PREMIA AΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ
ΕΤΗΣΙΑ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
ΤΗΣ ΧΡΗΣΗΣ
1
η
Ιανουαρίου – 31
η
Δεκεμβρίου 2021
ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ
ΣΕΛΙΔΑ
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ .................................................................................................................. 4
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ .................................................................. 5
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση ......................................................................................................................................... 5
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου ........................................................................................................................................................ 6
3. Περιγραφή των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων ............................................................................................................. 9
4. Εναλλακτικοί Δείκτες Μέτρησης Απόδοσης ................................................................................................................................. 12
5. Προοπτικές για το 2022 ................................................................................................................................................................. 13
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ................................................................................................................................. 13
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα ................................................................................................................................................................ 14
8. Εργασιακά ζητήματα .......................................................................................................................................................................... 14
9. Μερισματική πολιτική ........................................................................................................................................................................ 14
10. Ίδιες μετοχές .................................................................................................................................................................................... 14
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις .......................... 15
12. Γεγονότα μεταγενέστερα των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. ............................................................................................ 15
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης .............................................................................................................................................. 16
14. Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου................................................................................................................. 31
Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή ................................................................................................................................ 33
Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ ........................................................................................................................... 40
ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΧΡΗΣΗΣ .................................................................................................................... 41
ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΥ.............................................................................................................. 41
ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ....................................................................................................... 42
V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ .................................................................................................................................................. 43
ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ .................................................................................... 44
1. Γενικές πληροφορίες ............................................................................................................................................................................ 44
2. Οι σημαντικές λογιστικές αρχές που χρησιμοποιεί ο Όμιλος ..................................................................................................... 45
2.1 Πλαίσιο κατάρτισης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων...................................................................................................... 45
2.2. Αρχή συνέχισης της επιχειρηματικής δραστηριότητας ........................................................................................................................ 45
2.3 Ενοποίηση ................................................................................................................................................................................ 46
2.4 Επενδύσεις σε θυγατρικές εταιρίες ...................................................................................................................................................... 46
2.5 Επενδύσεις σε ακίνητα .............................................................................................................................................................. 47
2.6 Συμφωνίες Παραχώρησης .................................................................................................................................................................. 47
2.7 Ενσώματα Πάγια περιουσιακά στοιχεία ..................................................................................................................................... 48
2.8 Άυλα περιουσιακά στοιχεία ....................................................................................................................................................... 48
2.9. Απομείωση αξίας περιουσιακών στοιχείων ........................................................................................................................................ 49
2.10 Μισθώσεις ........................................................................................................................................................................................ 49
2.11 Λογιστικές αρχές ταξινόμησης αποτίμησης και αποµείωσης χρηματοοικονομικών µέσων .................................................................. 50
2.12 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις ...................................................................................................................................................... 50
2.13 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα .................................................................................................................................................... 50
2.14 Μετοχικό κεφάλαιο ............................................................................................................................................................................ 50
2.15 Κέρδη ανά μετοχή ............................................................................................................................................................................. 50
2.16 Διανομή μερισμάτων ......................................................................................................................................................................... 51
2.17 Δανειακές υποχρεώσεις .................................................................................................................................................................... 51
2.18 Παύση αναγνώρισης χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων ............................................................................................................. 51
2.19 Παροχές σε εργαζόμενους ................................................................................................................................................................ 51
2.20 Προβλέψεις και ενδεχόμενες υποχρεώσεις, ενδεχόμενες απαιτήσεις ................................................................................................. 52
2.21 Αναγνώριση εσόδων ......................................................................................................................................................................... 52
2.22 Κόστος Δανεισμού ........................................................................................................................................................................... 53
2.23 Φόρος εισοδήματος – Αναβαλλόμενοι φόροι .................................................................................................................................... 53
2.24 Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ..................................................................................................................................................... 54
2.25 Νέα πρότυπα και διερμηνείες ............................................................................................................................................................ 54
3. Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις και κρίσεις της Διοίκησης ....................................................................................................... 58
3.1 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών ................................................................... 58
3.2 Σημαντικές κρίσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών ........................................................................................ 59
3.3 Προσδιορισμός των εύλογων αξιών .................................................................................................................................................... 60
4. Περιγραφή των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων ....................................................................................................................... 60
5. Πληροφόρηση κατά λειτουργικούς τομείς ............................................................................................................................................. 63
6. Πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων .................................................................. 65
6.1 Επενδύσεις σε ακίνητα .............................................................................................................................................................. 65
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 3 από 99
6.2 Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος.......................................................................................................................... 68
6.3 Ενσώματα Πάγια Στοιχεία ........................................................................................................................................................ 70
6.4 Δικαιώματα χρήσης παγίων ..................................................................................................................................................... 71
6.5 Άυλα πάγια ............................................................................................................................................................................... 71
6.6 Συμμετοχές σε θυγατρικές ......................................................................................................................................................... 72
6.7 Λοιπές μακροπρόθεσμες απαιτήσεις .................................................................................................................................................. 75
6.8 Εμπορικές απαιτήσεις ............................................................................................................................................................... 75
6.9 Λοιπές απαιτήσεις .............................................................................................................................................................................. 76
6.10 Δεσμευμένες καταθέσεις .................................................................................................................................................................. 76
6.11 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα .................................................................................................................................................... 76
6.12 Μετοχικό Κεφάλαιο ........................................................................................................................................................................... 77
6.13 Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο .................................................................................................................................... 77
6.14 Αποθεματικά .................................................................................................................................................................................... 77
6.15 Αποτελέσματα εις νέον ..................................................................................................................................................................... 78
6.16 Δάνεια .............................................................................................................................................................................................. 79
6.17 Υποχρεώσεις από μισθώσεις ........................................................................................................................................................... 82
6.18 Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις ........................................................................................................................................... 83
6.19 Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόμενους ............................................................................................................................... 84
6.20 Προβλέψεις....................................................................................................................................................................................... 85
6.21 Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις ............................................................................................................................................. 85
6.22 Προμηθευτές ..................................................................................................................................................................................... 86
6.23 Τρέχων φόρος εισοδήματος .............................................................................................................................................................. 86
6.24 Λοιπές βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις ............................................................................................................................................. 86
6.25 Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων .......................................................................................................................................... 87
6.26 Έσοδα από παροχή υπηρεσιών ....................................................................................................................................................... 87
6.27 Έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ................................................................................................................................... 87
6.28 Παροχές σε εργαζόμενους ............................................................................................................................................................... 88
6.29 Λοιπά λειτουργικά έξοδα ................................................................................................................................................................... 88
6.30 Άλλα έσοδα....................................................................................................................................................................................... 88
6.31 Χρηματοοικονομικά έξοδα / έσοδα .................................................................................................................................................... 88
6.32 Φόρος Εισοδήματος ......................................................................................................................................................................... 89
6.33 Κέρδη ανά μετοχή ............................................................................................................................................................................. 89
6.34 Συναλλαγές με συνδεμένα μέρη ........................................................................................................................................................ 90
6.35 Αμοιβές Ελεγκτών ............................................................................................................................................................................. 92
6.36 Ανάλυση Ευαισθησίας ...................................................................................................................................................................... 92
6.37 Δεσμεύσεις και Ενδεχόμενες Υποχρεώσεις και απαιτήσεις .............................................................................................................. 93
6.38 Αναμόρφωση Χρηματοοικονομικών καταστάσεων χρήσεως 31/12/2020 .......................................................................................... 93
6.39 Γεγονότα μεταγενέστερα των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. .................................................................................................... 93
ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΟΣ ΤΟΠΟΣ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΚΘΕΣΕΩΝ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΤΟΥ ΟΜΙΛΟΥ ....................................... 94
ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΘΕΣΗΣ ΑΝΤΛΗΘΕΝΤΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ............................................................................................................................ 95
Έκθεση Ευρημάτων από τη Διενέργεια Προσυμφωνημένων Διαδικασιών επί της «Έκθεσης Διάθεσης Αντληθέντων
Κεφαλαίων» ............................................................................................................................................................................................ 97
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ
Οι κάτωθι υπογράφοντες δηλώνουν με την παρούσα ότι εξ’ όσων γνωρίζουν:
α) Οι Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της περιόδου από την 1
η
Ιανουαρίου έως την 31
η
Δεκεμβρίου 2021, οι οποίες
καταρτίστηκαν σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, απεικονίζουν με τρόπο αληθή τα στοιχεία του
ενεργητικού και του παθητικού, την καθαρή θέση και τα αποτέλεσμα χρήσεως της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ καθώς
και των επιχειρήσεων που περιλαμβάνονται στην ενοποίηση εκλαμβανομένων ως σύνολο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο
άρθρο 4 του Ν.3556/2007, όπως αυτό ισχύει
β) Η ετήσια έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις και την θέση της
PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ καθώς και των εταιρειών που περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Ενοποιημένες
Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις, τους κυριότερους κινδύνους και αβεβαιότητες που αυτές αντιμετωπίζουν καθώς και τις
απαιτούμενες πληροφορίες βάσει των παραγράφων 6 - 8 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007.
Αθήνα, 7 Απριλίου 2022
Οι δηλούντες
Ο Πρόεδρος Δ.Σ.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος
To Μέλος Δ.Σ.
Ηλίας Γεωργιάδης
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Καλλιόπη Καλογερά
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 5 από 99
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ
Έκθεση επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της χρήσης 2021
Η παρούσα έκθεση αποσκοπεί στην παροχή ορθής και ολοκληρωμένης πληροφόρησης σχετικά με τα γεγονότα τις εξελίξεις
και τις επιδόσεις της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ (η «Εταιρεία» ή «Premia Properties») κατά την οικονομική χρήση 2021
και την περιγραφή της χρηματοοικονομικής της κατάστασης στην λήξη της παραπάνω περιόδου, δηλαδή την 31.12.2021.
Η έκθεση είναι ενιαία για όλο τον όμιλο της Premia Properties και βασίζεται στα ενοποιημένα μεγέθη των χρηματοοικονομικών
καταστάσεων. Αναφορές στα εταιρικά μεγέθη και δεδομένα γίνονται όπου είναι σκόπιμο για λόγους αρτιότερης
πληροφόρησης.
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση
Επενδύσεις
Εντός του 2021 η Εταιρεία διεύρυνε σημαντικά το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων της με την προσθήκη συνολικά δέκα (10)
ακινήτων. Αναλυτικότερα:
▪ Στις 28.01.2021 απέκτησε ακίνητο σούπερ μάρκετ (big box) επί της Λ. Λαυρίου, Παιανία έναντι τιμήματος €2,63 εκ.
▪ Στις 6.04.2021 απέκτησε ακίνητο αποθηκών (logistics) το οποίο βρίσκεται στον Ασπρόπυργο Αττικής (περιοχή Λάκκα)
έναντι τιμήματος €5,19 εκ.
▪ Στις 29.6.2021 απέκτησε το 100% των μετοχών έξι (6) ανωνύμων εταιρειών οι οποίες εκμεταλλεύονται επτά ακίνητα, εκ
των οποίων πέντε (5) logistics και δύο (2) big boxes, συνολικής εύλογης αξίας €55,21εκ. Το τίμημα για την απόκτηση των
μετοχών των εν λόγω εταιρειών ανήλθε σε €24,56 εκ.
▪ Στις 30.11.2021, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την αγορά αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced
apartments) μέσω απόκτησης του 100% των μετοχών των εταιρειών Zonas και Top Realty. Το κόστος κτήσης των
μετοχών των εν λόγω εταιρειών ανήλθε σε €10,16 εκ.
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31/12/2021, αποτελείται από:
▪ δεκαεπτά (17) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 146,78 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους
εκτιμητές της εταιρείας (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.), εκ των οποίων (α) (13) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής
εκμισθώσιμης επιφανείας 184.085 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €135,91 εκ. και (β) τέσσερα (4) ακίνητα προς
μελλοντική αξιοποίηση, ήτοι (2) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 40.518 τ.μ. και αξίας € 5,53 εκ. και (2)
οικόπεδα συνολικής επιφανείας 114.486 τ.μ. και αξίας €5,34 εκ. , την 31.12.2021.
▪ δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 35.921 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας
JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη
Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 39,16 εκ.
Σημειώνεται ότι από την αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου σε εύλογες αξίες στις 31.12.2021 προέκυψαν
κέρδη €7,10 εκ., έναντι κερδών €0,56 εκ. της χρήσης του 2020.
Χρηματοοικονομική διάρθρωση
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ.6.17))
ανήλθε σε €103,04 εκ. έναντι €50,01 εκ. για το 2020. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην προσθήκη των δανείων των νέων
θυγατρικών και την αύξηση του δανεισμού της Εταιρείας.
Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε €29,31
εκ. έναντι €4,27 εκ. για το 2020. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην προσθήκη των νέων θυγατρικών και στην ολοκλήρωση της
ΑΜΚ. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €7,43 εκ. έναντι €2,40 εκ. την 31.12.2020.
Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από
μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.17) μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων
καταθέσεων) την 31.12.2021 διαμορφώθηκε σε € 73,74 εκ. έναντι €45,74 εκ. την 31.12.2020.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 6 από 99
Κύκλος εργασιών
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου το 2021 ανήλθαν σε €9,52 εκ. και περιλαμβάνουν έσοδα από
μισθώματα ακινήτων ύψους € 6,52 εκ. και έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους €2,99 εκ. τα οποία κατά κύριο λόγο
αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ καθώς και €0,5 εκ. έσοδα κοινοχρήστων.
Τα μέτρα που έλαβε η ελληνική κυβέρνηση για την αντιμετώπιση των συνεπειών του κορωνοϊού στη χώρα μας, δεν είχαν
ουσιώδη επίπτωση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου, με τη σχετική μείωση των εσόδων από μισθώματα ακινήτων
του Ομίλου, για τη χρήση 2021 να ανέρχεται σε €233 χιλ.
Επισημαίνεται ότι τα έσοδα του Ομίλου για τη χρήση 2021 δεν ενσωματώνουν πλήρως τα έσοδα των νέων θυγατρικών που
αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια της χρήσης καθώς τα έσοδα τους ενσωματώνονται από την ημερομηνία που αποκτήθηκαν,
ήτοι την 29
η
Ιουνίου 2021 για τις ανωτέρω αναφερόμενες (6) εταιρίες και την 30
η
Νοεμβρίου 2021 για τις εταιρίες Zonas και
Top Realty αντίστοιχα.
Λειτουργικά Αποτελέσματα
Ο Όμιλος για το 2021 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους €10,84 εκ. έναντι
€1,03 εκ. της προηγούμενης χρήσης 2020. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη
συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν
σε €3,73 εκ., έναντι €0,46 εκ. της προηγούμενης χρήσης.
Τα Έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε €1,23 εκ. από €0,24 εκ. της προηγούμενης χρήσης. Η αύξηση
αυτή οφείλεται κυρίως στις προσθήκες νέων ακινήτων.
Οι δαπάνες προσωπικού ανήλθαν σε €1,09 εκ. από €0,34 εκ. της προηγούμενης χρήσης με τον αριθμό του προσωπικού να
ανέρχεται σε 15 άτομα την 31.12.2021 έναντι 6 ατόμων την 31.12.2020. Η αύξηση οφείλεται κυρίως στη στελέχωση της
Εταιρείας με βάση τη νέα οργανωτική δομή της.
Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα κατά τη χρήση 2021 ανήλθαν σε €4,15 εκ. έναντι €0,69 εκ. κατά την προηγούμενη χρήση 2020. Η
αύξηση οφείλεται κατά κύριο λόγο στην προσθήκη της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ κατά €2,23 εκ. καθώς και στα έξοδα
αναδιοργάνωσης της μητρικής Εταιρείας.
Χρηματοοικονομικά έσοδα & έξοδα
Τα χρηματοοικονομικά έξοδα του Ομίλου ανήλθαν σε €4,02 εκ., έναντι €0,65 εκ. της προηγούμενης χρήσης 2020. Η αύξηση
οφείλεται στην προσθήκη των αντίστοιχων εξόδων της θυγατρικής εταιρείας JPA ΑΕΕΣ και των νέων θυγατρικών που
αποκτήθηκαν εντός της χρήσης 2021, καθώς και στη σύναψη νέων δανείων από την Εταιρεία.
Τα χρηματοοικονομικά έσοδα του Ομίλου αφορούν στο σύνολό τους την θυγατρική εταιρεία JPA ΑΕΕΣ, και ανήλθαν σε € 2,42
εκ.
Κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες μετά από φόρους
Τα κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε €14,6 εκ. έναντι κερδών €2,4 εκ. κατά
την προηγούμενη χρήση 2020. Η αύξηση των κερδών οφείλεται εν μέρει, κατά €5,06 εκ., στην αναπροσαρμογή των
αναβαλλόμενων φορολογικών υποχρεώσεων λόγω της μετατροπής της Εταιρείας εντός του 2022 σε ΑΕΕΑΠ.
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου
Εταιρικά γεγονότα
Στις 07.01.2021 πιστοποιήθηκε η κάλυψη του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας που προέκυψε από την αύξηση μετοχικού
κεφαλαίου συνολικής αξίας €20 εκ. με εισφορές σε είδος, με την έκδοση και τη διάθεση 18.204.903 νέων κοινών,
ονομαστικών, με δικαίωμα ψήφου μετοχών ονομαστικής αξίας €0,50 η κάθε μία και τιμή διάθεσης €1,10. Στο πλαίσιο της
αύξησης αυτής, το μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρείας αυξήθηκε κατά €9,10 εκ. ενώ η συνολική διαφορά μεταξύ του καλυφθέντος
μετοχικού κεφαλαίου και της αξίας αποτίμησης των εισφερόμενων περιουσιακών στοιχείων, ποσού €10,92 εκ. έχει αχθεί σε
πίστωση του λογαριασμού των ιδίων κεφαλαίων της Εταιρείας «Διαφορά υπέρ το άρτιο». Στις 3.3.2021 εγκρίθηκε από την
Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς το Ενημερωτικό Δελτίο της ανωτέρω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου και η εισαγωγή των μετοχών
στο Χρηματιστήριο Αθηνών.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 7 από 99
Στις 5.02.2021 πραγματοποιήθηκε η Έκτακτη Γενική Συνέλευση των μετόχων πού αποφάσισε την αλλαγή της επωνυμίας της
Εταιρείας από «PASAL ANΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΝΑΠΤΥΞΕΩΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» και διακριτικό τίτλο «PASAL DEVELOPMENT
S.A.» σε «PREMIA AΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και διακριτικό τίτλο «PREMIA PROPERTIES».
Στις 19.5.2021 πραγματοποιήθηκε η έκτακτη Γενική Συνέλευση των μετόχων που αποφάσισε:
▪ Παροχή εξουσίας στο Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας για λήψη απόφασης αύξησης του μετοχικού κεφαλαίου της
Εταιρείας και περιορισμού ή αποκλεισμού του δικαιώματος προτίμησης των μετόχων της Εταιρείας.
▪ Έγκριση Πολιτικής Καταλληλόλητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου σύμφωνα με το άρθρο 3 του ν. 4706/2020.
▪ Τροποποίηση του άρθρου 19 παρ. 2 του Καταστατικού της Εταιρείας αναφορικά με τη διάρκεια της θητείας των μελών
του Διοικητικού Συμβουλίου.
▪ Εκλογή νέου Διοικητικού Συμβουλίου και ορισμός ανεξάρτητων μη εκτελεστικών μελών του.
▪ Εκλογή Επιτροπής Ελέγχου σύμφωνα με το άρθρο 44 του Ν. 4449/2017.
Στις 02.6.2021 ολοκληρώθηκε η εκποίηση 715 κοινών μετοχών της Εταιρείας από κλασματικά υπόλοιπα.
Στις 3.6.2021 το Διοικητικό Συμβούλιο αποφάσισε την αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας με στόχο την περαιτέρω
ενίσχυση του χαρτοφυλακίου επενδύσεων, τη χρηματοδότηση του επενδυτικού προγράμματος καθώς και τη διεύρυνση της
μετοχικής της βάσης. H συνολική αξία της αύξησης ανερχόταν σε έως €75 εκ. και περιλάμβανε συνδυαστικά: (α) εισφορές
περιουσιακών στοιχείων συνολικής αξίας € 27,5 εκ. (συγκεκριμένα, μετοχές 6 εταιριών οι οποίες εκμεταλλεύονται 7 ακίνητα,
καθώς και ομολογίες έκδοσης της Εταιρείας) και (β) μετρητά, έως του ποσού των € 47,5 εκ.
Στις 29.06.2021, υπογράφηκε η σύμβαση μεταβίβασης του 100% των μετοχών των ανωτέρω 6 νέων εταιρειών με αντάλλαγμα
τη διάθεση 16.358.565 νέων μετοχών της Εταιρείας, ονομαστικής αξίας €0,50 εκάστη και με τιμή διάθεσης €1,44 εκάστη
πλέον την καταβολή μετρητών ποσού €1,00 εκ. (βλέπε Σημ.6.6). Επίσης, κατά την ίδια ημερομηνία υπογράφηκε η σύμβαση
μεταβίβασης των ανωτέρω αναφερομένων ομολογιών, με αντάλλαγμα τη διάθεση 2.728.090 νέων μετοχών της Εταιρείας,
ονομαστικής αξίας €0,50 εκάστη και με τιμή διάθεσης €1,44 εκάστη, τις οποίες στη συνέχεια η Εταιρεία ακύρωσε λόγω
σύγχυσης.
Στις 27/7/2021 πιστοποιήθηκε η κάλυψη του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας, που προέκυψε από την ως άνω αύξηση
μετοχικού κεφαλαίου συνολικής αξίας € 75,00 εκ. συνδυαστικά με εισφορές σε είδος και μετρητά, με την έκδοση και τη διάθεση
52.083.331 νέων κοινών, ονομαστικών, με δικαίωμα ψήφου μετοχών ονομαστικής αξίας €0,50 η κάθε μία και τιμή διάθεσης
€1,44. Στο πλαίσιο της αύξησης αυτής, το μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρείας αυξήθηκε κατά €26,04 εκ. ενώ η διαφορά μεταξύ
της ονομαστικής αξίας των νέων μετοχών που καλύφθηκαν με εισφορά περιουσιακών στοιχείων και της αξίας αποτίμησης
τους καθώς και η διαφορά μεταξύ της ονομαστικής αξίας των νέων μετοχών που καλύφθηκαν με καταβολή μετρητών και της
τιμής διάθεσής τους που ανέρχονται συνολικά σε €48,96 εκ. έχει αχθεί σε πίστωση του λογαριασμού των ιδίων κεφαλαίων της
Εταιρείας «Διαφορά υπέρ το άρτιο». Στις 9/7/2021 εγκρίθηκε από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς το Ενημερωτικό Δελτίο της
ανωτέρω αύξησης μετοχικού κεφαλαίου και η εισαγωγή των μετοχών στο Χρηματιστήριο Αθηνών.
Στις 29.6.2021 πραγματοποιήθηκε η Τακτική Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας.
Στις 1.11.2021 η Εταιρεία έλαβε Αξιολόγηση Πιστοληπτικής Ικανότητας (Credit Rating) από την εταιρεία ICAP A.E. η οποία την
κατέταξε στη διαβάθμιση «A» (πρώην «ΒΒ» με βάση την κλίμακα διαβάθμισης που χρησιμοποιούσε η «ICAP Α.Ε.» έως την
5.12.2021).
Στις 18.11.2021 το Διοικητικό Συμβούλιο αποφάσισε την υποβολή αίτησης για την αδειοδότηση της Εταιρείας ως Ανώνυμη
Εταιρία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας («ΑΕΕΑΠ») και στις 22.11.2021 η Εταιρεία, έχοντας όλες τις προϋποθέσεις του
νόμου, υπέβαλε τη σχετική αίτηση.
Στις 10.12.2021 πραγματοποιήθηκε Έκτακτη Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας η οποία, μεταξύ άλλων, ενέκρινε
την εν λόγω απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου. Στις 05.04.2022 έλαβε τη σχετική άδεια από την Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς
(βλ.. Ενότητα 12 – Μεταγενέστερα Γεγονότα).
Στην Έκτακτη Γενική Συνέλευση της 10.12.2021, εγκρίθηκε επίσης η θέσπιση προγράμματος δωρεάν χορήγησης μετοχών στο
προσωπικό της Εταιρείας, σύμφωνα με το άρθρο 114 του ν. 4548/2018. To υφιστάμενο πρόγραμμα δωρεάν διάθεσης
μετοχών (εφεξής: Πρόγραμμα) έχει ως εξής:
(α) προέλευση προς διάθεση μετοχών: είτε ίδιες μετοχές που έχουν αποκτηθεί δυνάμει της παρ. 3 αρ. 49 ν. 4548/2018, είτε
νέες μετοχές με κεφαλαιοποίηση μη διανεμηθέντων κερδών ή διανεμητών αποθεματικών ή διαφοράς από την έκδοση μετοχών
υπέρ το άρτιο,
(β) Η ονομαστική αξία των μετοχών που διατίθενται στο πλαίσιο του παρόντος προγράμματος αθροιζόμενη με την ονομαστική
αξία των μετοχών που ενδέχεται να διατεθούν στο πλαίσιο προγράμματος χορήγησης δικαιωμάτων προαίρεσης απόκτησης
μετοχών δεν επιτρέπεται να υπερβαίνει, συνολικά, το ένα δέκατο (1/10) του καταβεβλημένου μετοχικού κεφαλαίου.
Οι μετοχές που θα διατίθενται θα είναι κοινές ονομαστικές μετοχές με δικαίωμα ψήφου και θα ενσωματώνουν όλα τα
δικαιώματα, που προβλέπονται στο νόμο και στο Καταστατικό της Εταιρείας.
Η διάθεση θα γίνει σε τρεις κύκλους:
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 8 από 99
Ο 1ος κύκλος αφορά σε δικαίωμα απόκτησης μετοχών που θα χορηγείται από 1.1.2021 έως 31.12.2021, προς τους τελικούς
δικαιούχους με κριτήρια με βάση την επίτευξη ενδιάμεσων στόχων της χρήσης 2021.
Ο 2ος κύκλος αφορά σε δικαίωμα απόκτησης μετοχών, που θα χορηγείται από 1.1.2022 έως 31.12.2022, προς τους τελικούς
δικαιούχους με βάση την επίτευξη ενδιάμεσων στόχων της χρήσης 2022.
Ο 3ος κύκλος αφορά σε δικαίωμα απόκτησης μετοχών , που θα χορηγείται από 1.1.2023 έως 31.12.2023, προς τους τελικούς
δικαιούχους με βάση την επίτευξη ενδιάμεσων στόχων της χρήσης 2023.
Οι μετοχές θα διατίθενται στους τελικούς δικαιούχους, υπό την επιφύλαξη τυχόν αποκλεισμού από το Πρόγραμμα λόγω
αποχώρησης δικαιούχου υπό δυσμενείς συνθήκες, σύμφωνα με τους όρους του Προγράμματος, ως εξής:
i. στους δικαιούχους του 1ου κύκλου θα διατεθούν οι μετοχές την 1.7.2024,
ii. στους δικαιούχους του 2ου κύκλου θα διατεθούν οι μετοχές την 1.7.2025,
iii. στους δικαιούχους του 3ου κύκλου θα διατεθούν οι μετοχές έως τις 1.7.2026.
Αποχωρούντες από το Πρόγραμμα υπό δυσμενείς συνθήκες (Bad Leavers) κατά την διάρκεια του Προγράμματος θα
αποκλείονται από το Πρόγραμμα και η Εταιρεία θα δικαιούται να μην προχωρήσει στην διάθεση των μετοχών.
Αποχωρούντες από το Πρόγραμμα υπό ευνοϊκές συνθήκες (Good leavers) θα δικαιούνται τις μετοχές, που θα έχουν διατεθεί ή
διατεθούν εντός του κύκλου του έτους αποχώρησης τους.
Ως Δυσμενείς συνθήκες για τις ανάγκες του Προγράμματος θεωρούνται η οικειοθελής αποχώρηση πριν από την λήξη του
Προγράμματος, χωρίς συναίνεση της Εταιρείας ή η διακοπή της σχέσης του Δικαιούχου με την Εταιρεία για σπουδαίο λόγο
από την Εταιρεία κατά την διάρκεια του Προγράμματος, συμπεριλαμβανομένων ενδεικτικά των περιπτώσεων τέλεσης
ποινικού αδικήματος εξ αφορμής της σχέσης ή στο πλαίσιο άσκησης των καθηκόντων του, καθώς και της περίπτωσης
παραβίασης υποχρεώσεων του Δικαιούχου προς την Εταιρεία.
Ως Ευμενείς συνθήκες για τις ανάγκες του Προγράμματος θεωρείται όταν ο Δικαιούχος παύει να συνδέεται με την Εταιρεία για
οιονδήποτε άλλο λόγο (όπως π.χ. λόγω θανάτου, συνταξιοδότησης, αποχώρηση με συναίνεση της Εταιρείας κλπ.)
Σε κάθε περίπτωση, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας θα καθορίζονται οι δικαιούχοι ή οι κατηγορίες τους
και οποιοσδήποτε άλλος όρος.
Σε περίπτωση εταιρικών γεγονότων ή πράξεων (π.χ. συγχώνευση, απόσχιση κλάδου, αύξηση μετοχικού κεφαλαίου της
Εταιρίας με οποιονδήποτε τρόπο, όλως ενδεικτικώς και μη περιοριστικώς αναφερομένων των περιπτώσεων της
κεφαλαιοποίησης αποθεματικών, απαιτήσεων, μείωσης μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρίας με οποιονδήποτε τρόπο, ή
επέλευσης άλλων εταιρικών γεγονότων), οι όροι του Προγράμματος θα δύνανται ν' αναπροσαρμόζονται από το Διοικητικό
Συμβούλιο της Εταιρίας (κατά την απόλυτη διακριτική του ευχέρεια) με τέτοιο τρόπο, ώστε ανεξαρτήτως της προσαρμογής της
ονομαστικής αξίας της μετοχής της Εταιρίας οι Δικαιούχοι να λαμβάνουν ισοδύναμης αξίας με βάση τους όρους του
Προγράμματος δικαιώματα.
Χρηματοδοτήσεις
Στις 10.12.2020 η Εταιρεία εξέδωσε κοινό ομολογιακό δάνειο ποσού κεφαλαίου ύψους € 41.0 εκ. η εκταμίευση του οποίου
πραγματοποιήθηκε σταδιακά εντός του πρώτου εξάμηνου 2021. Συγκεκριμένα, στις 18.01.2021 εκταμιεύτηκε ποσό €36,0 εκ.
για την αγορά ποσοστού των ακινήτων στη θέση Κύριλλος και Ψάρι και στις 27.04.2021 ποσό €5,1 εκ. για την αγορά του
ακινήτου στη θέση Ήμερος Τόπος. Το εν λόγω δάνειο αποπληρώθηκε πλήρως στις 2.2.2022 (βλ.. Ενότητα 12 –
Μεταγενέστερα Γεγονότα).
Στις 15.01.2021 υπογράφηκε σύμβαση ομολογιακού δανείου με την εταιρεία Sterner Stenhus Greece ποσού €2,6 εκ.
Στις 05.05.2021 υπογράφτηκε σύμβαση ομολογιακού δανείου με την εταιρεία Sterner Stenhus Greece ποσού €1,0 εκ. για την
εξόφληση απόκτησης ποσοστού 28,96% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 με
μετρητά.
Στις 24.06.2021 πραγματοποιήθηκε αναχρηματοδότηση των δανείων της Ευρωπαϊκής Τράπεζας Επενδύσεων και του
προγράμματος JESSICA που είχε λάβει η εταιρεία JPA AEEΣ, μέσω έκδοσης από την ίδια και κάλυψης από την Alpha Bank
ομολογιακού συνολικού ύψους € 35,6 εκ. Με το εν λόγω δάνειο πραγματοποιήθηκε η εξόφληση των υφιστάμενων δανειακών
υποχρεώσεων της εταιρίας (συμπεριλαμβανομένων σχετικών εξόδων και ποινής πρόωρης προεξόφλησης ύψους €3,2 εκ.)
καθώς και η αποπληρωμή μέρους ομολογιών προς την Εταιρεία ύψους €3,5 εκ.
Στις 29.06.2021 η Εταιρεία εξέδωσε ομολογιακό δάνειο ύψους €1,7 εκ. το οποίο καλύφθηκε από την Τράπεζα Πειραιώς, για
την εξόφληση υφιστάμενων δανειακών υποχρεώσεων προς την Sterner Stenhus Greece. Η εκταμίευση πραγματοποιήθηκε
στις 21.07.2021.
Στις 08.11.2021 η εταιρεία ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 εξέδωσε κοινό ομολογιακό δάνειο ποσού € 3,8 εκ. το οποίο
καλύφθηκε από την Eurobank με σκοπό την αποπληρωμή υφιστάμενων υποχρεώσεων. Η εκταμίευση πραγματοποιήθηκε στις
15.11.2021.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 9 από 99
Επενδύσεις
Στις 28.01.2021 πραγματοποιήθηκε αγορά ενός ακινήτου σούπερ μάρκετ (big box) επί της Λ. Λαυρίου, Παιανία έναντι
τιμήματος €2,63 εκ.
Στις 6.04.2021 πραγματοποιήθηκε αγορά ενός ακινήτου αποθηκών (logistics) το οποίο βρίσκεται στον Ασπρόπυργο Αττικής
(περιοχή Λάκκα) έναντι τιμήματος €5,19 εκ.
Στις 29.06.2021 αποκτήθηκε έναντι τιμήματος €24,56 εκ, (βλέπε Σημ.6.3) το 100% των μετοχών έξι (6) ανωνύμων εταιρειών οι
οποίες εκμεταλλεύονται τα εξής επτά (7) ακίνητα: α) ακίνητο αποθηκών (logistics) στην επαρχιακή οδό Σίνδου-Χαλάστρας
κυριότητας της ΑΔΑΜ ΤΕΝ Α.Ε., β) ακίνητο big-box στην Καλαμάτα κυριότητας της Πειραιώς Leasing (Λήζινγκ)
Χρηματοδοτικές Μισθώσεις A.E. και το οποίο η ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε. εκμισθώνει δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής
μίσθωσης, γ) ακίνητο σούπερ-μάρκετ (big-box) στην Κατερίνη κυριότητας της Πειραιώς Leasing (Λήζινγκ) Χρηματοδοτικές
Μισθώσεις A.E. και το οποίο η ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ Α.Ε. εκμισθώνει δυνάμει σύμβασης χρηματοδοτικής μίσθωσης, δ)
ακίνητο αποθηκών (logistics) στην θέση «Δύο Πεύκα» στον δήμο Ασπροπύργου, Αττικής κυριότητας της STENHUS
ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ Α.Ε. ε) ακίνητο αποθηκών (logistics) στην θέση «Ξηροπήγαδο-Γιακομο», στον δήμο Μάνδρας-
Ειδυλλίας, Αττικής κυριότητας της ΘΕΣΜΙΑ Α.Ε., στ) ακίνητο αποθηκών (logistics) στην θέση «Ρίκια», στον δήμο
Ασπροπύργου, Αττικής κυριότητας της STENHUS ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ ΡΙΚΙΑ Α.Ε., ζ) ακίνητο αποθηκών (logistics) στην θέση
«Στρίφι – Λέκκα – Κουντουρά - Καψάλα» στον δήμο Ελευσίνας, Αττικής κυριότητας της ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 Α.Ε.
Στις 30.11.2021 η Εταιρεία ολοκλήρωσε την αγορά αυτοτελούς ακινήτου εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων (serviced
apartments) μέσω απόκτησης του 100% των μετοχών των εταιρειών Zonas και Top Realty, ιδιοκτητριών του ακινήτου. Το
ακίνητο βρίσκεται στον Πειραιά, στην περιοχή του Αγίου Διονυσίου αποτελείται από 58 πλήρως εξοπλισμένα διαμερίσματα,
συνολικού εμβαδού 3.600 τ.μ. και είναι πλήρως μισθωμένο. Το κόστος κτήσης των μετοχών των εν λόγω εταιρειών ανήλθε σε
€10,16 εκ. .(βλέπε Σημ.6.6)
Στις 10.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση του συνόλου των μετοχών της εταιρείας «IQ KARELA
ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», η οποία έχει στην κυριότητά
της ακίνητο στο οποίο θα αναπτυχθεί πάρκο βιοτεχνολογίας. Το ακίνητο βρίσκεται εντός της ΒΙΟ.ΠΑ. Παιανίας και εντός του
ακινήτου υπάρχουν κτίρια γραφείων και αποθηκών τα οποία θα ανακατασκευασθούν και επαναχρησιμοποιηθούν, ενώ
πρόκειται να αναπτυχθούν και νέα κτίρια. Η αξία της προκαταβολής ανέρχεται σε €7,95 εκ.
Στις 15.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε προσύμφωνο για την απόκτηση του συνόλου των εταιρικών μεριδίων της εταιρίας
«VALOR PROPERTIES ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ», η οποία έχει συνάψει σύμβαση μακροχρόνιας μίσθωσης για τη μίσθωση
ενός κτιρίου στη Θεσσαλονίκη το οποίο λειτουργεί ως φοιτητική εστία. Η αξία της προκαταβολής ανέρχεται σε € 1,62 εκ.
Στις 21.12.2021 η Εταιρεία υπέγραψε δύο (2) προσύμφωνα για την απόκτηση του συνόλου των οριζοντίων ιδιοκτησιών δύο
ακινήτων κείμενων στην Κυψέλη του δήμου Αθηναίων και στην Πάτρα τα οποία λειτουργούν ως φοιτητικές εστίες. Η αξία της
προκαταβολής ανέρχεται σε € 3,29 εκ.
3. Περιγραφή των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων
Ο Όμιλος εκτίθεται σε κινδύνους που προέρχονται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις εκτιμήσεις για τα ακριβή μεγέθη
της αγοράς και την μελλοντική τους εξέλιξη. Στους κινδύνους περιλαμβάνονται ο κίνδυνος αγοράς (μεταβολές στις τιμές και
στα επιτόκια της αγοράς), ο κίνδυνος ρευστότητας και ο πιστωτικός κίνδυνος. Η πολιτική διαχείρισης κινδύνων του Ομίλου
επιδιώκει να ελαχιστοποιήσει την ενδεχόμενη αρνητική τους επίδραση στη χρηματοοικονομική απόδοση του Ομίλου.
Κίνδυνος που σχετίζεται με το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα
Λόγω της φύσης της δραστηριότητάς του, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε διακυμάνσεις της γενικότερης κατάστασης της
ελληνικής οικονομίας και ειδικότερα, της αγοράς ακινήτων. Σημειώνεται ότι η πρόβλεψη της χρονικής στιγμής επέλευσης των
μεταβολών είναι αβέβαιη. Η διακύμανση αυτή των μακροοικονομικών συνθηκών και κατ’ επέκταση των συνθηκών της
εγχώριας αγοράς ακινήτων, επιδρά ενδεικτικά:
▪ στο επίπεδο προσφοράς/ζήτησης για τα ακίνητα, επηρεάζοντας τη δυνατότητα του Ομίλου να εκμισθώσει τα κενά
επενδυτικά ακίνητα ή να τα εκμισθώσει με ελκυστικούς όρους (ύψος και διάρκεια των βασικών ανταλλαγμάτων των
συμβάσεων μίσθωσης) και σε φερέγγυους μισθωτές ή να αυξήσει τις δαπάνες που απαιτούνται για τη σύναψη
μισθώσεων (π.χ. κόστη διαμόρφωσης) λόγω μειωμένης ζήτησης ή αυξημένης προσφοράς ακινήτων ή συρρίκνωσης της
εγχώριας οικονομικής δραστηριότητας, ή/και να διαθέσει κάποιο ακίνητο του χαρτοφυλακίου του (είτε γιατί δεν αποφέρει
την αναμενόμενη απόδοση είτε για να καλύψει τυχόν ανάγκες ρευστότητας) σε ευνοϊκές συνθήκες αγοράς και με
αναμενόμενο αντάλλαγμα (καθώς η εμπορευσιμότητα των ακινήτων επηρεάζεται εκτός από την τοποθεσία του ακινήτου,
και από την προσφορά και τη ζήτηση για τον τύπο του ακινήτου και το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον της
Ελλάδας),
▪ στη δυνατότητα καταβολής των μισθωμάτων από τους μισθωτές,
▪ στο προεξοφλητικό επιτόκιο ή/και την προσφορά/ζήτηση συγκρίσιμων ακινήτων και κατ’ επέκταση, λόγω των ανωτέρω,
στην εκτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 10 από 99
Κίνδυνος Πανδημίας COVID-19
Η πανδημία Covid-19, η οποία ξέσπασε το Μάρτιο 2020, οδήγησε σε μέτρα αποστασιοποίησης, συμπεριλαμβανομένου του
περιορισμού καθολικής απαγόρευσης κυκλοφορίας και αναστολής λειτουργίας κλάδων επιχειρήσεων (lockdown) για την
αντιμετώπιση της εξάπλωσης της πανδημίας και σε υψηλές δαπάνες από το ελληνικό κράτος για την αντιμετώπιση της νόσου,
τη στήριξη των επιχειρήσεων και τη διαφύλαξη της απασχόλησης, με αρνητικές επιπτώσεις στο ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης
και στην εξέλιξη της ελληνικής οικονομίας η οποία επιβραδύνθηκε κατά 9% το 2020. Ωστόσο διαφαίνεται σημαντική ανάκαμψη
της ελληνικής οικονομίας, με το ρυθμό αύξησης του ΑΕΠ να εκτιμάται σε 8,5% το 2021 και 4,9% και 3,5%% το 2022 και 2023
αντίστοιχα, σύμφωνα με τις χειμερινές προβλέψεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής.
Η πρόοδος του εθνικού προγράμματος εμβολιασμού σε συνδυασμό με τη σταδιακή χαλάρωση των μέτρων αντιμετώπισης της
πανδημίας εκτιμάται ότι θα επιδράσουν θετικά στην ανάκαμψη της οικονομικής δραστηριότητας και της εγχώριας ζήτησης. Σε
κάθε περίπτωση, οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τη διάρκεια και την έλευση του τέλους της πανδημίας Covid-19
υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας, καθώς το φαινόμενο βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη, με την εμφάνιση νέων
μεταλλάξεων της νόσου, όπως η Όμικρον. Τυχόν παρατεταμένη διάρκεια της πανδημίας λόγω π.χ. ενδεχόμενης εμφάνισης
νέων, ανθεκτικών στα εμβόλια, μεταλλάξεων και η τυχόν επιβολή περαιτέρω περιοριστικών μέτρων για την αντιμετώπισή της,
ενδέχεται να έχει ουσιώδεις αρνητικές συνέπειες στη λειτουργία βασικών κλάδων της ελληνικής οικονομίας,
συμπεριλαμβανομένων των κλάδων στους οποίους δραστηριοποιούνται οι μισθωτές και του κλάδου ακινήτων στον οποίο
δραστηριοποιείται ο Όμιλος, σε έκταση και σε βαθμό που επί του παρόντος δεν είναι δυνατόν να προβλεφθούν ή να
ποσοτικοποιηθούν. Σε περίπτωση που, αντίθετα με τις τρέχουσες προβλέψεις, λάβει χώρα μια ουσιώδης επιδείνωση του
οικονομικού περιβάλλοντος, θα μπορούσε ενδεχομένως να υπάρξει σημαντική μείωση των λειτουργικών ταμειακών ροών του
Ομίλου και της εύλογης αξίας των ακινήτων, καθώς και της καθαρής θέσης του Ομίλου με συνέπεια να επηρεαστεί δυσμενώς
η ικανότητα προσήκουσας εξυπηρέτησης των υποχρεώσεων της Εταιρείας.
Ειδικότερα ως προς την επίδραση της πανδημίας Covid-19 στον Όμιλο για το 2021 αναφέρεται ότι:
▪ οι αποτιμήσεις των επενδυτικών ακινήτων του Ομίλου δεν υπόκεινται στο σχολιασμό περί εκτιμητικής αβεβαιότητας
«subject to material valuation uncertainty» κατά την ημερομηνία εκτίμησης (31.12.2021) εκτός ενός ακινήτου που
ανήκει στον κλάδο των εμπορικών (big-boxes) ακινήτων
▪ Τα έσοδα από μισθώματα δεν έχουν επηρεαστεί μέχρι στιγμής σημαντικά από την πανδημία. Σχετικά σημειώνεται ότι
ορισμένοι εκ των μισθωτών κατέβαλαν το μίσθωμα μειωμένο κατά 40% για τους μήνες Ιανουάριο-Απρίλιο 2021,
βάσει σχετικού μέτρου που έχει ληφθεί στο πλαίσιο των μέτρων στήριξης για την αντιμετώπιση των οικονομικών
επιπτώσεων της πανδημίας. Η μείωση αυτή αντιπροσωπεύει απώλεια συνολικών εσόδων ποσού περίπου € 232 χιλ.
για τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου του Ομίλου την 31.12.2021, η οποία δεν αξιολογείται ως σημαντική για τον Όμιλο.
Σημειώνεται ότι δεν είναι γνωστό εάν εντός του 2022 θα υπάρξει αντίστοιχο δικαίωμα καταβολής μειωμένου
μισθώματος για ορισμένους μισθωτές ή/και περαιτέρω μέτρα στήριξης αυτών ή/και εάν θα διευρυνθούν οι κατηγορίες
των πληττόμενων κλάδων που είναι δικαιούχοι του σχετικού μέτρου, συμπεριλαμβάνοντας περισσότερους μισθωτές
των ακινήτων του Ομίλου.
Ενεργειακή κρίση
Η ενεργειακή κρίση που ξεκίνησε πρόσφατα, το βάθος και εύρος της οποίας δεν δύναται να εκτιμηθεί επί του παρόντος,
συμβάλλει στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων που ήδη
έχουν εμφανιστεί, στην κατανάλωση, τις επενδύσεις και κατ’ επέκταση στην οικονομική ανάπτυξη. Η άνοδος των τιμών της
ενέργειας σε συνδυασμό με τις διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες αυξάνουν τα κόστη μεταφοράς και
παραγωγής, έχουν τροφοδοτήσει ισχυρές πληθωριστικές πιέσεις διεθνώς, μεγεθύνοντας την αβεβαιότητα για την επίπτωσή
τους στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης του 2022. Επιπλέον, η πρόσφατη κρίση στην Ουκρανία εκτιμάται ότι θα ασκήσει
περαιτέρω πίεση στις τιμές της ενέργειας και κατ’ επέκταση στον πληθωρισμό. Οι οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις
επιπτώσεις της ενεργειακής κρίσης στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά
αποτελέσματα του Ομίλου υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Η Εταιρεία παρακολουθεί προσεκτικά και αξιολογεί
συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται.
Κίνδυνος αγοράς
Τιμές επενδυτικών ακινήτων
Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων εμπεριέχει κινδύνους που σχετίζονται με παράγοντες όπως η γεωγραφική θέση, η
εμπορικότητα του ακινήτου, η γενικότερη επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής και το είδος της χρήσης σε σχέση με
μελλοντικές εξελίξεις και τάσεις. Οι παράγοντες αυτοί καθένας ξεχωριστά ή σε συνδυασμό μπορούν να επιφέρουν εμπορική
αναβάθμιση ή υποβάθμιση της περιοχής και του ακινήτου με άμεση επίδραση στην αξία του. Επιπλέον, οι διακυμάνσεις στο
οικονομικό κλίμα είναι δυνατόν να επηρεάσουν τη σχέση απόδοσης-κινδύνου που αναζητούν οι επενδυτές και να τους
οδηγήσουν σε αναζήτηση άλλων μορφών επένδυσης με αποτέλεσμα να υπάρξουν αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων
που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την εύλογη αξία των ακινήτων του Ομίλου και κατ’ επέκταση τις επιδόσεις του και την
χρηματοοικονομική του θέση.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 11 από 99
Γενικά, όταν η οικονομία διανύει περιόδους ανάπτυξης σημειώνεται αύξηση της κατανάλωσης και αντίστοιχη αύξηση των
επενδύσεων και δημιουργούνται και οι συνθήκες για την αύξηση της ζήτησης νέων εμπορικών χώρων. Αντίθετα, σε
περιπτώσεις όπου επικρατούν δυσμενείς οικονομικές συνθήκες η ζήτηση προϊόντων και υπηρεσιών μειώνεται, επηρεάζοντας
δυσμενώς και τους αντίστοιχους παραγωγικούς κλάδους με αποτέλεσμα τον περιορισμό της ζήτησης επαγγελματικών χώρων.
Ο Όμιλος επικεντρώνει την επενδυτική του δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως
ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ κλπ.) για τα οποία αναμένεται επαρκής ζήτηση και
εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις.
Ο Όμιλος ενδέχεται να εκτεθεί μελλοντικά σε πιθανές διεκδικήσεις σχετικά με ελαττώματα στην ανάπτυξη, κατασκευή και
ανακαίνιση των ακινήτων οι οποίες δύνανται να έχουν ουσιωδώς αρνητική επίδραση στην επιχειρηματική δραστηριότητα, στα
μελλοντικά αποτελέσματα και στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση.
Ο ενδελεχής έλεγχος που διεξάγει ο Όμιλος κατά την απόκτηση νέων ακινήτων δεν αποκλείεται να μην μπορέσει να εντοπίσει
όλους τους κινδύνους και τις υποχρεώσεις σε σχέση με μία επένδυση με δυσμενείς συνέπειες στα μελλοντικά αποτελέσματα
και στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση. Επίσης, σύμφωνα με την πολιτική του Ομίλου τα επενδυτικά ακίνητα που
βρίσκονται στην κατοχή του αποτιμώνται κάθε εξάμηνο και στο τέλος του χρόνου από ορκωτούς εκτιμητές και επίσης
διενεργείται εκτεταμένος έλεγχος και αξιολόγηση κάθε ακινήτου που προτίθεται να αποκτηθεί.
Κίνδυνος ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων
Η έκθεση του Ομίλου στον κίνδυνο από διακυμάνσεις στα επιτόκια προέρχεται κυρίως από τραπεζικά δάνεια. Ο Όμιλος είναι
εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν την χρηματοοικονομική
του θέση καθώς και τις ταμειακές του ροές. Το κόστος δανεισμού δύναται να αυξάνεται ως αποτέλεσμα τέτοιων αλλαγών και
να δημιουργούνται ζημιές ή να μειώνεται κατά την εμφάνιση απρόοπτων γεγονότων.
Κίνδυνοι που αφορούν τη χρηματοδότηση του Ομίλου
Ενδεχόμενη μη συμμόρφωση της Εταιρείας και θυγατρικών του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένης της JPA) με περιοριστικές
ρήτρες (covenants) και άλλες υποχρεώσεις του που απορρέουν από υφιστάμενες ή/και μελλοντικές συμβάσεις
χρηματοδότησής τους, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε καταγγελία των εν λόγω χρηματοδοτικών συμβάσεων και, περαιτέρω,
σε σταυροειδή αθέτηση των υποχρεώσεων (cross-default) των χρηματοδοτικών συμβάσεων, η οποία θα μπορούσε να θέσει
σε κίνδυνο την ικανότητα της Εταιρείας και των εταιρειών του Ομίλου να ανταποκριθούν στις δανειακές υποχρεώσεις τους,
καθιστώντας άμεσα πληρωτέες τις σχετικές υποχρεώσεις και να επηρεάσει αρνητικά τις προοπτικές του Ομίλου.
Η ικανότητα της Εταιρείας να διανείμει μερίσματα στους μετόχους της εκτός από το ελάχιστο μέρισμα του άρθρου 161 του Ν.
4548/2018 όπως εκάστοτε ισχύει περιορίζεται από συγκεκριμένους όρους των δανειακών της συμβάσεων.
Πιστωτικός κίνδυνος
Ο Όμιλος εκτίθεται σε πιστωτικό κίνδυνο αναφορικά με τις εμπορικές απαιτήσεις από μισθωτές και τις απαιτήσεις από
πωλήσεις ακινήτων. Για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεών του έχουν εφαρμοστεί διαδικασίες που να διασφαλίζεται ότι οι
συναλλαγές του Ομίλου πραγματοποιούνται με πελάτες με επαρκή πιστοληπτική ικανότητα και παράλληλα δίνονται επαρκείς
εγγυήσεις είτε πρόκειται για εκμισθώσεις είτε για πωλήσεις ακινήτων. Σημαντικό τμήμα των εσόδων του Ομίλου από
μισθώματα προέρχεται από τρεις μισθωτές, που συνολικά αντιπροσωπεύουν το 40,2% των συνολικών ετησιοποιημένων
μισθωμάτων, με ημερομηνία αναφοράς την 31.12.2021. Επομένως, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε κίνδυνο
αντισυμβαλλομένου και τυχόν αδυναμία καταβολής μισθωμάτων, καταγγελία ή επαναδιαπραγμάτευση των όρων των
συγκεκριμένων μισθώσεων από πλευράς των μισθωτών, με όρους δυσμενέστερους για τον Όμιλο, ενδέχεται να έχει
σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα, τα αποτελέσματα, τη χρηματοοικονομική κατάσταση και
τις προοπτικές του Ομίλου.
Κίνδυνοι που αφορούν τη δραστηριότητα της θυγατρικής εταιρείας JPA ΑΕΕΣ
Η εταιρεία JPA ΑΕΕΣ συστάθηκε με μοναδικό σκοπό την ανάληψη, μελέτη, χρηματοδότηση, κατασκευή και τεχνική διαχείριση
10 σχολικών μονάδων στην περιφέρεια Αττικής. Δεδομένης της ολοκλήρωσης της φάσης κατασκευής των σχολικών μονάδων
κατά το έτος 2017, βρίσκεται σε εξέλιξη η φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων.
Βάσει της Σύμβασης ΣΔΙΤ, προβλέπεται η τήρηση συγκεκριμένων προδιαγραφών αναφορικά με την ποιότητα των υπηρεσιών
κατά τη φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων. Τυχόν μη τήρηση των σχετικών προδιαγραφών
ενδέχεται να οδηγήσει σε καταγγελία, γεγονός που θα είχε αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα της εταιρίας JPA ΑΕΕΣ, και
συνακόλουθα στα αποτελέσματα και στη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο βασικός πελάτης της JPA ΑΕΕΣ είναι η ΚΤΥΠ ΑΕ, η οποία αποτελεί εταιρία του ευρύτερου Δημοσίου Τομέα, με αποτέλεσμα
ο Όμιλος να είναι εκτεθειμένος σε πιστωτικό κίνδυνο σε περίπτωση αδυναμίας του Ελληνικού Δημοσίου να ανταποκριθεί
έγκαιρα στις υποχρεώσεις του, όπως απορρέουν από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ. Τυχόν τέτοια αδυναμία από πλευράς ΚΤΥΠ ΑΕ,
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 12 από 99
ενδέχεται να έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα της JPA ΑΕΕΣ και στα αποτελέσματά
της, και κατ’ επέκταση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο Όμιλος ενδέχεται να υποστεί ουσιώδεις ζημιές από τη δραστηριότητα της εταιρίας JPA ΑΕΕΣ, που υπερβαίνουν τυχόν
ασφαλιστική αποζημίωση ή από γεγονότα που έλαβαν χώρα και για τα οποία δεν δύναται να ασφαλιστεί, γεγονός που θα είχε
αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
4. Εναλλακτικοί Δείκτες Μέτρησης Απόδοσης
Κατωτέρω παρουσιάζονται οι Εναλλακτικοί Δείκτες Μέτρησης της Απόδοσης («Alternative Performance Measures», βάσει
των ESMA Guidelines on Alternative Performance Measures της 05.10.2015) εκτός ΔΠΧΑ που απορρέουν από τις
οικονομικές καταστάσεις του Ομίλου οι οποίοι υπολογίστηκαν με βάση τις χρηματοοικονομικές πληροφορίες που περιέχονται
στις ετήσιες οικονομικές καταστάσεις, καθώς και ο τρόπος υπολογισμού τους.
Οι Εναλλακτικοί Δείκτες Μέτρησης της Απόδοσης δεν θα πρέπει να θεωρηθεί ότι υποκαθιστούν άλλα μεγέθη που έχουν
υπολογισθεί σύμφωνα με τα οριζόμενα στα ΔΠΧΑ, καθώς και άλλους ιστορικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες. H Εταιρεία
παρουσιάζει τα εν λόγω μεγέθη, καθώς θεωρεί ότι αποτελεί χρήσιμη πληροφόρηση για την αξιολόγηση και για τη σύγκριση
της λειτουργικής και οικονομικής της απόδοσης με άλλων εταιρειών του κλάδου. Ωστόσο οι επενδυτές δεν θα πρέπει να
στηρίζονται αποκλειστικά στα ιστορικά ή στα μεγέθη που δεν ορίζονται από τα ΔΠΧΑ και στους χρηματοοικονομικούς δείκτες.
Τα μεγέθη αυτά χρησιμοποιούνται από τη Διοίκηση της Εταιρείας για να παρακολουθεί τη λειτουργική απόδοση και τη
χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου. Καθώς τα μεγέθη αυτά δεν υπολογίζονται από όλες τις εταιρείες κατά τον ίδιο
τρόπο, η παρουσίαση των μεγεθών αυτών μπορεί να μην είναι συνεπής με παρόμοια μεγέθη που χρησιμοποιούνται από
άλλες εταιρείες. Ως εκ τούτου, οι επενδυτές δεν θα πρέπει να βασίζονται αποκλειστικά σε αυτά τα μεγέθη.
Δείκτες Μόχλευσης
Η Διοίκησης της Εταιρείας παρακολουθεί την εξέλιξη της κεφαλαιακής διάρθρωσης του Ομίλου βάσει των ακόλουθων δεικτών:
▪ Δείκτης Συνολικού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Loan to Value και εφεξής «LTV»), ο οποίος υπολογίζεται ως το
συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
- Το συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων,
πλέον των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.17).
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά
επενδυτικών ακινήτων και των χρηματοοικονομικών στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
▪ Δείκτης Καθαρού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Net Loan to Value και εφεξής «Net LTV»), ο οποίος υπολογίζεται
ως το καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
- Το καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων,
πλέον των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.17),
μείον τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα και τις δεσμευμένες καταθέσεις
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά
επενδυτικών ακινήτων και των χρηματοοικονομικών στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
Συντελεστής μόχλευσης (Loan to Value)
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31/12/2021
31/12/2020
31/12/2021
31/12/2020
Μακροπρόθεσμα Δάνεια
55.885
41.397
1.916
14.334
Βραχυπρόθεσμα δάνεια
42.516
8.611
39.664
6.884
Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ.6.17)
4.482
0
0
0
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ. 6.17)
161
0
0
0
Συνολικός Δανεισμός(α)
103.044
50.008
41.580
21.218
Μείον: Δεσμευμένες καταθέσεις (β)
7.432
2.401
3.250
766
Μείον: Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα (γ)
21.873
1.864
19.934
171
Καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος (α-β-γ = δ)
73.739
45.743
18.396
20.281
Επενδύσεις σε ακίνητα
146.776
65.920
74.220
60.530
Προκαταβολές για αγορά επενδυτικών ακινήτων
12.934
12.934
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος
39.160
40.384
1.181
5.156
Σύνολο Επενδύσεων (ε)
198.870
106.304
88.335
65.686
Συντελεστής μόχλευσης (LTV) (α/ε)
51,81%
47,04%
47,07%
32,30%
Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Νet LTV) (δ/ε)
37,08%
43,03%
20,83%
30,88%
Σημειώνεται ότι για τον ακριβέστερο υπολογισμό των ανωτέρω δεικτών LTV (Loan to Value) και Net LTV (Net Loan to Value)
η Εταιρεία προχώρησε στην αλλαγή του τρόπου υπολογισμού τους σε σχέση με τις ενδιάμεσες οικονομικές καταστάσεις
(30.6.2021 και 30.9.2021). Ειδικότερα, στον υπολογισμό του Συνολικού Δανεισμού, εκτός των δανειακών υποχρεώσεων,
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 13 από 99
περιλαμβάνονται μόνο οι μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων
(σημείωση 6.17). Επίσης, στον υπολογισμό του Συνόλου Επενδύσεων δεν περιλαμβάνονται τα ενσώματα πάγια, τα αύλα
πάγια και τα δικαιώματα χρήσης παγίων καθώς δεν αποτελούν μέρος του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της Εταιρείας.
Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV)
Ως Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV), ορίζεται το σύνολο της καθαρής θέσης (προ των δικαιωμάτων που δεν ασκούν έλεγχο).
Στον παρακάτω πίνακα παρατίθενται ο υπολογισμός του NAV:
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31/12/2021
31/12/2020
Εσωτερική Λογιστική Αξία(1) (α)
125.921
37.851
Αριθμός μετοχών τέλους χρήσης (2)(β)
87.094
35.041
Εσωτερική Λογιστική Αξία (ανά μετοχή) (α) / (β)
1,45
1,08
(1) προ δικαιωμάτων που δεν ασκούν έλεγχο
(2) μετά την αφαίρεση των ίδιων μετοχών
5. Προοπτικές για το 2022
Έπειτα από την επιτυχημένη αύξηση μετοχικού κεφαλαίου συνολικής αξίας €75 εκ. τον Ιούλιο 2021 και την έκδοση Κοινού
Ομολογιακού Δανείου ύψους € 100 εκ. τον Ιανουάριο 2022, η Premia Properties έχει θέσει σταθερές βάσεις για την περαιτέρω
δυναμική ανάπτυξή της καθώς έχει:
▪ διευρύνει σημαντικά το χαρτοφυλάκιό της διαθέτοντας πλέον 27 ακίνητα, ενώ έχει προχωρήσει στην υπογραφή
προσυμφώνων για την απόκτηση ακόμη 4 ακινήτων.
▪ λάβει την άδεια για τη μετατροπή της σε ΑΕΕΑΠ, ώστε να δραστηριοποιηθεί αποτελεσματικότερα στην αγορά ακινήτων
αξιοποιώντας τα σχετικά φορολογικά πλεονεκτήματα.
▪ ενισχύσει σημαντικά τη μετοχική της βάση και έχει στη διάθεσή της σημαντικά κεφάλαια για τη χρηματοδότηση της
ανάπτυξής της.
Η Premia Properties συνεχίζει απρόσκοπτα την υλοποίηση του επιχειρηματικού της σχεδίου παρά τις αβέβαιες επικρατούσες
συνθήκες, τόσο διεθνώς όσο και στη χώρα μας. Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς τα
δεδομένα για την ένταση και τη διάρκεια της πανδημίας, της ενεργειακής κρίσης αλλά και της κρίσης στην Ουκρανία
μεταβάλλονται διαρκώς, καθιστώντας οποιεσδήποτε ποσοτικές εκτιμήσεις αναφορικά με τις επιπτώσεις στην εγχώρια
οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου, ιδιαιτέρως δύσκολες. Η Διοίκηση
του Ομίλου παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται.
Η Εταιρεία έχει επιλέξει στρατηγικά συγκεκριμένους κλάδους ακινήτων διαμορφώνοντας ένα χαρτοφυλάκιο επενδύσεων,
ανθεκτικό στις επιπτώσεις της πανδημίας και έναντι του πληθωρισμού, με μακροχρόνιες συμβάσεις και μισθωτές υψηλής
φερεγγυότητας. Λαμβάνοντας υπόψη τα ανωτέρω καθώς και την ισχυρή μετοχική της βάση και την ενισχυμένη
χρηματοοικονομική διάρθρωσή της, η Εταιρεία εκτιμά ότι είναι σε θέση να συνεχίσει απρόσκοπτα την επιχειρηματική της
δραστηριότητα στο εγγύς μέλλον παραμένοντας σε τροχιά ανάπτυξης.
Η Premia Properties εστιάζει στην αξιοποίηση επενδυτικών ευκαιριών με στόχο την επίτευξη υψηλών αποδόσεων και
υπεραξιών για τους μετόχους της, στους στρατηγικούς κλάδους της εφοδιαστικής αλυσίδας (logistics, βιομηχανικά ακίνητα),
των εξυπηρετούμενων οικιστικών ακινήτων (serviced apartments), των εμπορικών ακινήτων (big boxes) και σε κτίρια
κοινωνικού χαρακτήρα, ιδιαίτερα στον χώρο της εκπαίδευσης. Παράλληλα, αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς
ακινήτων με στόχο, εφόσον κριθεί σκόπιμο, να εξετάσει επιλεκτικά την είσοδό της και σε άλλους κλάδους του real estate.
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη
Οι εμπορικές συναλλαγές της εταιρείας με τις συνδεδεμένες με αυτή εταιρίες και πρόσωπα στη διάρκεια της χρήσης 2021
αναφέρονται στην σημείωση 6.34 των ετήσιων χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 14 από 99
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου, καθώς και τυχόν ακίνητα που μπορεί να αποκτήσει στο μέλλον, υπόκεινται σε
διάφορους τοπικούς, εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς, συμπεριλαμβανομένων τυχόν σχετικών
κανόνων και κανονισμών της Ευρωπαϊκής Ένωσης που σχετίζονται με την περιβαλλοντική προστασία και την ανθρώπινη
υγεία και ασφάλεια.
Αυτοί οι νόμοι και κανονισμοί εν γένει διέπουν την ποιότητα του αέρα και του ύδατος, τα επίπεδα ηχορύπανσης, τις έμμεσες
περιβαλλοντικές επιπτώσεις όπως τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, την προστασία των αρχαιολογικών χώρων και ευρημάτων,
την αυξημένη δραστηριότητα των μηχανοκίνητων οχημάτων, τη διάθεση υγρών αποβλήτων, τις εκπομπές αερίων, την
απόρριψη αποβλήτων ( συμπεριλαμβανομένων στερεών και επικίνδυνων αποβλήτων) και τη λήψη τυχόν διορθωτικών μέτρων
που απαιτούνται.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων συνήθως ευθύνονται για την παράβαση των νόμων και κανονισμών αυτών, αν και η ευθύνη που
προκύπτει από ορισμένες δραστηριότητες (π.χ. εκείνων που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο εμπορικής επιχείρησης) δύναται
να βαρύνει τους χρήστες (μισθωτές) των ακινήτων.
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου συμμορφώνονται από κάθε ουσιώδη άποψη προς τους εφαρμοστέους τοπικούς,
εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς και ότι δεν υφίστανται περιβαλλοντικοί περιορισμοί, οι οποίοι
δύνανται να επηρεάσουν σημαντικά τη χρήση των ακινήτων αυτών από αυτόν. Δεν έχουν κοινοποιηθεί στις εταιρείες του
Ομίλου από δημόσια αρχή και η Εταιρεία δεν γνωρίζει, τυχόν περιπτώσεις ουσιώδους μη συμμόρφωσης, ευθύνης ή αξίωσης
σχετικής με τυχόν περιβαλλοντικούς νόμους ή κανονισμούς σε σχέση με οποιαδήποτε ακίνητα τα οποία αποτελούν μέρος του
χαρτοφυλακίου του Ομίλου.
Ωστόσο, είναι πιθανό οι περιβαλλοντικές μελέτες που διαθέτει να μην αποκαλύπτουν όλες τις πιθανές περιβαλλοντικές
ευθύνες. Είναι επίσης πιθανόν μεταγενέστερες έρευνες να εντοπίσουν δυσμενείς περιβαλλοντικές συνθήκες που έχουν
προκύψει μετά την εκπόνηση των περιβαλλοντικών μελετών της ή ότι υφίστανται ουσιώδεις περιβαλλοντικές ευθύνες που
σήμερα η Εταιρεία δε γνωρίζει. Η Εταιρεία δεν έχει καταγράψει στις χρηματοοικονομικές της καταστάσεις ουσιώδη υποχρέωση
σε σχέση με περιβαλλοντικά ζητήματα.
Κατά τη διαδικασία απόκτησης ακινήτων, η Εταιρεία πραγματοποιεί ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο αυτών, στους οποίους
περιλαμβάνονται και στοιχεία που άπτονται χωροταξικών & περιβαλλοντικών θεμάτων (πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
ακινήτου, βεβαιώσεις μη ύπαρξης αυθαιρεσιών κ.ά.).
8. Εργασιακά ζητήματα
Ο Όμιλος και η Εταιρεία συμμορφώνεται πλήρως με την ισχύουσα νομοθεσία. Οι εργασιακές σχέσεις βρίσκονται σε άριστο
επίπεδο, αφού η διαμόρφωσή τους, πέραν των προβλεπόμενων από τις σχετικές διατάξεις, βασίζεται πάνω στο σεβασμό των
ανθρώπινων δικαιωμάτων και των εργασιακών ελευθεριών, πάνω στην ανάπτυξη πνεύματος αμοιβαίας κατανόησης και
συνεργασίας, καθώς και στη καθιέρωση πολιτικών διοίκησης ανθρώπινου δυναμικού που καθορίζουν με σαφή και
αμερόληπτο τρόπο όλα τα θέματα προσλήψεων, μετακινήσεων, προαγωγών, εκπαίδευσης, αμοιβών, πρόσθετων παροχών,
αδειών και απουσιών. Στη χρήση δεν σημειώθηκε καμία απεργιακή κινητοποίηση, ενώ και το συνδικαλιστικό δικαίωμα είναι
απολύτως σεβαστό.
Ο Όμιλος και η Εταιρεία συμμορφώνονται με την εργατική νομοθεσία και τις συλλογικές συμβάσεις όπου αυτές έχουν
εφαρμογή, συμπεριλαμβανομένων των κανόνων υγιεινής και ασφαλείας. Ο Όμιλος και η Εταιρεία επιθυμούν να εκπαιδεύεται
και να επιμορφώνεται τακτικά το ανθρώπινο δυναμικό τους βάσει των επαγγελματικών απαιτήσεων και λειτουργικών ή και
ατομικών αναγκών.
9. Μερισματική πολιτική
Η διανομή μερίσματος για τη χρήση 2021 θα αποφασιστεί από την Τακτική Γενική Συνέλευση της Εταιρείας.
10. Ίδιες μετοχές
Η Εταιρεία κατείχε την 31.12.2021, 32.977 ίδιες μετοχές, ονομαστικής αξίας € 0,50 ποσοστό 0,038% των μετοχών της,
συνολικής αξίας € 48.336,05 σε εκτέλεση της από 20/11/2020 απόφασης της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των Μετόχων.
(βλέπε Σημ.6.12).
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 15 από 99
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές
Καταστάσεις
Δεν υπάρχουν συναλλαγές, πράξεις, συμβάσεις ή άλλοι διακανονισμοί των εταιρειών του ομίλου, οι οποίοι δεν αναφέρονται
στις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31.12.2021.
12. Γεγονότα μεταγενέστερα των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων.
Στις 21.1.2022 ολοκληρώθηκε η Δημόσια προσφορά, για την έκδοση του Κοινού Ομολογιακού Δανείου ύψους €100 εκ. Η
συνολική έγκυρη ζήτηση που εκδηλώθηκε από επενδυτές οι οποίοι συμμετείχαν στη Δημόσια Προσφορά ανήλθε σε €203,96
εκ., σημειώνοντας υπερκάλυψη της έκδοσης κατά 2,04 φορές. Η τελική απόδοση των Ομολογιών ορίστηκε σε 2,80% και το
επιτόκιο των Ομολογιών σε 2,80% ετησίως.
Στις 2.2.2022 η Εταιρεία κατέβαλε ποσό 39,4 εκ. (συμπεριλαμβανόμενων τόκων, εξόδων και λοιπών επιβαρύνσεων) για την
πλήρη εξόφληση του Ομολογιακού Δανείου της Alpha Bank.
Στις 5.4.2022 η Εταιρεία έλαβε άδεια ως Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας («ΑΕΕΑΠ»)από την Επιτροπή
Κεφαλαιαγοράς.
Από την ημερομηνία μετατροπής σε Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας («ΑΕΕΑΠ») η μητρική εταιρεία και οι
θυγατρικές της φορολογούνται σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν 2778/1999 με ειδικό τρόπο.
Ο Όμιλος και η Εταιρεία, εφαρμόζοντας τα προβλεπόμενα από την ΜΕΔ-25 “Φόροι εισοδήματος — Μεταβολές στο
φορολογικό καθεστώς μιας οικονομικής οντότητας ή των μετόχων της”, λόγω της μεταβολής στο φορολογικό καθεστώς της,
μείωσε τις αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις και τις αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις Η μεταβολή στο
φορολογικό καθεστώς αναγνωρίστηκε στα αποτελέσματα χρήσης.
Συνέπειες της παρατεταμένης διάρκειας της πανδημίας (Covid-19) και της ενεργειακής κρίσης στον Όμιλο και την
Εταιρεία
Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς τα δεδομένα για την ένταση και τη διάρκεια της
πανδημίας, της ενεργειακής κρίσης αλλά και της κρίσης στην Ουκρανία μεταβάλλονται διαρκώς, καθιστώντας οποιεσδήποτε
ποσοτικές εκτιμήσεις αναφορικά με τις επιπτώσεις στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα
οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου, ιδιαιτέρως δύσκολες. Η Διοίκηση του Ομίλου παρακολουθεί προσεκτικά τις εξελίξεις και
αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται.
Ακόμη και σήμερα, οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τη διάρκεια και την έλευση του τέλους της πανδημίας Covid-19
υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας, καθώς το φαινόμενο βρίσκεται ακόμα σε εξέλιξη, με την εμφάνιση νέων
μεταλλάξεων της νόσου, όπως η Όμικρον. Τυχόν παρατεταμένη διάρκεια της πανδημίας λόγω π.χ. ενδεχόμενης εμφάνισης
νέων, ανθεκτικών στα εμβόλια, μεταλλάξεων και η τυχόν επιβολή περαιτέρω περιοριστικών μέτρων για την αντιμετώπιση της,
ενδέχεται να έχει ουσιώδεις αρνητικές συνέπειες στη λειτουργία βασικών κλάδων της ελληνικής οικονομίας,
συμπεριλαμβανομένων των κλάδων στους οποίους δραστηριοποιούνται οι μισθωτές και του κλάδου ακινήτων στον οποίο
δραστηριοποιείται ο Όμιλος, σε έκταση και σε βαθμό που επί του παρόντος δεν είναι δυνατόν να προβλεφθούν ή να
ποσοτικοποιηθούν.
Η ενεργειακή κρίση που ξεκίνησε πρόσφατα, το βάθος και εύρος της οποίας δεν δύναται να εκτιμηθεί επί του παρόντος,
συμβάλλει στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων που ήδη
έχουν εμφανιστεί, στην κατανάλωση, τις επενδύσεις και κατ’ επέκταση στην οικονομική ανάπτυξη. Η άνοδος των τιμών της
ενέργειας σε συνδυασμό με τις διαταραχές στις εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες αυξάνουν τα κόστη μεταφοράς και
παραγωγής, έχουν τροφοδοτήσει ισχυρές πληθωριστικές πιέσεις διεθνώς, μεγεθύνοντας την αβεβαιότητα για την επίπτωση
τους στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης του 2022. Επιπλέον, η πρόσφατη κρίση στην Ουκρανία εκτιμάται ότι θα ασκήσει
περαιτέρω πίεση στις τιμές της ενέργειας και κατ’ επέκταση στον πληθωρισμό. Οι οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις
επιπτώσεις της ενεργειακής κρίσης στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά
αποτελέσματα του Ομίλου είναι ιδιαιτέρως επισφαλείς καθώς τα δεδομένα είναι υπό διαμόρφωση. Η Εταιρεία παρακολουθεί
προσεκτικά και αξιολογεί συνεχώς τα δεδομένα που διαμορφώνονται.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 16 από 99
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σύμφωνα µε τη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018, η Ετήσια Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού
Συμβουλίου της Premia Properties περιλαμβάνει Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης για τη διαχειριστική χρήση 2021. Η
ημερομηνία αναφοράς της Δήλωσης Εταιρικής Διακυβέρνησης είναι η 31.12.2021.
Κώδικας Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού
της Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021) ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις
σχετικές τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής
διακυβέρνησης, όπως εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρίας.
Ακολούθως παρατίθενται οι ειδικές πρακτικές του Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης με τις οποίες η Εταιρεία δεν έχει
συμμορφωθεί, με σύντομη επεξήγηση των λόγων που δικαιολογούν την συγκεκριμένη μη συμμόρφωση/παρέκκλιση και
εκείνες για τις οποίες είναι σε διαδικασία συμμόρφωσης.
Μη συμμόρφωση/παρέκκλιση από ειδικές πρακτικές
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.21 Ο Πρόεδρος δεν επιλέγεται από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη. Δεν ορίζεται ένα από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά
μέλη, είτε ως αντιπρόεδρος είτε ως ανώτατο ανεξάρτητο μέλος (Senior Independent Director).
2.2.22 Δεν υπάρχει ανεξάρτητος μη εκτελεστικός Αντιπρόεδρος ή ανώτατο ανεξάρτητο μέλος (Senior Independent Director)
που να υποστηρίζει τον Πρόεδρο, να δρα ως σύνδεσμος μεταξύ του Προέδρου και των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, να
συντονίζει τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και να ηγείται της αξιολόγησης του Προέδρου.
Σύμφωνα με την υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας ο Πρόεδρος είναι εκτελεστικό μέλος
και διαθέτει την απαιτούμενη γνώση, εμπειρία και τεχνογνωσία σχετικά με τις δραστηριότητες και τη λειτουργία της Εταιρείας
και ο Αντιπρόεδρος είναι μη-εκτελεστικό μέλος (σε συμμόρφωση με την παρ. 2.2.19) και διαθέτει διεθνή εμπειρία στον κλάδο
των ακινήτων. Κατά την κρίση της Εταιρείας, η υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου εξυπηρετεί
αποτελεσματικότερα τις επιχειρηματικές και λειτουργικές της ανάγκες.
Ειδικές πρακτικές σε διαδικασία συμμόρφωσης
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
1 Ρόλος και αρμοδιότητες του Διοικητικού Συμβουλίου
1.13 Τα μη εκτελεστικά μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου συνέρχονται τουλάχιστον ετησίως, ή και εκτάκτως όταν κρίνεται
σκόπιμο χωρίς την παρουσία εκτελεστικών μελών προκειμένου να συζητείται η επίδοση των τελευταίων. Στις συνεδριάσεις
αυτές τα μη εκτελεστικά μέλη δεν ενεργούν ως de facto όργανο ή επιτροπή του Διοικητικού Συμβουλίου.
Δεδομένου ότι το υφιστάμενο Διοικητικό Συμβούλιο εξελέγη τον Μάιο του 2021, κατά την κρίση της Εταιρείας, η πρακτική αυτή
είναι εύλογο να εφαρμοσθεί μετά τη συμπλήρωση του πρώτου χρόνου λειτουργίας του νέου ΔΣ.
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.15 Η εταιρεία διασφαλίζει ότι τα κριτήρια πολυμορφίας αφορούν πέρα από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και τα
ανώτατα ή και ανώτερα διευθυντικά στελέχη με συγκεκριμένους στόχους εκπροσώπησης ανά φύλο, καθώς και
χρονοδιαγράμματα για την επίτευξη αυτών.
Το ποσοστό εκπροσώπησης κάθε φύλλου στο Διοικητικό Συμβούλιο συμμορφώνεται με τις διατάξεις του ν.4706/2020, ενώ
εκείνο των ανώτατων διευθυντικών στελεχών εξαρτάται κυρίως από την διαθεσιμότητα στελεχών στην αγορά εργασίας. Η
υιοθέτηση της εν λόγω πρακτικής τελεί υπό εξέταση και αξιολόγηση λαμβάνοντας υπόψη ότι η Εταιρεία προέβη πρόσφατα
(εντός του 2021) στην πρόσληψη των ανωτάτων διευθυντικών στελεχών της (πλην του Διευθύνοντος Συμβούλου).
2.3. Διαδοχή του Διοικητικού Συμβουλίου
2.3.4. H Εταιρεία διαθέτει πλάνο διαδοχής του Διευθύνοντος Συμβούλου. Η κατάρτιση ενός άρτιου πλάνου διαδοχής του
Διευθύνοντος Συμβούλου ανατίθεται στην επιτροπή υποψηφιοτήτων.
Η Εταιρεία βρίσκεται σε διαδικασία εξέτασης και αξιολόγησης αυτής της πρακτικής.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 17 από 99
3.3. Αξιολόγηση του Διοικητικού Συμβουλίου / του Διευθύνοντος Συμβούλου
3.3.4 Το Διοικητικό Συμβούλιο συλλογικά, καθώς και ο Πρόεδρος, ο Διευθύνων Σύμβουλος και τα λοιπά μέλη του Διοικητικού
Συμβουλίου αξιολογούνται ετησίως ως προς την αποτελεσματική εκπλήρωση των καθηκόντων τους. Τουλάχιστον ανά τριετία η
αξιολόγηση αυτή διευκολύνεται από εξωτερικό σύμβουλο.
3.3.5 Στη διαδικασία αξιολόγησης προΐσταται ο Πρόεδρος σε συνεργασία με την επιτροπή υποψηφιοτήτων. Το Διοικητικό
Συμβούλιο επίσης αξιολογεί την επίδοση του Προέδρου του, διαδικασία στην οποία προΐσταται η επιτροπή υποψηφιοτήτων.
Δεδομένου ότι το υφιστάμενο Διοικητικό Συμβούλιο εξελέγη τον Μάιο του 2021, κατά την κρίση της Εταιρείας, η πρακτική αυτή
είναι εύλογο να εφαρμοσθεί μετά τη συμπλήρωση του πρώτου χρόνου λειτουργίας του νέου ΔΣ.
Πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των προβλέψεων του νόμου
Η Εταιρεία δεν εφαρμόζει πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των απαιτήσεων της κείμενης νομοθεσίας.
Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου & Διαχείρισης Κίνδυνων
Κύρια χαρακτηριστικά του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου
Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου, στο οποίο η Εταιρεία αποδίδει ιδιαίτερη βαρύτητα, συνίσταται από ελεγκτικούς
μηχανισμούς και από ελεγκτικές διαδικασίες που καλύπτουν το σύνολο των δραστηριοτήτων της µε σκοπό την
αποτελεσματική και ασφαλή λειτουργία της. Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου έχει σχεδιασθεί ώστε να διασφαλίζονται:
▪ η συνεπής υλοποίηση της επιχειρησιακής στρατηγικής, µε αποτελεσματική χρήση των διαθεσίμων πόρων,
▪ η αναγνώριση και η αντιμετώπιση των κινδύνων που αναλαμβάνονται,
▪ η πληρότητα και η αξιοπιστία των στοιχείων και των πληροφοριών που απαιτούνται για τον ακριβή και έγκαιρο
προσδιορισμό της χρηματοοικονομικής καταστάσεως της Εταιρείας και για την παραγωγή αξιόπιστων οικονομικών
καταστάσεων,
▪ η συμμόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, µε τους εσωτερικούς κανονισμούς και µε τους κανόνες δεοντολογίας,
▪ η πρόληψη και η αποφυγή λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο τη φήμη και τα
συμφέροντα της Εταιρείας, των Μετόχων και των Συναλλασσόμενων µε αυτήν,
▪ η αποτελεσματική λειτουργία των συστημάτων πληροφορικής για την υποστήριξη της επιχειρησιακής στρατηγικής και για
την ασφαλή διακίνηση, επεξεργασία και αποθήκευση των κρίσιμων επιχειρησιακών πληροφοριών.
Η Εταιρεία έχει συστήσει Επιτροπή Ελέγχου, η οποία είναι υπεύθυνη για την παρακολούθηση των διαδικασιών
χρηματοοικονομικής πληροφορήσεως, για την αποτελεσματική λειτουργία του συστήματος εσωτερικού ελέγχου και του
συστήματος διαχειρίσεως κινδύνων, καθώς και για την εποπτεία και την παρακολούθηση του τακτικού ελέγχου και των
θεμάτων σχετικά µε την αντικειμενικότητα και την ανεξαρτησία των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών.
Η αξιολόγηση της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας πραγματοποιείται:
α) Σε συνεχή βάση από την Υπηρεσία Εσωτερικού Ελέγχου, µέσω των ελέγχων που διενεργούνται, καθώς και από τη
Υπηρεσία Κανονιστικής Συμμόρφωσης αναφορικά µε την τήρηση του κανονιστικού πλαισίου, β) Σε ετήσια βάση από την
Επιτροπή Ελέγχου του Διοικητικού Συμβουλίου µε βάση τα σχετικά στοιχεία και τις πληροφορίες της Υπηρεσίας Εσωτερικού
Ελέγχου, τις διαπιστώσεις και τις παρατηρήσεις των Εξωτερικών Ελεγκτών, καθώς και των Εποπτικών Αρχών. Η Διεύθυνση
Εσωτερικού Ελέγχου ελέγχει τις δραστηριότητες της Εταιρείας και του Ομίλου της µε σκοπό την αποτελεσματική λειτουργία
της και τη διασφάλιση της αξιοπιστίας των στοιχείων που συντελούν στη διαμόρφωση των χρηματοοικονομικών καταστάσεων
της Εταιρείας και του Ομίλου.
Βασικές λειτουργίες είναι η συµµόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, τους εσωτερικούς κανονισμούς, τους κανόνες
δεοντολογίας και η εποπτεία της πρόληψης και αποφυγής λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο
τη φήμη και τα συμφέροντα της Εταιρείας και του Ομίλου καθώς και των ενδιαφερομένων μερών.
Ο εσωτερικός κανονισμός λειτουργίας της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους κανόνες και ρυθμίζει τις
απαιτούμενες διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας, εγκρίθηκε και
τέθηκε σε ισχύ με την από 13.12.2006 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας και αναθεωρήθηκε με τις από
05.04.2020 και 23.10.2020 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου
16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020 το Διοικητικό Συμβούλιο, μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενημερώνεται κατ’
ελάχιστο σε τριμηνιαία βάση για τον διενεργούμενο εσωτερικό έλεγχο.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 18 από 99
Διαχείριση κινδύνων της Εταιρείας σε σχέση με την διαδικασία σύνταξης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Οι διαδικασίες και οι πολιτικές σχετικές με τη σύνταξη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, παρακολουθούνται, ως προς τη
διαχείριση κινδύνων που δύνανται να ανακύψουν κατά τη σύνταξη τους, από τη Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου, σύμφωνα με
συγκεκριμένους κανόνες που έχουν τεθεί από το Δ.Σ.. Οι κανόνες αυτοί, μεταξύ άλλων, στοχεύουν στον έλεγχο και την ορθή
καταγραφή των εσόδων και δαπανών καθώς και την παρακολούθηση των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων της
Εταιρείας σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, και την εταιρική και φορολογική νομοθεσία, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η ορθή αποτύπωση
της οικονομικής θέσης και των επιδόσεών της μέσω των χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Στις διαδικασίες και πολιτικές αυτές εφαρμόζονται από τις καθ' ύλην αρμόδιες υπηρεσίες, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
▪ Η εφαρμογή συγκεκριμένων λογιστικών αρχών και παραδοχών και η διαδικασία παρακολούθησης της τήρησής τους από
ανεξάρτητους ελεγκτές και εκτιμητές.
▪ Η σύνταξη προϋπολογισμών και η παρακολούθηση της υλοποίησης τόσο των εσόδων όσο και των εξόδων μέσω
αναφορών προς το Δ.Σ..
▪ Η τήρηση των βιβλίων της Εταιρείας σε αξιόπιστο μηχανογραφικό σύστημα με την παράλληλη εφαρμογή κανόνων
ασφαλείας και περιορισμού πρόσβασης σε αυτά.
▪ Η έγκριση των εσόδων και δαπανών, η παρακολούθηση της τήρησης των όρων που αφορούν τις σχετικές συμβάσεις και
η έγκριση των παραστατικών και πληρωμών.
▪ Η παρακολούθηση και αναφορά των συναλλαγών, απαιτήσεων και υποχρεώσεων με συνδεδεμένα μέρη.
Γενική συνέλευση των μέτοχων
Λειτουργία Γενικής Συνέλευσης
Η Γενική Συνέλευση των μετόχων, σύμφωνα με το καταστατικό, είναι το ανώτατο όργανο διοίκησης, η οποία αποφασίζει για
κάθε εταιρική υπόθεση και οι νόμιμες αποφάσεις της δεσμεύουν όλους τους μετόχους.
Η Γενική συνέλευση των μετόχων συγκαλείται από το Διοικητικό Συμβούλιο και συνέρχεται τακτικά σε τόπο και χρόνο που
ορίζεται από το Διοικητικό Συμβούλιο εντός του 1ου εξαμήνου από την λήξη κάθε εταιρικής χρήσης.
Η σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης καλείται 20 τουλάχιστον ημέρες πριν από την πραγματοποίησή της με πρόσκληση η
οποία αναφέρει με σαφήνεια τον τόπο και χρόνο σύγκλησης, τα θέματα ημερήσιας διάταξης και την διαδικασία που πρέπει
να ακολουθήσουν οι μέτοχοι για να έχουν δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου. Η Πρόσκληση δημοσιοποιείται όπως ορίζει η
νομοθεσία και αναρτάται στον δικτυακό τόπο της Εταιρίας.
Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και βρίσκεται σε απαρτία εφόσον παρίσταται και εκπροσωπείται το 20% του μετοχικού
κεφαλαίου εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπεται αυξημένη απαρτία 2/3 του μετοχικού κεφαλαίου σύμφωνα με το
καταστατικό.
Οι μέτοχοι που συμμετέχουν στην Γενική Συνέλευση και έχουν δικαίωμα ψήφου εκλέγουν πρόεδρο και γραμματέα.
Ακολούθως συζητούνται τα θέματα ημερήσιας διάταξης και λαμβάνονται αποφάσεις επί των θεμάτων αυτών με απόλυτη
πλειοψηφία. Για τα θέματα που συζητούνται και αποφασίζονται τηρούνται πρακτικά που υπογράφονται από τον Πρόεδρο και
τον γραμματέα της συνέλευσης και δημοσιοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις περί ρυθμιζόμενων πληροφοριών.
Η Γενική Συνέλευση είναι η μόνη αρμόδια να αποφασίζει για τα παρακάτω θέματα:
α) την παράταση της διάρκειας, μετατροπή, συγχώνευση ή διάλυση της Εταιρείας
β) την τροποποίηση του καταστατικού
γ) την αύξηση ή μείωση του μετοχικού κεφαλαίου
δ) την εκλογή των μελών του Δ.Σ. και των ελεγκτών της εταιρείας
ε) την έγκριση των ετήσιων χρηματοοικονομικών καταστάσεων
στ) την διάθεση των κερδών.
ζ) την έκδοση ομολογιακών δανείων
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 19 από 99
Δικαιώματα μετόχων
Τα δικαιώματα των μετόχων, όπως ορίζονται από την σχετική νομοθεσία και το καταστατικό, είναι ανάλογα με το ποσοστό
συμμετοχής στο καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας και περιλαμβάνουν:
Δικαίωμα μερίσματος:
1. Το ελάχιστο μέρισμα υπολογίζεται επί των καθαρών κερδών, ύστερα από αφαίρεση της κράτησης για σχηματισμό
τακτικού αποθεματικού ,των ζημιών προηγούμενων χρήσεων και των λοιπών πιστωτικών κονδυλίων της κατάστασης
αποτελεσμάτων, που δεν προέρχονται από πραγματοποιημένα κέρδη.
2. Το ελάχιστο μέρισμα ορίζεται σε ποσοστό τριάντα πέντε τοις εκατό (35%) των καθαρών κερδών μετά τις μειώσεις της
παραγράφου 1 και καταβάλλεται σε μετρητά. Με απόφαση της Γενικής Συνέλευσης που λαμβάνεται με αυξημένη απαρτία
και πλειοψηφία μπορεί να μειωθεί το ως άνω ποσοστό, όχι όμως κάτω του δέκα τοις εκατό (10%). Μη διανομή του
ελάχιστου μερίσματος επιτρέπεται μόνο με απόφαση της γενικής συνέλευσης, που λαμβάνεται με την αυξημένη απαρτία
των παραγράφων 3 και 4 του άρθρου 130 Ν.4548/2018 και πλειοψηφία ογδόντα τοις εκατό (80%) του εκπροσωπούμενου
στη συνέλευση κεφαλαίου.
Μέρισμα δικαιούται κάθε μέτοχος, ο οποίος αναφέρεται στο τηρούμενο από την Εταιρεία μητρώο μετόχων κατά την
ημερομηνία προσδιορισμού δικαιούχων μερίσματος. Το μέρισμα καταβάλλεται στο μέτοχο εντός δύο μηνών από την
ημερομηνία της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης που ενέκρινε τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ο τρόπος και ο τόπος
καταβολής ανακοινώνεται μέσω του Τύπου.
Το δικαίωμα είσπραξης του μερίσματος παραγράφεται και το αντίστοιχο ποσό περιέρχεται στο Δημόσιο μετά την παρέλευση 5
ετών από το τέλος του έτους, κατά το οποίο ενέκρινε τη διανομή του η Γενική Συνέλευση.
Δικαίωμα προτίμησης σε κάθε αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας με μετρητά και την ανάληψη νέων μετοχών.
Δικαίωμα λήψης αντιγράφου των χρηματοοικονομικών καταστάσεων και των εκθέσεων των ορκωτών ελεγκτών και του
Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
Δικαίωμα συμμετοχής στη Γενική Συνέλευση, το οποίο εξειδικεύεται στα επιμέρους δικαιώματα: νομιμοποίησης, παρουσίας,
συμμετοχής στις συζητήσεις, υποβολής προτάσεων σε θέματα της ημερήσιας διάταξης, καταχώρησης των απόψεων στα
πρακτικά και ψήφου. Η κάθε μετοχή έχει το δικαίωμα μίας ψήφου.
Δικαίωμα ανάληψης της εισφοράς κατά την εκκαθάριση ή, αντίστοιχα, της απόσβεσης κεφαλαίου που αντιστοιχεί στη μετοχή,
εφόσον αυτό αποφασισθεί από τη Γενική Συνέλευση.
Η Γενική Συνέλευση των μετόχων της Εταιρείας διατηρεί όλα τα δικαιώματά της κατά τη διάρκεια της εκκαθάρισης.
Η ευθύνη των μετόχων της Εταιρείας περιορίζεται στην ονομαστική αξία των μετοχών που κατέχουν.
Διοικητικά, Διαχειριστικά, Εποπτικά Όργανα και Ανώτερα Διοικητικά Στελέχη
Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 116 του Ν.4548/2018, ανώτατο όργανο της Εταιρείας
είναι η Γενική Συνέλευση των Μετόχων της, η οποία εκλέγει τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου. Σύμφωνα με τα άρθρα
19 και 20 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 77 του Ν.4548/2018, όργανο Διοίκησης της Εταιρείας είναι το
Διοικητικό Συμβούλιο.
Η Εταιρεία δηλώνει ότι έχει συμμορφωθεί πλήρως με τις διατάξεις των άρθρων 1 -24 του Ν. 4706/2020.
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού
της Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021), ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις
σχετικές τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής
διακυβέρνησης, όπως εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (βλ., επίσης Ενότητα 13
ανωτέρω).
Η Εταιρεία διαθέτει επικαιροποιημένο Κανονισμό Λειτουργίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 14 του Ν. 4706/2020, ο
οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιό της στην από 07.07.2021 συνεδρίασή του και τροποποιήθηκε με την από
09.11.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, η περίληψή του είναι δημοσιοποιημένη στον ιστότοπο της Εταιρείας
(https://www.premia.gr)
Η Διοίκηση της Εταιρείας δηλώνει ότι, τα διοικητικά, διαχειριστικά και εποπτικά της όργανα και τα ανώτερα διοικητικά στελέχη
είναι (α) τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου, (β) τα μέλη της Επιτροπής Ελέγχου, της Επιτροπής Αποδοχών -
Υποψηφιοτήτων και της Επιτροπής Επενδύσεων, και (γ) ο Εσωτερικός Ελεγκτής της Εταιρείας.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 20 από 99
Διοικητικό συμβούλιο
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας εξελέγη από την Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας της
19.05.2021 με τριετή θητεία, η οποία λήγει την 19.05.2024, παρατεινόμενη αυτοδικαίως, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας εντός
της οποίας πρέπει να συνέλθει η αμέσως επόμενη Τακτική Γενική Συνέλευση και μέχρι τη λήψη της σχετικής απόφασης, και
συγκροτήθηκε σε σώμα με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου. Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας
αποτελείται συνολικά από οκτώ μέλη, τρία εκτελεστικά και πέντε μη εκτελεστικά, τρία εκ των οποίων είναι ανεξάρτητα μη
εκτελεστικά μέλη.
Επομένως, το ισχύον Διοικητικό Συμβούλιο αποτελείται από τα ακόλουθα μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση στο Διοικητικό Συμβούλιο
Ιδιότητα
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος
Εκτελεστικό Μέλος
Frank Roseen του Αναστασίου
Αντιπρόεδρος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Εκτελεστικό Μέλος
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη
Μέλος
Εκτελεστικό Μέλος
Δημήτριος Τσίκλος του Ηλία
Μέλος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου πληρούν τις προϋποθέσεις ανεξαρτησίας του άρθρου 9 του N.
4706/2020 από την ημερομηνία εκλογής τους .
Επιπλέον, σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην Πολιτική
Καταλληλόλητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, η οποία καταρτίσθηκε σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του
άρθρου 3 του N. 4706/2020, εγκρίθηκε με την από 27.04.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, σύμφωνα με την παρ. 1
του άρθρου 3 του N. 4706/2020 καθώς και με την από 19.05.2021 απόφαση της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των μετόχων
της Εταιρείας, σύμφωνα με παρ. 3 του άρθρου 3 του N. 4706/2020 και είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας
(http://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/).
Κατά τη χρήση 2020, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 27 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ κατά τη
χρήση 2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 35 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας. Σε όλες τις
συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου.
Αμοιβές Διοικητικού Συμβουλίου – Έκθεση αποδοχών του Διοικητικού Συμβουλίου του άρθρου 112 Ν.4548/2018
Οι αμοιβές των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου για τη χρήση 2021 περιλαμβάνονται στην έκθεση αποδοχών που
συντάχθηκε σύμφωνα με το άρθρο 112 του νόμου 4548/2018 και η οποία θα αναρτηθεί ταυτόχρονα με τη δημοσίευση της
παρούσας ετήσιας οικονομικής έκθεσης στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr).
Επιτροπή Ελέγχου
Η Επιτροπή Ελέγχου διαθέτει και εφαρμόζει δικό της κανονισμό λειτουργίας, ο οποίος αρχικά εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με
την από 13.01.2020 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ στη συνέχεια, τροποποιήθηκε και
επικαιροποιήθηκε με την από 2 5.02.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου και περαιτέρω με την από 07.07.2021
απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου. Ο ισχύων Κανονισμός Λειτουργίας της Επιτροπής Ελέγχου έχει αναρτηθεί στην
ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr)
Η Γενική Συνέλευση στην από 19.05.2021 συνεδρίασή της, αποφάσισε την εκλογή τριμελούς Επιτροπής Ελέγχου με τριετή
θητεία, η οποία είναι επιτροπή του Δ.Σ. αποτελούμενη από δύο ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και ένα μη-εκτελεστικό μέλος.
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στην από 19.05.2021 συνεδρίασή του, σε συνέχεια της ανωτέρω απόφασης της
Γενικής Συνέλευσης, όρισε τα πρόσωπα που καταλαμβάνουν τις θέσεις των μελών της Επιτροπής Ελέγχου. Κατόπιν αυτού, η
Επιτροπή Ελέγχου κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021 συγκροτήθηκε σε σώμα και αποφάσισε τον ορισμό του
ανεξάρτητου μη εκτελεστικού μέλους, κ. Παναγιώτη Βρουστούρη, ως Προέδρου αυτής.
Επομένως, η Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας απαρτίζεται από τα κατωτέρω πρόσωπα:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Παναγιώτης Βρουστούρης του
Κωνσταντίνου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Εθνικής Αντιστάσεως 9-11
Χαλάνδρι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 21 από 99
Η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Ελέγχου είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του άρθρου 44 του Ν.4449/2017, όπως ισχύει,
καθώς η πλειονότητα των μελών της Επιτροπής Ελέγχου πληροί τις προϋποθέσεις ανεξαρτησίας του άρθρου 9 του
Ν.4706/2020, τόσο κατά την ημερομηνία εκλογής τους και όλα τα μέλη διαθέτουν επαρκή γνώση στον τομέα ακίνητης
περιουσίας που δραστηριοποιείται η Εταιρεία.
Επιπλέον ένα τουλάχιστον μέλος της Επιτροπής Ελέγχου διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική ή λογιστική και το οποίο
παρίσταται υποχρεωτικώς στις συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου που αφορούν την έγκριση των οικονομικών
καταστάσεων. Συγκεκριμένα ο Πρόεδρος της Επιτροπής Ελέγχου, κ. Βρουστούρης διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική και
λογιστική, καθώς είναι Ορκωτός Λογιστής Ελεγκτής, μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών - Λογιστών (Α.Μ. Σ.Ο.Ε.Λ.
12921) και από το 1984 έως σήμερα αποτελεί Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της ελεγκτικής εταιρείας MPI HELLAS SA.
Επιπλέον, έχει διατελέσει επί σειρά ετών ελεγκτής καθώς και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής
Αναφοράς σε διάφορες εταιρείες.
Κατά τη χρήση 2021 η Επιτροπή Ελέγχου ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με την έγκριση των εκθέσεων του εσωτερικού ελέγχου
και την υποβολή τους στο Δ.Σ, με την εξέταση των προς δημοσίευση οικονομικών καταστάσεων και την εισήγηση τους στο
Δ.Σ .και με την τροποποίηση του κανονισμού λειτουργίας της.
Κατά τη χρήση 2020, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 13 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενώ κατά τη
χρήση 2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 14 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου. Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το
σύνολο των μελών της Επιτροπής Ελέγχου.
Ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου
Η ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου για το 2021 συντάχθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1θ
άρθρου 44 του Ν. 4449/2020 και παρέχει πληροφορίες για το έργο της Επιτροπής κατά το 2021 και θα αναρτηθεί ταυτόχρονα
με τη δημοσίευση της παρούσας ετήσιας οικονομικής έκθεσης στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr).
Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων, αποτελείται αποκλειστικά από μη εκτελεστικά και ανεξάρτητα στην πλειονότητά
τους μέλη του Δ.Σ. Συγκεκριμένα, αποτελείται από τρία μέλη, δύο εκ των οποίων ανεξάρτητα μη εκτελεστικά και ένα μη
εκτελεστικό, και προεδρεύεται από ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. Η Επιτροπή Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων,
συνέρχεται τουλάχιστον μία φορά ετησίως και οποτεδήποτε άλλοτε το απαιτήσουν οι περιστάσεις. Ο ρόλος, η διαδικασία
σύγκλησης καθώς και τα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Επιτροπής Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων περιγράφονται στον
Κανονισμό Λειτουργίας της, ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις 07.07.2021.
Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
Σε σχέση με την ανάδειξη υποψηφιοτήτων:
▪ Ο προσδιορισμός των απαιτήσεων της Εταιρείας ως προς το μέγεθος και τη σύνθεση του Δ .Σ. και η υποβολή
▪ προτάσεων αλλαγών – βελτιώσεων όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο. Ο καθορισμός των κριτηρίων ανάδειξης των
υποψηφιοτήτων και η διατύπωση των αρμοδιοτήτων και των
▪ ικανοτήτων κάθε θέσης στο Δ.Σ.Η διεκπεραίωση της διαδικασίας ανάδειξης υποψηφίων μελών και πρότασης προς τη
Γενική Συνέλευση για την εκλογή τους.
Σε σχέση με τις αποδοχές:
▪ Η διατύπωση προτάσεων προς το Δ.Σ. ως προς την πολιτική αποδοχών που υποβάλλεται προς έγκριση στη Γενική
▪ Συνέλευση καθώς και σχετικά με τις αποδοχές προσώπων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της πολιτικής
αποδοχών.
▪ Η εξέταση των παρεχόμενων πληροφοριών δια της ετήσιας έκθεσης αποδοχών, παρέχοντας τη γνώμη της προς το Δ.Σ.
πριν την υποβολή της έκθεσης στη Γενική Συνέλευση.
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Παραδείσου 17,
Μαρούσι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 22 από 99
Τα μέλη της Επιτροπής Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων ορίστηκαν με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου
της Εταιρείας. Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021 αποφάσισε
τον ορισμό του ανεξάρτητου μη εκτελεστικού μέλους, κας Ρεβέκκας Πιτσίκα, ως Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε σε σώμα.
Σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Αποδοχών Υποψηφιοτήτων πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 10
παρ.3 του Ν. 4706/2020.
Επίσης, η Πολιτική Αποδοχών που ακολουθεί η Εταιρεία έχει εγκριθεί από την από 20.11.2020 απόφαση της Έκτακτης
Γενικής Συνέλευσης της Εταιρείας και τροποποιήθηκε με την από 10.12.2021 απόφαση της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης της
Εταιρείας.
Κατά τη χρήση 2021 η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με την εισήγηση για εκλογή νέου
Δ.Σ. από την επικείμενη ΕΓΣ την 19.05.2021,με την εισήγηση για τον ορισμό μελών της Επιτροπής Ελέγχου από το Δ.Σ. της
εταιρείας κατόπιν εκλογής νέου Δ.Σ, με την τροποποίηση της Πολιτικής Αποδοχών ΔΣ, με την τροποποίηση του Κανονισμού
Λειτουργίας της Επιτροπής και με το Πρόγραμμα Δωρεάν Διάθεσης Μετοχών Βάσει Απόδοσης
Κατά τη χρήση 2020, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της
Εταιρείας, ενώ κατά τη χρήση 2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής Αποδοχών -
Υποψηφιοτήτων. Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών της Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων.
Επιτροπή Επενδύσεων
Η Επιτροπή Επενδύσεων, αποτελείται από τρία μέλη που εκλέγονται από το Διοικητικό Συμβούλιο. Η Επιτροπή Επενδύσεων
συνέρχεται όποτε κρίνεται αναγκαίο, κατόπιν πρόσκλησης του Προέδρου της.
Η σύνθεση, η διαδικασία ορισμού των μελών της Επιτροπής Επενδύσεων, οι αρμοδιότητες και ο τρόπος λειτουργίας της
περιγράφονται στον Κανονισμό Λειτουργίας της, ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις
09.11.2021. Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
▪ Έλεγχος προτάσεων νέων επενδύσεων ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της
Διεύθυνσης Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων επενδύσεων με την
εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Έλεγχος προτάσεων πώλησης ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της Διεύθυνσης
Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων από-επενδύσεων με την
εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας σχετικά με την συμμόρφωση ή μη των εξετασθέντων προτάσεων
νέων επενδύσεων ή από-επενδύσεων με την εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Επισκόπηση των συνθηκών της επενδυτικής αγοράς ακινήτων και εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο σχετικά με την
πιθανή ανάγκη επικαιροποίησης της Επενδυτικής Πολιτικής της Εταιρείας.
Η Επιτροπή Επενδύσεων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Arstaangsvagen 11,
Στοκχόλμη Σουηδία
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης του Σταύρου
Διευθυντής Επενδύσεων
Ακινήτων
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Τα μέλη της Επιτροπής Επενδύσεων ορίστηκαν με την από 09.11.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή Επενδύσεων κατά τη συνεδρίαση της στις 10.11.2021 αποφάσισε τον ορισμό του κ. Γεωργιάδη,
ως Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε σε σώμα. Από τη σύστασή της στις 09.11.2021 μέχρι την 31.12.2021
πραγματοποιήθηκαν 2 συνεδριάσεις της Επιτροπής Επενδύσεων. Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών
της Επιτροπής Επενδύσεων.
Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου - Εσωτερικός Ελεγκτής
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στη συνεδρίασή του 23.10.2020, όρισε την κα. Αικατερίνη Λοΐζου του Ευαγγέλου ως
Εσωτερικό Ελεγκτή, η οποία ανέλαβε καθήκοντα από την 24.10.2020. Είναι πλήρους και αποκλειστικής απασχόλησης
υπάλληλος της Εταιρείας, προσωπικά και λειτουργικά ανεξάρτητη και αντικειμενική κατά την άσκηση των καθηκόντων της και
διαθέτει τις κατάλληλες γνώσεις και τη σχετική επαγγελματική εμπειρία. Η επαγγελματική διεύθυνση του Εσωτερικού Ελεγκτή
της Εταιρείας είναι η Λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας 59, Τ.Κ. 11521, Αθήνα.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 23 από 99
Ο Κανονισμός Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους
κανόνες και ρυθμίζει τις απαιτούμενες διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της
Εταιρείας, εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, κατόπιν
σχετικής εισήγησης της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας.
Κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020, και σύμφωνα με τον Κανονισμό Λειτουργίας της
Επιτροπής Ελέγχου και τον Κανονισμό Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, το Διοικητικό
Συμβούλιο, μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενημερώνεται κατ’ ελάχιστο σε τριμηνιαία βάση για τον
διενεργούμενο εσωτερικό έλεγχο.
Βιογραφικά μελών Διοικητικού Συμβουλίου και διευθυντικών στελεχών της Εταιρίας
Μέλη Διοικητικού Συμβουλίου
Σύντομα βιογραφικά των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην
ιστοσελίδα της Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/
Ηλίας Γεωργιάδης
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1978
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Ηλίας Γεωργιάδης διευθύνει τη δική του επιχείρηση στον κλάδο των κατασκευών και των
ακινήτων ως Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής για 23 χρόνια. Σήμερα είναι Πρόεδρος και Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής
(CEO) του Ομίλου Sterner Stenhus ΑΒ, στην Σουηδία και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας του Ομίλου.
Εκπαίδευση: Ανώτερη εκπαίδευση με κατεύθυνση το Εμπόριο.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εισηγμένης εταιρείας Amasten Fastigheter AB,
Σουηδία. Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Handelsbanken, στο Skärholmen.
Frank Roseen
Αντιπρόεδρος, μη εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1962
Επαγγελματική Εμπειρία: O Frank Roseen, ελληνικής καταγωγής, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε θέσεις υψηλής ευθύνης και
ατομικής υπευθυνότητας. Σήμερα είναι Γενικός Διευθυντής Επενδύσεων & Οικονομικών της WCM AG Γερμανίας, Ανώτατος
Εκτελεστικός Διευθυντής (CEO) της Capital Real Estate Γερμανίας και Κεντρικό-ανατολικής Ευρώπης, Γενικός Οικονομικός
Διευθυντής της GE Capital Real Estate Ασίας, Γενικός Οικονομικός Διευθυντής της GE Capital Real Estate Σκανδιναβίας, και
Μέλος της Ronson Development, Πολωνία.
Εκπαίδευση: ΜBA από το Πανεπιστήμιο της Στοκχόλμης, Σουηδία.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Εκτελεστικός Διευθυντής της Capital Markets και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της
Aroundtown S.A., Λουξεμβούργο. Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της TLG Immobilien, Γερμανία. Μέλος του Διοικητικού
Συμβουλίου της Bonava AB (εισηγμένη), Σουηδία, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Star Ventures Real Estate,
Αριζόνα, ΗΠΑ. Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Premia Properties Α.Ε., Ελλάδα.
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Διευθύνων Σύμβουλος, εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1962
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Κωνσταντίνος Μαρκάζος, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε ελληνικές και πολυεθνικές εταιρείες και
ιστορικό με αξιοσημείωτα αποτελέσματα σε παραγωγικότητα και εταιρική κερδοφορία. Έχει δημοσιεύσει αρκετά άρθρα με
οικονομικό και φορολογικό περιεχόμενο και υπήρξε μέλος της ομάδας εργασίας η οποία δημιούργησε τον νόμο για τα
Ελληνικά Λογιστικά Πρότυπα. Σήμερα κατέχει την θέση του Διευθύνοντα Συμβούλου της εταιρείας PREMIA Α.Ε.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – ΜΒΑ από το Brunel University του Λονδίνου.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 24 από 99
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Κοστολόγος στην Pharmaserve – Lilly Α.Ε, Ελλάδα. Βοηθός Οικονομικός Διευθυντής στην
εταιρεία CHIPITA, Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής στην εταιρεία Wyeth Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής του Ομίλου
εταιρειών SATO Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής της εταιρείας PREMIA Α.Ε., Ελλάδα.
Καλλιόπη Καλογερά
Εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1983
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Καλλιόπη (Κέλλυ) Καλογερά, είναι Δικηγόρος, απόφοιτος Νομικής Σχολής Αθηνών και μέλος
του Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών. Είναι επιπλέον εξειδικευμένη σε όλο το φάσμα του Εμπορικού και Αστικού δικαίου, με
περαιτέρω ειδίκευση στο Φορολογικό δίκαιο. Σήμερα παρέχει τις υπηρεσίες της ως Legal & Tax Counsel στον όμιλο εταιρειών,
Sterner Stenhus στην Ελλάδα.
Εκπαίδευση: Μεταπτυχιακός Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Ελλάδα.
Μεταπτυχιακός Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Πανεπιστήμιο Ζαν Μουλέν Λυών, Γαλλία (Université Jean Moulin Lyon).
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Φορολογικός Σύμβουλος, Ernst & Young, Ελλάδα. Δικηγόρος στην δικηγορική εταιρεία, Χαρά
Κανελλοπούλου – Ζέρβα & Συνεργάτες, Αθήνα.
Παναγιώτης Βρουστούρης
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1959
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Παναγιώτης Βρουστούρης, διαθέτει εμπειρία 30 ετών. Είναι κάτοχος του τίτλου του Ορκωτού
Λογιστή, Μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών – Λογιστών από το 1984 και Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της
εταιρείας MPI HELLAS ΑΕ στην Ελλάδα. Είναι συγγραφέας αρκετών βιβλίων λογιστικού αντικειμένου.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Ανώτατης Βιομηχανικής Σχολής Πειραιά, Τμήμα Διοίκησης Επιχειρήσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Τακτικός Ελεγκτής και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής
Αναφοράς (Δ.Π.Χ.Α.) σε οντότητες δημοσίου ενδιαφέροντος και λοιπές οντότητες του ιδιωτικού και του δημοσίου τομέα. Έχει
διατελέσει μέλος της Accounting Regulatory Committee (ARC) στην Ευρωπαϊκή Ένωση, του Συμβουλίου Λογιστικής
Τυποποίησης (ΣΛΟΤ), του Εποπτικού Συμβουλίου του ΣΟΕΛ, του Οικονομικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, της Επιτροπής
Διαχείρισης Αφερεγγυότητας, καθώς και αρκετών νομοπαρασκευαστικών επιτροπών σε λογιστικά, ελεγκτικά και φορολογικά
θέματα.
Βασίλειος Ανδρικόπουλος
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1972
Επαγγελματική Εμπειρία: O Βασίλης Ανδρικόπουλος είναι o Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος Ομίλου στην
Αρτοβιομηχανία Καραμολέγκος Α.Ε. Διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις υψηλής διοικητικής ευθύνης σε Πολυεθνικές και
Ελληνικές επιχειρήσεις στην Ελλάδα και το Εξωτερικό.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Οργάνωσης και Διοίκησης Επιχειρήσεων του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ).
Μετεκπαίδευση στο Harvard Business School και στο INSEAD σε θέματα Χρηματοοικονομικής Διοίκησης και Εξαγορών και
Συγχωνεύσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Ειδικός Σύμβουλος του Πρωθυπουργού της Ελλάδας σε θέματα Ανάπτυξης και
Επιχειρηματικότητας. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας Green Cola Hellas. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας NOVAL
Property, μέλος του Ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας Ολυμπιακή Ζυθοποιία Α.Ε., μέλος
του Carlsberg Group. Οικονομικός Διευθυντής Αγορών Δυτικής Ευρώπης της εταιρίας DIAGEO Plc.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 25 από 99
Ρεβέκκα Πιτσίκα
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1971
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Ρεβέκκα Πιτσίκα διευθύνει τη δική της επιχείρηση στον κλάδο των Υπηρεσιών του Ανθρώπινου
Δυναμικού, ως Ανώτατη Εκτελεστική Διευθύντρια, από το 2007, με σημαντικές βραβεύσεις και διακρίσεις στον χώρο της.
Συνολικά διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις ευθύνης ανθρώπινου δυναμικού σε πολυεθνικές και ελληνικές επιχειρήσεις.
Ιδρυτικό μέλος του ελληνικού παραρτήματος του Entrepreneurs Organization. Έχει συμπεριληφθεί στη λίστα του FORTUNE
για τις 30 πιο Ισχυρές Γυναίκες στην Ελλάδα στο χώρο των επιχειρήσεων τα έτη 2017, 2019 και 2021.
Εκπαίδευση: Διοίκηση Επιχειρήσεων, Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – Diplome International de Management,
Institute Commerciale De Nancy.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Διευθύντρια Ανθρώπινου Δυναμικού και Μέλος ΔΣ Manpower Hellas. Επικεφαλής
Εκπαίδευσης και Ανάπτυξης, Λαϊκή Τράπεζα, Υπεύθυνη Προσλήψεων, Εκπαίδευσης και Μισθοδοσίας, Ericsson Hellas,
Υπεύθυνη Εκπαίδευσης, Metro S/M.
Δημήτριος Τσίκλος
Μη εκτελεστικό μέλος
Γεννηθείς: 1980
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Δημήτρης Τσίκλος διαθέτει πολυετή εμπειρία στον κλάδο των κατασκευών καθώς επι
δεκαπενταετίας επέβλεπε έργα μεγάλου βεληνεκούς στην Ελλάδα και στο εξωτερικό ως Τεχνικός Διευθυντής της NOE Metal
Constructions S.A. Σήμερα διοικεί τη δίκη του εταιρία, ENGINEERIA S.A., η οποία δραστηριοποιείται στις κατασκευές και
συντηρήσεις κτιρίων logistics κυρίως.
Εκπαίδευση: Προερχόμενος από μια αθλητική επαγγελματική καριέρα στη Υδατοσφαίριση με πολλαπλές συμμετοχές και
διακρίσεις τόσο σε συλλογικό επίπεδο όσο και με την Εθνική Ομάδα Ανδρών, ο Δημήτρης παράλληλα φοιτούσε στη Σχολή
Πολιτικών Μηχανικών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Πρόεδρος & Μέλος ΔΣ ENGINEERIA S.A., Μέλος ΔΣ NOE Metal Constructions S.A., Μέλος
ΔΣ Ναυτικού Ομίλου Βουλιαγμένης.
Διευθυντικά στελέχη
Σύντομα βιογραφικά των διευθυντικών στελεχών παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην ιστοσελίδα της
Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/diefthyntika-stelehi/
Νικόλαος Μπαζιώτης
Chief Financial Officer / Chief Investment Officer
Γεννηθείς: 1976
Επαγγελματική Εμπειρία: Διαθέτει μακρόχρονη εμπειρία, που υπερβαίνει τα 19 έτη συνολικά, στο χρηματοπιστωτικό χώρο
καθώς και στον χώρο της διαχείρισης επενδύσεων, έχοντας αναλάβει κατά τη διάρκεια της σταδιοδρομίας του θέσεις ευθύνης
σε μεγάλους τραπεζικούς και επιχειρηματικούς ομίλους. Σήμερα κατέχει την θέση του CFΟ/CIO της εταιρείας.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του τμήματος Διεθνών και Ευρωπαϊκών Οικονομικών Σπουδών του Οικονομικού Πανεπιστημίου
Αθηνών – Κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου MSc in Finance από το Birkbeck College, University of London.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Chief Investment Officer, Intracom Holdings, Αθήνα Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου,
Intrasoft International, Λουξεμβούργο Διευθυντής Διευθύνσεως Corporate Banking, Alpha Bank, Αθήνα Διευθυντής
Διευθύνσεως Corporate Finance, Alpha Bank, Αθήνα Υποδιευθυντής Διευθύνσεως Επενδυτικής Τραπεζικής, Alpha Bank,
Αθήνα Αναλυτής Επενδύσεων, Emporiki Real Estate (Όμιλος Εμπορικής Τράπεζας), Αθήνα Consultant,
PricewaterhouseCoopers, Αθήνα.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 26 από 99
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης
Chief Property Investment Officer
Γεννηθείς: 1963
Επαγγελματική Εμπειρία: O Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης, διαθέτει πάνω από 31 χρόνια ως σύμβουλος και επενδυτής στις
αγορές ακινήτων της Ελλάδας και της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, κατέχοντας θέσεις ευθύνης σε διάφορους κορυφαίους
ελληνικούς και διεθνείς οργανισμούς.
Εκπαίδευση: B.Sc. Civil Engineering, The University of Texas at Austin. M.Sc. Engineering, The University of Texas at
Austin.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: πικεφαλής των διευθύνσεων Real Estate & Hospitality της EY, της PwC και της Arthur
Andersen, στην Ελλάδα. Μέλος της ομάδας Real Estate Management & Development του Διεθνούς Αεροδρομίου Αθηνών.
Διευθυντής Επενδύσεων του ιδιωτικού επενδυτικού κεφαλαίου Secure Management.
Γεώργιος Μπάκος
Chief Operating Officer / Head of Assets Management
Γεννηθείς: 1959
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Γεώργιος Μπάκος διαθέτει περισσότερα από 30 έτη εργασιακής εμπειρίας σε θέσεις υψηλής
διοικητικής ευθύνης σε Ελλάδα, Βουλγαρία, Ρουμανία, Ουγγαρία και Κύπρο. Έως πρόσφατα ήταν γενικός διευθυντής των
εταιρειών του Ομίλου Ζερίτη, που δραστηριοποιείται στο χώρο της διαχείρισης και αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας σε
Ελλάδα και Ουγγαρία, στη παραγωγή χαρτιού στη Βουλγαρία και στην ανακύκλωση στην Ουγγαρία. Σήμερα κατέχει τη θέση
του Διευθυντή Επιχειρηματικής Λειτουργίας και Διαχείρισης Χαρτοφυλακίου.
Εκπαίδευση: MBA από το Canterbury University, UK, Bachelor in BA από το American College of Greece, Diploma of
International Management από το Ashridge Management College, UK.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Γενικός Διευθυντής, Zeritis Group Director, Management Consulting KPMG, Ελλάδα. Γενικός
Διευθυντής Λειτουργίας, Plural Telecom Α.Ε. Hellas Γενικός Διευθυντής, Όμιλος Εταιρειών Σφακιανάκη ΑΕΒΕ, Ελλάδα.
Γενικός Διευθυντής Inchcape Holding Hellas – Toyota Hellas. Εμπορικός Διευθυντής, Eurodollar Hellas.
Πληροφορίες αναφορικά με τον αριθμό μετοχών της Εταιρείας που κατέχουν μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και
κύρια διευθυντικά στελέχη.
Στον κατωτέρω πίνακα παρατίθεται ο αριθμός μετοχών που κατέχουν μέλη ΔΣ και κύρια διευθυντικά στελέχη της Εταιρείας
την 31.12.2021
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Αριθμός μετοχών
Frank Roseen του Αναστασίου*
Αντιπρόεδρος ΔΣ
347.222
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
117.204
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη *
Μέλος ΔΣ
6.944
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος
69.445
Νικόλαος Μπαζιώτης του Αντωνίου
CFO / CIO
3.000
* μέσω προσώπων με τα οποία έχουν στενούς δεσμούς
Λοιπές επαγγελματικές δεσμεύσεις μελών του Διοικητικού Συμβουλίου
Ο κ. Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου - Πρόεδρος και εκτελεστικό μέλος Δ.Σ. της Εταιρείας είναι Πρόεδρος, μέλος Δ.Σ.
ή/και διευθυντής στις κάτωθι εταιρίες:
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 27 από 99
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
Sterner Stenhus Holding AB
Μέλος Δ.Σ.
2
Sterner Stenhus Greece AB
Μέλος Δ.Σ.
3
Sterner Global Invest AB
Μέλος Δ.Σ.
4
Marbel Songs AB
Μέλος Δ.Σ.
5
AP Records AB
Μέλος Δ.Σ.
6
Pallas Athena Group AB
Μέλος Δ.Σ.
7
Rotnivå AB
Μέλος Δ.Σ.
8
Sterner Stenhus Entreprenad AB
Μέλος Δ.Σ.
9
Fasadgrupen Group AB
Μέλος Δ.Σ.
10
Strukturen AB
Μέλος Δ.Σ.
11
Stenhus Fastigheter i Norden AB
Μέλος Δ.Σ. & Διευθύνων Σύμβουλος
12
Stenhus Projekt i Norden AB
Μέλος Δ.Σ.
13
Xrosspoint Invest AB
Μέλος Δ.Σ.
14
Stenhus Fastigheter 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
15
Stenhus Södertälje Företagaren 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
16
Stenhus Botkyrka Kumlakneken 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
17
Stenhus Botkyrka Kyrkbyn 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
18
Stenhus Tumba Samariten 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
19
Stenhus Norsborg Alby Kvarn
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
20
Stenhus Köping Våghagen 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
21
Stenhus Köping Montören 1 AB
Αναπληρωματικό Μέλος Δ.Σ.
22
Stenhus Vimmerby 3:314 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
23
Stenhus Kumla Radion 1 & 3 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
24
Stenhus Linköping Glaskulan 17 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
25
Stenhus Norrtälje Vattumannen 3 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
26
Stenhus Fastigheter 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
27
Stenhus Sigtuna Märsta 21:73 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
28
Stenhus Älvsjö Fabrikören 7 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρός
29
Stenhus Sigtuna Steninge 1:66 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρός
30
Stenhus Huddinge Rektangeln 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρός
31
Stenhus Uppsala Boländerna 32:7 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
32
Stenhus Huddinge Slipskivan 1&2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
33
Stenhus Miljöhuset AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
34
Stenhus Fastigheter 3 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
35
Stenhus Hässleholm Kuggen 18 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
36
Stenhus Hörby Borrestad 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
37
Stenhus Nybro Ängen 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
38
Stenhus Växjö Österled 3 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
39
Stenhus Fastigheter 4 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
40
Stenhus Burlöv Tågarp Holding AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
41
Stenhus TEOP AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
42
Stenhus Sigtuna Steninge 1:217 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
43
Stenhus Burlöv Tågarp 16:38 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
44
Stenhus JV-Holding AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
45
Sterner Stenhus Förvaltning AB
Μέλος Δ.Σ.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 28 από 99
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
46
Sterner Stenhus Fastigheter AB
Μέλος Δ.Σ.
47
Stenhus Köping Förvaltning AB
Μέλος Δ.Σ.
48
Stenhus Förvaltning Stockholm AB
Μέλος Δ.Σ.
49
Botkyrka Kornet 6 & 15 AB
Μέλος Δ.Σ.
50
Sterner Trygg Bostad AB
Μέλος Δ.Σ.
51
Stenhus Tumba Läkarhuset AB
Μέλος Δ.Σ.
52
Sterner Stenhus Services AB
Μέλος Δ.Σ.
53
Uppsala F. 14:2 Hold-ing AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
54
Samstern Bromma Beckomberga 1:1 AB
Μέλος Δ.Σ.
55
Via Futura Holding AB
Μέλος Δ.Σ.
56
Via Futura AB
Μέλος Δ.Σ.
57
Via Futura Helios AB
Μέλος Δ.Σ.
58
HSTR Hus av Tra AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
59
Stenhus Koping Spinnaren 4 och 6 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
60
Areim Orebro Kardanen AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
61
Stenhus Ivalo 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
62
Stenhus Sodertalje Sextanden 5 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
63
J.S. Logistikfastigheter A
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
64
Tyreso F.4 Holding AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
65
Tyreso F.4 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
66
MaxFastigheter Eskilstuna Valhalla AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
67
MaxFastigheter Uppsala Berthaga AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
68
MaxFastigheter Katrineholm AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
69
MaxFastigheter Folkesta AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
70
MaxFastigheter Vasteras AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
71
MaxFastigheter Borlange AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
72
MaxFastigheter Hallsberg AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
73
MaxFastigheter Osthammar AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
74
MaxFastigheter Karlstad AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
75
MaxFastigheter Fanfaren 5 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
76
MaxFastigheter Torshalla AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
77
MaxFastigheter Norrtalje AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
78
MaxFastigheter G avle AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
79
MaxFastigheter Sadviken AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
80
MaxFastigheter Halla AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
81
MaxFastigheter Rondellen AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
82
MaxFastigheter Torsby AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
83
MaxFastigheter Hagfors AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
84
MaxFastigheter Saffle AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
85
MaxFastigheter Arvika AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρός
86
MaxFastigheter Blandaren AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
87
MaxFastigheter Uppsala AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
88
MaxFastigheter Fagersta Dagny 4 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
89
MaxFastigheter Laxa AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
90
MaxFastigheter Fanfaren 3 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 29 από 99
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
91
MaxFastigheter Fanfaren 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
92
MaxFastigheter Fagestra L9 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
93
MaxFastigheter I ngelsta AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
94
MaxFastigheter G rasvallen AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
95
MaxFastigheter Norrkoping AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
96
MaxFastigheter Finspang AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
97
MaxFastigheter Eskilstuna Slagsta AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
98
MaxFastigheter Vissberga AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
99
MaxFastigheter Kjula AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
100
MaxFastigheter Filipstad AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
101
MaxFastigheter Edsvalla AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
102
MaxFastigheter Sunne AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
103
MaxFastigheter Bro AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
104
MaxFastigheter Orebro AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
105
MaxFastigheter Malung AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
106
MaxFastigheter Hedemora AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
107
MaxFastigheter Fanfaren 2 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
108
MaxFastigheter G rums AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
109
MaxFastigheter Fagersta AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
110
MaxFastigheter Slaggan AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
111
MaxFastigheter Ludvika AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
112
MaxFastigheter Linkoping AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
113
MaxFastigheter Eskilstuna AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
114
MaxFastigheter Skovde AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
115
MaxFastigheter Koping AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
116
MAXFASTIGHETER I SVERIGE AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
117
A-P Group AB
Μέλος Δ.Σ.
118
Delta Invest AB
Μέλος Δ.Σ.
119
A-P Tech AB
Μέλος Δ.Σ.
120
Stenhus Gavle An-dersberg 14:50 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
121
Stenhus Vasteras Magnetfaltet 1 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
122
Uppsala F. 14:2 ΑΒ
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
123
Stenhus Fastigheter 5 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
124
Stenhus Fastigheter 6 AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
125
Vestum AB
Μέλος Δ.Σ.
Ο κ. Frank Roseen - Αντιπρόεδρος και μη Εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ., μέλος της Επιτροπής Ελέγχου και μέλος της
Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας, είναι μέλος Δ.Σ. στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
AROUNDTOWN SA
Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
2
ΤLG IMMOBILIEN GMBH
Μη Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
3
STENHUS FASTIGHETER I NORDEN AB
Μη Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
4
BONAVA AB
Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 30 από 99
Ο κ. Δημήτριος Τσίκλος- Μη Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ. είναι μέλος Δ.Σ. ή/και Πρόεδρος ή Νόμιμος εκπρόσωπος στις
κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ENGINEERIA A.E.
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
2
DIEL IKE
Νόμιμος Εκπρόσωπος
3
NOΕ ΜΕΤΑΛΛΙΚΑΙ ΚΑΤΑΣΛΕΥΑΙ A.E.
Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
4
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 2 Α.Ε.
Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
5
ΜΑΡΓΑΡΙΤΗΣ ΤΣΙΡΙΒΗΣ Α.Ε.
Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
6
ΝΟΕ ΕΡΓΟΛΑΒΙΕΣ Α.Ε.
Αντιπρόεδρος
Ο κ. Βασίλειος Ανδρικόπουλος – Ανεξάρτητο Μη Εκτελεστικό Μέλος του Δ.Σ., μέλος της Επιτροπής Ελέγχου και της
Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας είναι μέλος Δ.Σ. στην κάτωθι εταιρεία:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ΚΑΡΑΜΟΛΕΓΚΟΣ Α.Ε.
Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
Ο κ. Παναγιώτης Βρουστούρης – Ανεξάρτητο Μη Εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. και Πρόεδρος της Επιτροπής Ελέγχου της
Εταιρείας είναι Πρόεδρος. ή/και Διευθύνων Σύμβουλος στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ΜPI HELLAS SA
Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος
Η κα. Ρεβέκκα Πιτσίκα- Ανεξάρτητο Μη εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ. και Πρόεδρος της Επιτροπής Αποδοχών –
Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας είναι μέλος Δ.Σ ή Νόμιμη Εκπρόσωπος στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο /Ιδιότητα
1
Οργανισμός Ασφάλισης Εξαγωγικών Πιστώσεων
(ΟΑΕΠ)
Μη Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
2
People for Business
Νόμιμη Εκπρόσωπος
Πολιτική Βιώσιμης Ανάπτυξης της Εταιρείας
Η Premia Properties έχοντας ως στόχο να εξασφαλίσει την βιώσιμη λειτουργία και ανάπτυξη της Εταιρείας, έχει ενσωματώσει
τις αρχές Υπεύθυνης Επιχειρηματικότητας και Βιώσιμης Ανάπτυξης στις δραστηριότητές της, σύμφωνα με τις οποίες εκφράζει
την τρέχουσα και μελλοντική της δέσμευση σε θέματα περιβαλλοντικής προστασίας, άριστο εργασιακό περιβάλλον για τη
διαρκή φροντίδα της υγείας και της ευημερίας των εργαζομένων της, κοινωνική ευημερία και ανάπτυξη και ισχυρή Εταιρική
Διακυβέρνηση. Η Πολιτική Βιωσιμότητας της Εταιρείας είναι αναρτημένη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας
((https://www.premia.gr )
Βασική στρατηγική της Εταιρείας, αποτελεί η προώθηση βιώσιμων επενδυτικών ευκαιριών που είναι επωφελείς προς το
περιβάλλον, τους εργαζομένους και την κοινωνία στο σύνολό της και οι οποίες μπορούν να συνδυαστούν με ισχυρές
επενδυτικές επιδόσεις. Τα ακίνητά της Premia συμμορφώνονται με τους εφαρμοστέους τοπικούς, εθνικούς και διεθνείς
περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς, ενώ κατά τη διαδικασία απόκτησης των, πραγματοποιούνται ενδελεχείς νομικοί και
τεχνικοί έλεγχοι, στους οποίους περιλαμβάνονται και στοιχεία που άπτονται χωροταξικών & περιβαλλοντικών θεμάτων
(πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου, βεβαιώσεις μη ύπαρξης αυθαιρεσιών κ.ά.).
Αποδεικνύοντας έμπρακτα την προσήλωση της στην επίτευξη υψηλών προδιαγραφών ESG, η Premia Properties αποτελεί μια
από τις 49 εισηγμένες εταιρείες που εντάχθηκαν στον δείκτη ESG του Χρηματιστηρίου Αθηνών.
Παράλληλα, το 2021 η Premia υπέβαλε με επιτυχία τα 20 κριτήρια του Ελληνικού Κώδικα Βιωσιμότητας, ο οποίος αποτελεί
την εθνική προσαρμογή του “The Sustainability Code”, που έχει αναπτύξει το Γερμανικό Συμβούλιο Βιώσιμης Ανάπτυξης και
αποτελεί αναγνωρισμένο Ευρωπαϊκό πρότυπο δημοσίευσης μη χρηματοοικονομικών δεδομένων.
Τέλος, η Premia Properties, σε επίρρωση των πρακτικών της, αναγνωρίζεται με την ένταξη της για το 2022 στο
Πανευρωπαϊκό Δίκτυο των SUSTAINABLE COMPANΙΕS.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 31 από 99
14. Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
ΑΝΑΛΥΤΙΚΕΣ ΠΛΗΡΟΦΟΡΙΕΣ ΚΑΤΑ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4 παρ. 7 Ν.3556/2007
Διάρθρωση μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας
Το καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρείας, κατά την 31.12.2021 ανερχόταν σε € 43.563.581,00, διαιρούμενο σε
87.127.162 κοινές ονομαστικές μετά ψήφου μετοχές, ονομαστικής αξίας € 0,50 εκάστη.
Οι μετοχές της Εταιρείας είναι εισηγμένες προς διαπραγμάτευση στο Χρηματιστήριο Αθηνών και έχουν όλα τα δικαιώματα και
τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από τον Ν. 4548/2018 και το καταστατικό της εταιρείας όπως ισχύουν.
Περιορισμοί στη μεταβίβαση μετοχών της Εταιρείας
Η μεταβίβαση των μετοχών της Εταιρείας γίνεται όπως ορίζει ο Νόμος και δεν υφίστανται εκ του καταστατικού της περιορισμοί
στη μεταβίβασή τους.
Σημαντικές άμεσες ή έμμεσες συμμετοχές κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 9 έως 11 του ν. 3556/2007
Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζεται η μετοχική σύνθεση της Εταιρείας την 5.1.2022.
Μέτοχος
Αριθμός Κοινών
Μετοχών
% Συμμετοχής στο
Μετοχικό Κεφάλαιο
Sterner Stenhus
36.264.824
41,62 %
Fastighets AB Balder
15.000.000
17,22%
Nequiter
9.325.176
10,70%
NOE A.E.
6.846.505
7,86%
Elias Tsiklos Holdings Ltd
1.703.300
1,95%
Λοιποί Μέτοχοι (<5%)
17.987.357
20,64%
Σύνολο
87.127.162
100,00%
Κάτοχοι κάθε είδους μετοχών που παρέχουν ειδικά δικαιώματα ελέγχου
Δεν υφίστανται μετοχές της Εταιρείας οι οποίες παρέχουν ειδικά δικαιώματα ελέγχου στους κατόχους τους.
Περιορισμοί στο δικαίωμα ψήφου
Στο καταστατικό της Εταιρείας δεν προβλέπονται περιορισμοί στο δικαίωμα ψήφου.
Συμφωνίες μεταξύ μετόχων της Εταιρείας, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμούς στη μεταβίβαση μετοχών ή
περιορισμούς στην άσκηση δικαιωμάτων ψήφου.
Βάσει συμφωνίας που έχει υπογραφεί μεταξύ της Sterner Stenhus και της Nequiter έχει συμφωνηθεί, μεταξύ άλλων, ότι η
τελευταία θα ασκεί τα δικαιώματα ψήφου που κατέχει στην Εταιρεία υπέρ της εκλογής των προσώπων που ορίζονται από τη
Sterner Stenhus στο Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας καθώς και ότι εν γένει θα ασκεί τα δικαιώματά ψήφου που κατέχει
στην Εταιρία κατά τρόπο συνεπή προς τις προτάσεις της Sterner Stenhus. Κατά συνέπεια, λόγω της υπογραφής της
παραπάνω συμφωνίας η Sterner Stenhus σε συνδυασμό με τη Nequiter, κατέχουν ή ελέγχουν 45.590.000 δικαιώματα ψήφου,
που αντιπροσωπεύουν ποσοστό 52,32% του συνόλου των μετοχών και δικαιωμάτων ψήφου στην Εταιρεία.
Κανόνες διορισμού και αντικατάσταση μελών του Διοικητικού Συμβουλίου και τροποποίηση του καταστατικού
Οι κανόνες που προβλέπει το καταστατικό της Εταιρείας για το διορισμό και την αντικατάσταση των μελών του Διοικητικού
Συμβουλίου της και την τροποποίηση των διατάξεών του δεν διαφοροποιούνται από τα προβλεπόμενα στον Ν. 4548/2018.
Αρμοδιότητα του Διοικητικού Συμβουλίου ή ορισμένων μελών του για την έκδοση νέων μετοχών ή για την αγορά
ιδίων μετοχών
Το Διοικητικό Συμβούλιο καθώς και τα μέλη αυτού δεν έχουν αρμοδιότητα ούτε για την έκδοση νέων μετοχών ούτε για την
αγορά ιδίων μετοχών, πράξεις που απαιτούν προηγούμενη απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των μετόχων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 32 από 99
Σημαντική συμφωνία που έχει συνάψει η Εταιρεία και η οποία τίθεται σε ισχύ, τροποποιείται ή λήγει σε περίπτωση
αλλαγής στον έλεγχο της Εταιρείας κατόπιν δημόσιας πρότασης και τα αποτελέσματα της συμφωνίας αυτής.
Δεν υφίστανται συμφωνίες οι οποίες τίθενται σε ισχύ, τροποποιούνται ή λήγουν σε περίπτωση αλλαγής του ελέγχου της
Εταιρίας κατόπιν δημόσιας πρότασης.
Κάθε συμφωνία που η Εταιρεία έχει συνάψει με τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου ή με το προσωπικό της, η οποία
προβλέπει αποζημίωση σε περίπτωση παραίτησης ή απόλυσης χωρίς βάσιμο λόγο ή τερματισμό της θητείας ή της
απασχόλησης τους εξαιτίας της δημόσιας πρότασης.
Δεν υπάρχουν ειδικές συμφωνίες της Εταιρείας με μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή με το προσωπικό της, οι οποίες να
προβλέπουν την καταβολή αποζημίωσης ειδικά σε περίπτωση παραίτησης ή απόλυσης χωρίς βάσιμο λόγο, ή τερματισμού
της θητείας ή της απασχόλησής τους εξαιτίας δημόσιας πρότασης.
Για το Διοικητικό Συμβούλιο
Ο Πρόεδρος
Ηλίας Γεωργιάδης
Απόσπασμα από το βιβλίο πρακτικών του Δ.Σ.
Αθήνα, 7 Απριλίου 2022
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 33 από 99
Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή
Προς τους Μετόχους της Εταιρείας «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ »
Έκθεση Ελέγχου επί των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων
Γνώμη
Έχουμε ελέγξει τις συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές καταστάσεις της εταιρείας «PREMIA
ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» (η Εταιρεία), οι οποίες αποτελούνται από την εταιρική και ενοποιημένη κατάσταση
χρηματοοικονομικής θέσης της 31
ης
Δεκεμβρίου 2021, τις εταιρικές και ενοποιημένες καταστάσεις συνολικού εισοδήματος ,
μεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταμειακών ροών της χρήσεως που έληξε την ημερομηνία αυτή, καθώς και περίληψη
σημαντικών λογιστικών αρχών και μεθόδων και λοιπές επεξηγηματικές πληροφορίες.
Κατά τη γνώμη μας, οι συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζουν εύλογα, από
κάθε ουσιώδη άποψη, την οικονομική θέση της εταιρείας «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ » και των θυγατρικών αυτής (ο
Όμιλος) κατά την 31
η
Δεκεμβρίου 2021, τη χρηματοοικονομική τους επίδοση και τις ενοποιημένες ταμειακές τους ροές για τη
χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν
υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση .
Βάση γνώμης
Διενεργήσαμε τον έλεγχό μας σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Ελέγχου (ΔΠΕ) όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική
Νομοθεσία. Οι ευθύνες μας, σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά περιγράφονται περαιτέρω στην παράγραφο της έκθεσής μας
“Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων”. Είμαστε ανεξάρτητοι
από την Εταιρεία και τις ενοποιούμενες θυγατρικές της καθ’ όλη τη διάρκεια του διορισμού μας σύμφωνα με τον Κώδικα
Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών, όπως αυτός έχει
ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία και τις απαιτήσεις δεοντολογίας που σχετίζονται με τον έλεγχο των εταιρικών και
ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων στην Ελλάδα και έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές μας υποχρεώσεις
σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας και του προαναφερόμενου Κώδικα Δεοντολογίας. Πιστεύουμε ότι τα
ελεγκτικά τεκμήρια που έχουμε αποκτήσει είναι επαρκή και κατάλληλα να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας.
Έμφαση Θέματος
Εφιστούμε την προσοχή σας στη Σημείωση 6.16 των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, στην οποία γίνεται αναφορά στην
παρέκκλιση βάσει του ΔΛΠ 1 παρ. 19 ως προς την αναγνώριση του ποσού της ποινής πρόωρης προεξόφλησης δανείου, όχι
ως έξοδο στην κατάσταση αποτελεσμάτων της περιόδου, αλλά ως κόστος του νέου δανεισμού που θα προσαυξήσει το
χρηματοοικονομικό κόστος στη διάρκεια εξόφλησής του μέσω του αποτελεσματικού επιτοκίου .
Στο συμπέρασμά μας δεν διατυπώνεται επιφύλαξη σε σχέση με το θέμα αυτό.
Σημαντικότερα θέματα ελέγχου
Τα σημαντικότερα θέματα ελέγχου είναι εκείνα τα θέματα που, κατά την επαγγελματική μας κρίση, ήταν εξέχουσας σημασίας
στον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων της ελεγχόμενης χρήσεως. Τα θέματα αυτά
και οι σχετιζόμενοι κίνδυνοι ουσιώδους ανακρίβειας αντιμετωπίστηκαν στο πλαίσιο του ελέγχου των εταιρικών και
ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων ως σύνολο, για τη διαμόρφωση της γνώμης μας επί αυτών και δεν εκφέρουμε
ξεχωριστή γνώμη για το θέματα αυτά
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 34 από 99
Σημαντικότερο θέμα ελέγχου
Πως αντιμετωπίστηκε το σημαντικότερο θέμα
ελέγχου
Αποτίμηση Επενδυτικών ακινήτων σε Εύλογες
αξίες σε Όμιλο και Εταιρεία
O Όμιλος και η Εταιρεία καταχωρούν τις επενδύσεις
σε ακίνητα αρχικά στο κόστος τους και στη συνέχεια
αποτιμούν στην εύλογη αξία.
Οι επενδύσεις σε ακίνητα περιλαμβάνουν ιδιόκτητα
οικόπεδα και κτίρια τα οποία κατέχονται για
μακροχρόνιες εκμισθώσεις ή για κεφαλαιουχικά
κέρδη ,και ακίνητα για μελλοντική ανάπτυξη.
Την 31.12.2021 η εύλογη αξία των
Επενδύσεων σε ακίνητα για τον Όμιλο και την
Εταιρεία ανέρχονται σε €146,7 εκατ. και € 74,2
εκατ. αντίστοιχα(€ 65,9 εκατ. και € 60,5 εκατ.
αντίστοιχα κατά την 31.12.2020) και καθορίσθηκε
από τη Διοίκηση βάσει των εκτιμήσεων ανεξάρτητων
πιστοποιημένων εκτιμητών.
Για τα εν λόγω ακίνητα, στην τρέχουσα περίοδο
αναγνωρίσθηκαν κέρδη από την επιμέτρηση στην
εύλογη αξία , € 7,1 εκατ.. για τον Όμιλο και €5,8
εκατ. για την Εταιρεία, (€ 0,56 εκατ. και € -0,078
εκατ. αντίστοιχα κατά την 31.12.2020) που
καταχωρήθηκαν στα αποτελέσματα της χρήσης.
Οι σημαντικότερες παραδοχές και εκτιμήσεις που
χρησιμοποιήθηκαν αφορούν, μεταξύ άλλων τα εξής:
• παραδοχές σχετικά με τα έσοδα από ενοίκια από
μελλοντικές μισθώσεις και λαμβάνοντας υπόψη την
επίδραση της πανδημίας COVID-19
• εκτιμήσεις για τα κενά μίσθια
• εκτιμήσεις για το προεξοφλητικό επιτόκιο που
χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης
ταμειακών ροών
• συντελεστή απόδοσης στη λήξη
• παραδοχές σχετικά με τον συντελεστή βαρύτητας
στην αποτίμηση μεταξύ της μεθόδου προεξόφλησης
των μελλοντικών χρηματοροών και της μεθόδου
συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων.
Δεδομένης της υποκειμενικής φύσης των βασικών
παραδοχών και εκτιμήσεων που χρησιμοποιούνται
από τη Διοίκηση και της σημαντικότητας του
κονδυλίου των Επενδύσεων σε Ακίνητα στις
εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές
καταστάσεις, που αντιπροσωπεύουν για τον Όμιλο
και την Εταιρεία, ως ποσοστό επί του συνόλου των
περιουσιακών στοιχείων(περίπου
62 % και 47 % αντίστοιχα),
αξιολογήσαμε την αποτίμηση των Επενδύσεων σε
Ακίνητα στην εύλογη αξία ως σημαντικό θέμα
ελέγχου.
Οι γνωστοποιήσεις της Εταιρείας και του Ομίλου
σχετικά με τη λογιστική τους πολιτική, καθώς και τις
παραδοχές και εκτιμήσεις που χρησιμοποιήθηκαν
κατά την εκτίμηση της εύλογης αξίας των
Επενδύσεων σε Ακίνητα, περιλαμβάνονται στις
σημειώσεις 2.5 και 6.1 των εταιρικών και
ενοποιημένων χρηματοοικονομικών
καταστάσεων.
.
Οι βασικές ελεγκτικές διαδικασίες που
πραγματοποιήσαμε περιλάμβαναν μεταξύ άλλων τα
ακόλουθα:
• Επισκοπήσαμε τις διαδικασίες που εφάρμοσε η Εταιρεία
και ο Όμιλος και τις αντίστοιχες αποφάσεις του Διοικητικού
Συμβουλίου σχετικά με την αγορά νέων επενδυτικών
ακινήτων. Επιβεβαιώσαμε το τίμημα αγοράς των νέων
επενδυτικών ακινήτων με τα αντίστοιχα συμβόλαια
αγοράς και εξετάσαμε την εύλογη αξία τους όπως
προέκυψε από τους πιστοποιημένους εκτιμητές κατά την
ημερομηνία απόκτησής τους. Συγκρίναμε το τίμημα
αγοράς με την εύλογη αξία των αποκτηθέντων
επενδυτικών ακινήτων κατά την 31 Δεκεμβρίου 2021, με
σκοπό την αξιολόγηση ης λογικότητας της μεταβολής.
• Κατανοήσαμε τις διαδικασίες που πραγματοποιεί η
Διοίκηση για την αποτίμηση των επενδυτικών ακινήτων.
• Λάβαμε τις αποτιμήσεις των επενδύσεων σε ακίνητα
που διεξήχθησαν από πιστοποιημένους εξωτερικούς
εκτιμητές της Διοίκησης για τη χρήση που έληξε τη 31
Δεκεμβρίου 2021 και επαληθεύσαμε την εύλογη αξία των
επενδυτικών ακινήτων στα λογιστικά βιβλία της Εταιρείας
και του Ομίλου
• Αξιολόγηση της ανεξαρτησίας, της αντικειμενικότητας,
της καταλληλόλητας, της επάρκειας των προσόντων και
της ικανότητας των ανεξάρτητων επαγγελματιών
εκτιμητών που χρησιμοποιήθηκαν από τη Διοίκηση για
την εκτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων κατά την
31.12.2021.
• Αξιολόγηση της καταλληλόλητας της μεθόδου εκτίμησης
της εύλογης αξίας κάθε ακινήτου σε σχέση με τις
αποδεκτές μεθόδους εκτίμησης της εύλογης αξίας,
λαμβάνοντας υπόψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε
ακινήτου.
• Αξιολόγηση του εύλογου των παραδοχών που
χρησιμοποιήθηκαν στις μελέτες εκτιμήσεων των
ανεξάρτητων επαγγελματιών εκτιμητών που
χρησιμοποιήθηκαν από τη Διοίκηση με ιστορικές
χρηματοοικονομικές πληροφορίες και με βάση τις γνώσεις
μας για το κλάδο των ακινήτων.
• Αξιολογήσαμε το πως λήφθηκε υπόψη η επίδραση της
πανδημίας COVID-19 στις μελλοντικές χρηματοροές που
χρησιμοποιήθηκαν στην αποτίμηση των επενδύσεων σε
ακίνητα.
• Ελέγξαμε ,σε δειγματοληπτική βάση ,την ακρίβεια και τη
συνάφεια των δεδομένων που χρησιμοποιήθηκαν στις
μελέτες εκτιμήσεων των ανεξάρτητων επαγγελματιών
εκτιμητών. Τα δεδομένα αυτά αφορούν κυρίως
πληροφορίες αναφορικά με τις μισθώσεις των ακινήτων,
τα μελλοντικά μισθώματα ,το προεξοφλητικό επιτόκιο,
καθώς και άλλα δεδομένα που περιλαμβάνονται στις
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 35 από 99
εκθέσεις αποτίμησης.
Επιπλέον αξιολογήσαμε την επάρκεια και την
καταλληλόλητα των γνωστοποιήσεων στη σημείωση 2.5
και 6.1 των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Σημαντικότερο θέμα ελέγχου
Πως αντιμετωπίστηκε το σημαντικότερο θέμα
ελέγχου
Εκτίμηση του κόστους κτήσης και αποτίμησης
των νέων Συμμετοχών σε θυγατρικές
Την 31.12.2021 η λογιστική αξία των
συμμετοχών σε θυγατρικές στις
εταιρικές χρηματοοικονομικές καταστάσεις
ανέρχεται σε € 44,18 εκατ. (€ 9,42 εκατ. κατά την
31.12.2020)
Οι νέες συμμετοχές της Εταιρείας σε
θυγατρικές της καταχωρούνται στο κόστος
κτήσεως και ελέγχονται για απομείωση
τουλάχιστον σε ετήσια βάση εάν
παρουσιαστούν εξωτερικές ή εσωτερικές
ενδείξεις απομείωσης.
Η περιοχή αυτή θεωρήθηκε σημαντική
τόσο λόγω του σημαντικού μεγέθους των νέων
συμμετοχών σε θυγατρικές και όσο λόγω της
σπουδαιότητας της σχετικής λογιστικής τους
επίδρασης.
Οι γνωστοποιήσεις της Εταιρείας σχετικά με τη
λογιστική τους πολιτική, καθώς και τις παραδοχές και
εκτιμήσεις που χρησιμοποιήθηκαν κατά την εκτίμηση
της αξίας των Συμμετοχών σε θυγατρικές,
περιλαμβάνονται στις σημειώσεις 2.4 και 6.6 των
εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών
καταστάσεων.
Οι βασικές ελεγκτικές διαδικασίες που
πραγματοποιήσαμε περιλάμβαναν μεταξύ άλλων τα
ακόλουθα:
• Επισκοπήσαμε τις διαδικασίες που εφάρμοσε η Εταιρεία
και τις αντίστοιχες αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου
σχετικά με την αγορά νέων θυγατρικών. Επιβεβαιώσαμε
το τίμημα αγοράς των νέων θυγατρικών με τα αντίστοιχα
συμφωνητικά αγοράς .
▪ Έγιναν συζητήσεις με τη Διοίκηση της Εταιρείας και
αξιολογήσαμε την εκτίμηση και τα συμπεράσματά της
σχετικά με τις αποτιμήσεις για τη απόκτηση νέων
θυγατρικών με εισφορά σε είδος .
▪ Εξετάσαμε τις εκθέσεις αποτίμησης της εύλογης αξίας
των συμμετοχών η οποία προσδιορίστηκε από
ανεξάρτητους εκτιμητές και αξιολογήσαμε τις παραδοχές
της Διοίκησης κατά την ημερομηνία απόκτησής τους .
Επιπλέον αξιολογήσαμε την επάρκεια και την
καταλληλότατα των γνωστοποιήσεων στη Σημείωση 2 .4
και 6.6 των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Άλλες πληροφορίες
Η διοίκηση είναι υπεύθυνη για τις άλλες πληροφορίες. Οι άλλες πληροφορίες περιλαμβάνονται στην Έκθεση Διαχείρισης του
Διοικητικού Συμβουλίου, για την οποία γίνεται σχετική αναφορά στην «Έκθεση επί Άλλων Νομικών και Κανονιστικών
Απαιτήσεων» και στις Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου αλλά δεν περιλαμβάνουν τις οικονομικές καταστάσεις
και την έκθεση ελέγχου επί αυτών.
Η γνώμη μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων δεν καλύπτει τις άλλες πληροφορίες και δεν
εκφράζουμε με τη γνώμη αυτή οποιασδήποτε μορφής συμπέρασμα διασφάλισης επί αυτών. Σε σχέση με τον έλεγχό μας επί
των εταιρικών και ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων, η ευθύνη μας είναι να αναγνώσουμε τις άλλες πληροφορίες και,
με τον τρόπο αυτό, να εξετάσουμε εάν οι άλλες πληροφορίες είναι ουσιωδώς ασυνεπείς με τις εταιρικές και ενοποιημένες
οικονομικές καταστάσεις ή τις γνώσεις που αποκτήσαμε κατά τον έλεγχο ή αλλιώς φαίνεται να είναι ουσιωδώς εσφαλμένες.
Εάν, με βάση τις εργασίες που έχουμε εκτελέσει, καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι υπάρχει ουσιώδες σφάλμα σε αυτές τις
άλλες πληροφορίες, είμαστε υποχρεωμένοι να αναφέρουμε το γεγονός αυτό. Δεν έχουμε τίποτα να αναφέρουμε σχετικά με το
θέμα αυτό.
Ευθύνες της διοίκησης και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση επί των εταιρικών και ενοποιημένων
Χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών
καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, όπως και για εκείνες τις
δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση των εταιρικών
και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων απαλλαγμένων από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε
σε λάθος. Κατά την κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η διοίκηση είναι υπεύθυνη
για την αξιολόγηση της ικανότητας της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους, γνωστοποιώντας όπου
συντρέχει τέτοια περίπτωση, τα θέματα που σχετίζονται με τη συνεχιζόμενη δραστηριότητα και τη χρήση της λογιστικής βάσης
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 36 από 99
της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εκτός και εάν η διοίκηση είτε προτίθεται να ρευστοποιήσει την Εταιρεία και τον Όμιλο ή να
διακόψει τη δραστηριότητά τους ή δεν έχει άλλη ρεαλιστική εναλλακτική επιλογή από το να προχωρήσει σ ’αυτές τις ενέργειες.
Η Επιτροπή Ελέγχου (άρθ. 44 ν.4449/2017) της Εταιρείας έχει την ευθύνη εποπτείας της διαδικασίας χρηματοοικονομικής
αναφοράς της Εταιρείας και του Ομίλου.
Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Οι στόχοι μας είναι να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση για το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές
καταστάσεις, στο σύνολο τους, είναι απαλλαγμένες από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος και να
εκδώσουμε έκθεση ελεγκτή, η οποία περιλαμβάνει τη γνώμη μας. Η εύλογη διασφάλιση συνιστά διασφάλιση υψηλού
επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι ο έλεγχος που διενεργείται σύμφωνα με τα ΔΠΕ, όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην
Ελληνική Νομοθεσία, θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα, όταν αυτό υπάρχει. Σφάλματα δύναται να προκύψουν από
απάτη ή από λάθος και θεωρούνται ουσιώδη όταν, μεμονωμένα ή αθροιστικά, θα μπορούσε εύλογα να αναμένεται ότι θα
επηρέαζαν τις οικονομικές αποφάσεις των χρηστών, που λαμβάνονται με βάση αυτές τις εταιρικές και ενοποιημένες
Χρηματοοικονομικές καταστάσεις.
Ως καθήκον του ελέγχου, σύμφωνα με τα ΔΠΕ όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, ασκούμε
επαγγελματική κρίση και διατηρούμε επαγγελματικό σκεπτικισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του ελέγχου. Επίσης:
• Εντοπίζουμε και αξιολογούμε τους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος στις εταιρικές και ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές
καταστάσεις, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος, σχεδιάζοντας και διενεργώντας ελεγκτικές διαδικασίες που
ανταποκρίνονται στους κινδύνους αυτούς και αποκτούμε ελεγκτικά τεκμήρια που είναι επαρκή και κατάλληλα για να
παρέχουν βάση για την γνώμη μας. Ο κίνδυνος μη εντοπισμού ουσιώδους σφάλματος που οφείλεται σε απάτη είναι
υψηλότερος από αυτόν που οφείλεται σε λάθος, καθώς η απάτη μπορεί να εμπεριέχει συμπαιγνία, πλαστογραφία,
εσκεμμένες παραλείψεις, ψευδείς διαβεβαιώσεις ή παράκαμψη των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου.
• Κατανοούμε τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που σχετίζονται με τον έλεγχο, με σκοπό το σχεδιασμό ελεγκτικών
διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι με σκοπό την διατύπωση γνώμης επί της αποτελεσματικότητας των
δικλίδων εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου.
• Αξιολογούμε την καταλληλόλητα των λογιστικών αρχών και μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο των λογιστικών
εκτιμήσεων και των σχετικών γνωστοποιήσεων που έγιναν από τη Διοίκηση.
• Αποφαινόμαστε για την καταλληλόλητα της χρήσης από τη διοίκηση της λογιστικής βάσης της συνεχιζόμενης
δραστηριότητας και με βάση τα ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτήθηκαν για το εάν υπάρχει ουσιώδης αβεβαιότητα σχετικά με
γεγονότα ή συνθήκες που μπορεί να υποδηλώνουν ουσιώδη αβεβαιότητα ως προς την ικανότητα της Εταιρείας και του
Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Εάν συμπεράνουμε ότι υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα, είμαστε
υποχρεωμένοι στην έκθεση ελεγκτή να επιστήσουμε την προσοχή στις σχετικές γνωστοποιήσεις των εταιρικών και
ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων ή εάν αυτές οι γνωστοποιήσεις είναι ανεπαρκείς να διαφοροποιήσουμε
τη γνώμη μας. Τα συμπεράσματά μας βασίζονται σε ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτώνται μέχρι την ημερομηνία της
έκθεσης ελεγκτή. Ωστόσο, μελλοντικά γεγονότα ή συνθήκες ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα η Εταιρεία και ο Όμιλος να
παύσουν να λειτουργούν ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα.
• Αξιολογούμε τη συνολική παρουσίαση, τη δομή και το περιεχόμενο των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών
καταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων των γνωστοποιήσεων, καθώς και το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες
Χρηματοοικονομικές καταστάσεις απεικονίζουν τις υποκείμενες συναλλαγές και τα γεγονότα με τρόπο που επιτυγχάνεται η
εύλογη παρουσίαση
• Αποκτούμε επαρκή και κατάλληλα ελεγκτικά τεκμήρια αναφορικά με την χρηματοοικονομική πληροφόρηση των οντοτήτων
ή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός του Ομίλου για την έκφραση γνώμης επί των εταιρικών και ενοποιημένων
οικονομικών καταστάσεων. Είμαστε υπεύθυνοι για την καθοδήγηση, την επίβλεψη και την εκτέλεση του ελέγχου της
Εταιρείας και των θυγατρικών της. Παραμένουμε αποκλειστικά υπεύθυνοι για την ελεγκτική μας γνώμη.
Μεταξύ άλλων θεμάτων, κοινοποιούμε στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, το σχεδιαζόμενο εύρος και το
χρονοδιάγραμμα του ελέγχου, καθώς και σημαντικά ευρήματα του ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων όποιων σημαντικών
ελλείψεων στις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου εντοπίζουμε κατά τη διάρκεια του ελέγχου μας.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 37 από 99
Επιπλέον, δηλώνουμε προς τους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση ότι έχουμε συμμορφωθεί με τις σχετικές απαιτήσεις
δεοντολογίας περί ανεξαρτησίας και γνωστοποιούμε προς αυτούς όλες τις σχέσεις και άλλα θέματα που μπορεί εύλογα να
θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ανεξαρτησία μας και τα σχετικά μέτρα προστασίας, όπου συντρέχει περίπτωση.
Από τα θέματα που γνωστοποιήθηκαν στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, καθορίζουμε τα θέματα εκείνα που ήταν
εξέχουσας σημασίας για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων της τρέχουσας
περιόδου και ως εκ τούτου αποτελούν τα σημαντικότερα θέματα ελέγχου.
Έκθεση επί Άλλων Νομικών και Κανονιστικών Απαιτήσεων
1. Έκθεση Διαχείρισης Διοικητικού Συμβουλίου
Λαμβάνοντας υπόψη ότι η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση της Έκθεσης Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου
και της Δήλωσης Εταιρικής Διακυβέρνησης που περιλαμβάνεται στην έκθεση αυτή , κατ’ εφαρμογή των διατάξεων της
παραγράφου 5 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015 (μέρος Β), σημειώνουμε ότι:
α) Στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνεται δήλωση εταιρικής διακυβέρνησης, η οποία παρέχει
τα πληροφοριακά στοιχεία που ορίζονται στο άρθρο 152 του Ν. 4548/2018.
β) Κατά τη γνώμη μας η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου έχει καταρτισθεί σύμφωνα με τις ισχύουσες νομικές
απαιτήσεις των άρθρων 150 και 153 και της παραγράφου 1 (περιπτώσεις γ’ και δ’) του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018 και
το περιεχόμενο αυτής αντιστοιχεί με τις συνημμένες Χρηματοοικονομικές καταστάσεις της χρήσεως που έληξε την
31/12/2021
γ) Με βάση τη γνώση που αποκτήσαμε κατά το έλεγχό μας, για την εταιρεία «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ» και το
περιβάλλον της, δεν έχουμε εντοπίσει ουσιώδεις ανακρίβειες στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού της Συμβουλίου”.
2. Συμπληρωματική Έκθεση προς την Επιτροπή Ελέγχου
Η γνώμη μας επί των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων είναι συνεπής με τη
Συμπληρωματική Έκθεσή μας προς την Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας, που προβλέπεται από το άρθρο 11 του κανονισμού
της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014.
3. Παροχή Μη Ελεγκτικών Υπηρεσιών
Δεν παρείχαμε στην Εταιρεία και τις θυγατρικές της μη ελεγκτικές υπηρεσίες που απαγορεύονται σύμφωνα με το άρθρο 5 του
κανονισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014
4. Διορισμός Ελεγκτή
Διοριστήκαμε για πρώτη φορά ως Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές της Εταιρείας με την από 30/06/2003 απόφαση της ετήσιας
τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων. Έκτοτε ο διορισμός μας έχει αδιαλείπτως ανανεωθεί για μια συνολική περίοδο 18
ετών με βάση τις κατ’ έτος λαμβανόμενες αποφάσεις της τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων.
5. Κανονισμός Λειτουργίας
Η Εταιρεία διαθέτει Κανονισμό Λειτουργίας σύμφωνα με το περιεχόμενο που προβλέπεται από τις διατάξεις του άρθρου 14
του Ν. 4706/2020.
6.Έκθεση Διασφάλισης επί του Ευρωπαϊκού Ενιαίου Ηλεκτρονικού Μορφότυπου Αναφοράς
Εξετάσαμε τα ψηφιακά αρχεία της εταιρείας PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ (εφεξής Εταιρεία ), τα οποία καταρτίστηκαν
σύμφωνα με τον Ευρωπαϊκό Ενιαίο Ηλεκτρονικό Μορφότυπο (ESEF) που ορίζεται από τον κατ’ εξουσιοδότηση Κανονισμό της
Ευρωπαϊκής Επιτροπής (EΕ) 2019/815, όπως τροποποιήθηκε με τον Κανονισμό (EΕ) 2020/1989 (εφεξής Κανονισμός ESEF),
και τα οποία περιλαμβάνουν τις εταιρικές και ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου για τη χρήση
που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021, σε μορφή XHTML (213800MU91F1752AVM79-2021-12-31-el.xhtml), καθώς και το
προβλεπόμενο αρχείο XBRL (213800MU91F1752AVM79-2021-12-31-el) με την κατάλληλη σήμανση, επί των
προαναφερόμενων ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων.
Κανονιστικό πλαίσιο
Τα ψηφιακά αρχεία του Ευρωπαϊκού Ενιαίου Ηλεκτρονικού Μορφότυπου καταρτίζονται σύμφωνα με τον Κανονισμό ESEF και
την 2020/C 379/01 Ερμηνευτική Ανακοίνωση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 10ης Νοεμβρίου 2020, όπως προβλέπεται από
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 38 από 99
το Ν. 3556/2007 και τις σχετικές ανακοινώσεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του Χρηματιστηρίου Αθηνών (εφεξής
«Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF»). Συνοπτικά το Πλαίσιο αυτό περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τις ακόλουθες απαιτήσεις:
- Όλες οι ετήσιες οικονομικές εκθέσεις θα πρέπει να συντάσσονται σε μορφότυπο XHTΜL.
- Όσον αφορά τις ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις βάσει των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, η
χρηματοοικονομική πληροφόρηση, που περιλαμβάνεται στην Κατάσταση Συνολικού Εισοδήματος, στην Κατάσταση
Οικονομικής Θέσης, στην Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων και στην Κατάσταση Ταμειακών Ροών, θα πρέπει να
επισημαίνεται με ετικέτες XBRL (XBRL ‘tags’), σύμφωνα με την Ταξινομία του ESEF (ESEF Taxonomy), όπως ισχύει. Οι
τεχνικές προδιαγραφές για τον ESEF, συμπεριλαμβανομένης και της σχετικής ταξινομίας, παρατίθενται στα Ρυθμιστικά
Τεχνικά Πρότυπα (Regulatory Technical Standards) του ESEF.
Οι απαιτήσεις που ορίζονται από το ισχύον Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF αποτελούν κατάλληλα κριτήρια για να εκφράσουμε
συμπέρασμα που παρέχει εύλογη διασφάλιση.
Ευθύνες της διοίκησης και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση
Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και υποβολή των εταιρικών και ενοποιημένων οικονομικών καταστάσεων της
Εταιρείας και του Ομίλου, για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021, σύμφωνα με τις απαιτήσεις που ορίζονται από το
Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF, όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες,
ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση των ψηφιακών αρχείων απαλλαγμένων από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε
απάτη είτε σε λάθος.
Ευθύνες του Ελεγκτή
Η δική μας ευθύνη είναι ο σχεδιασμός και η διενέργεια αυτής της εργασίας διασφάλισης, σύμφωνα με την υπ’ αρ. 214/4/11-02-
2022 Απόφαση του Δ.Σ. της Επιτροπής Λογιστικής Τυποποίησης και Ελέγχων (ΕΛΤΕ) και τις «Κατευθυντήριες οδηγίες σε
σχέση με την εργασία και την έκθεση διασφάλισης των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών επί του Ευρωπαϊκού Ενιαίου
Ηλεκτρονικού Μορφότυπου Αναφοράς (ESEF) των εκδοτών με κινητές αξίες εισηγμένες σε ρυθμιζόμενη αγορά στην Ελλάδα»,
όπως εκδόθηκαν από το Σώμα Ορκωτών Ελεγκτών την 14/02/2022 (εφεξής "Κατευθυντήριες Οδηγίες ESEF"), έτσι ώστε να
αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση ότι οι εταιρικές και ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου που
καταρτίστηκαν από τη διοίκηση σύμφωνα με τον ESEF συμμορφώνονται από κάθε ουσιώδη άποψη με το ισχύον Κανονιστικό
Πλαίσιο ESEF.
Η εργασία μας διενεργήθηκε σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών
Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών (Κώδικας ΣΔΠΔΕ), όπως αυτός έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία και επιπλέον
έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές υποχρεώσεις ανεξαρτησίας, σύμφωνα με το Ν. 4449/2017 και τον Κανονισμό (ΕΕ)
537/2014.
Η εργασία διασφάλισης που διενεργήσαμε καλύπτει περιοριστικά τα αντικείμενα που περιλαμβάνονται στις Κατευθυντήριες
Οδηγίες ESEF και διενεργήθηκε σύμφωνα με το Διεθνές Πρότυπο Εργασιών Διασφάλισης 3000, “Έργα Διασφάλισης Πέραν
Ελέγχου ή Επισκόπησης Ιστορικής Οικονομικής Πληροφόρησης”. Η εύλογη διασφάλιση συνιστά διασφάλιση υψηλού
επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι η εργασία αυτή θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα αναφορικά με μη συμμόρφωση
με τις απαιτήσεις του Κανονιστικού Πλαισίου ESEF.
Συμπέρασμα
Με βάση τη διενεργηθείσα εργασία και τα τεκμήρια που αποκτήθηκαν, διατυπώνουμε το συμπέρασμα ότι οι εταιρικές και
ενοποιημένες οικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου, για τη χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2021, σε
μορφή αρχείου XHTML (213800MU91F1752AVM79-2021-12-31-el.xhtml), καθώς και το προβλεπόμενο αρχείο XBRL
(213800MU91F1752AVM79-2021-12-31-el) με την κατάλληλη σήμανση, επί των προαναφερόμενων ενοποιημένων
οικονομικών καταστάσεων, έχουν καταρτιστεί, από κάθε ουσιώδη άποψη, σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Κανονιστικού
Πλαισίου ESEF.
Αθήνα, 7 Απριλίου 2022
ΓΡΗΓΟΡΙΟΣ ΕΜ. ΠΑΠΠΑΣ
Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής
Α.Μ. ΣΟΕΛ 25201
ΣΟΛ Α.Ε.
Μέλος Δικτύου Crowe Global
Φωκ. Νέγρη 3, 112 57 Αθήνα
Α.Μ. ΣΟΕΛ 125
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 39 από 99
Εταιρικές και Ενοποιημένες
Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις
της χρήσεως
από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2021
Βάσει των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (ΔΠΧΑ)
όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 40 από 99
Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ
Όμιλος
Εταιρεία
Σημείωση
31/12/2021
31/12/2020
31/12/2021
31/12/2020
Περιουσιακά στοιχεία
Μη κυκλοφορούντα
Επενδύσεις σε ακίνητα
6.1
Προκαταβολές αγοράς επενδυτικών ακινήτων
6.1
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο
κόστος
6.2
Ενσώματα πάγια
6.3
Δικαιώματα χρήσης παγίων
6.4
Άυλα πάγια
6.5
Συμμετοχές σε θυγατρικές
6.6
Υπεραξία (Goodwill)
6.6
Αναβαλλόμενες φορολογικές απαιτήσεις
6.18
Λοιπές απαιτήσεις
6.7
Σύνολο
Κυκλοφορούντα
Εμπορικές απαιτήσεις
6.8
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο
κόστος
6.2
Λοιπές απαιτήσεις
6.9
Δεσμευμένες καταθέσεις
6.10
Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
6.11
Σύνολο
Σύνολο περιουσιακών στοιχείων
Καθαρή θέση
Αποδιδόμενα στους μετόχους της μητρικής
Μετοχικό Κεφάλαιο
6.12
Ίδιες μετοχές
6.12
(48.336,05 )
(1.201,20 )
(48.336,05 )
(1.201,20 )
Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο
6.13
Αποθεματικά
6.14
Αποτελέσματα εις νέο
6.15
(50.636.037,26 )
(65.197.935,54 )
(63.338.932,94 )
(67.279.462,99 )
Σύνολο
Δικαιώματα που δεν ασκούν έλεγχο
Σύνολο καθαρής θέσης
Υποχρεώσεις
Μακροπρόθεσμες
Μακροπρόθεσμα Δάνεια
6.16
Υποχρεώσεις μισθώσεων
6.17
Αναβαλλόμενες φορολογικές υποχρεώσεις
6.18
Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόμενους
6.19
Προβλέψεις
6.20
Λοιπές υποχρεώσεις
6.21
Σύνολο
Βραχυπρόθεσμες
Προμηθευτές
6.22
Τρέχων φόρος εισοδήματος
6.23
Βραχυπρόθεσμα δάνεια
6.16
Υποχρεώσεις μισθώσεων
6.17
Λοιπές υποχρεώσεις
6.24
Σύνολο
Σύνολο υποχρεώσεων
Σύνολο καθαρής θέσης και υποχρεώσεων
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 41 από 99
ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΧΡΗΣΗΣ
Όμιλος
Εταιρεία
Συνεχιζόμενες δραστηριότητες
Σημείωση
1.01-
31.12.2021
1.01-
31.12.2020
1.01-
31.12.2021
1.01-
31.12.2020
Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων
6.25
Έσοδα από παροχή υπηρεσιών
6.26
Σύνολο εσόδων
Αποτελέσματα από αναπροσαρμογή επενδυτικών.
ακινήτων σε εύλογες αξίες
6.1
(78.595,22 )
Έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα
6.27
(1.227.314,70 )
(237.855,50 )
(1.117.999,38 )
(224.959,79 )
Αμοιβές & έξοδα προσωπικού
6.28
(1.088.298,07 )
(339.952,63 )
(1.088.298,07 )
(339.952,63 )
Αποσβέσεις ενσώματων και άυλων παγίων
6.3
(281.112,83 )
(92.420,83 )
(280.592,72 )
(92.420,83 )
Λοιπά λειτουργικά έξοδα
6.29
(4.152.255,61 )
(689.349,84 )
(1.518.701,03 )
(535.815,53 )
Άλλα έσοδα
6.30
Λειτουργικά κέρδη
Χρηματοοικονομικά έσοδα
6.31
Χρηματοοικονομικά έξοδα
6.31
(4.017.594,53 )
(650.586,92 )
(1.690.926,30 )
(536.219,70 )
Κέρδη από συνήθεις δραστηριότητες
(207.638,06 )
Κέρδη από πώληση χρηματοοικονομικών
περιουσιακών στοιχείων
Κέρδη & ζημίες από διάθεση μη κυκλοφορούντων
στοιχείων
Κέρδη από απόκτηση θυγατρικών
6.6
Κέρδη προ φόρων
(54.274,34 )
Φόρος εισοδήματος
6.32
(1.661.673,26 )
Κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
Ζημίες χρήσης από διακοπείσες δραστηριότητες
(318.207,40 )
Κέρδη χρήσης
Κέρδη από διακοπείσες δραστηριότητες
Καθαρά κέρδη χρήσης
Λοιπά συνολικά εισοδήματα
Συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα
Τα καθαρά κέρδη χρήσης αποδίδονται:
Ιδιοκτήτες της μητρικής
Κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
Κέρδη από διακοπείσες δραστηριότητες
Σύνολο
Δικαιώματα που δεν ασκούν έλεγχο
Κέρδη /(ζημιές)από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
(1.920,59 )
Σύνολο
(1.920,59 )
Γενικό σύνολο
Τα συγκεντρωτικά συνολικά εισοδήματα χρήσης
αποδίδονται
Ιδιοκτήτες της μητρικής
Κέρδη από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
Κέρδη από διακοπείσες δραστηριότητες
Σύνολο
Δικαιώματα που δεν ασκούν έλεγχο
Κέρδη /(ζημιές) από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
(1.920,59 )
Σύνολο
(1.920,59 )
Γενικό σύνολο
Βασικά κέρδη ανά μετοχή ιδιοκτητών μητρικής
Από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
6.33
Από διακοπείσες δραστηριότητες
Σύνολο
Απομειωμένα κέρδη ανά μετοχή ιδιοκτητών
μητρικής
Από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
6.33
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 42 από 99
ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΥ
Σημ.
Μετοχικό
κεφάλαιο
Διαφορά
Υπέρ το άρτιο
Λοιπά
Αποθεματικά
Αποτελέσματα
εις νέο
Σύνολο ιδιοκτητών
Μητρικής
Δικαιώματα που
δεν ασκούν
έλεγχο
Σύνολο
Υπόλοιπα 01/01/2020
(86.027.062,76 )
(19.549.663,06 )
(19.275.623,09 )
Συγκεντρωτικά
συνολικά έσοδα
χρήσης
(1.920,59 )
Έξοδα αύξησης
μετοχικού κεφαλαίου
(236.367,93 )
(236.367,93 )
(236.367,93 )
Αύξηση μετοχικού
κεφαλαίου
(59.171,77 )
Ίδιες μετοχές
(1.201,20 )
(1.201,20 )
(1.201,20 )
Ωφέλεια από διαγραφή
υποχρεώσεων
(6.755.652,26 )
Υπόλοιπα 31/12/2020
(65.197.935,54 )
Σημ.
Υπόλοιπα 01/01/2021
(65.197.935,54 )
Συγκεντρωτικά
συνολικά έσοδα
χρήσης
Τακτικό αποθεματικό
(28.403,46 )
Έξοδα αύξησης
μετοχικού κεφαλαίου
6.13
(1.684.616,52 )
(1.684.616,52 )
(1.684.616,52 )
Αύξηση μετοχικού
κεφαλαίου
6.12
Ίδιες μετοχές
6.12
(47.134,85 )
(47.134,85 )
(47.134,85 )
Αποθεματικό
προγράμματος
παροχής κινήτρων σε
μετοχές
Υπόλοιπα 31/12/2021
(50.636.037,26 )
ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ
Σημ.
Μετοχικό
κεφάλαιο
Διαφορά Υπέρ
το άρτιο
Λοιπά
αποθεματικά
Αποτελέσματα
εις νέο
Σύνολο
Υπόλοιπα 01/01/2020
(61.728.118,00 )
Συγκεντρωτικά
συνολικά έσοδα
χρήσης
Έξοδα αύξησης
μετοχικού κεφαλαίου
(236.367,93 )
(236.367,93 )
Αύξηση μετοχικού
κεφαλαίου
Ίδιες μετοχές
(1.201,20 )
(1.201,20 )
Ωφέλεια από διαγραφή
υποχρεώσεων
(6.755.652,26 )
Υπόλοιπα 31/12/2020
(67.279.462,99 )
Σημ.
Υπόλοιπα 01/01/2021
(67.279.462,99 )
Συγκεντρωτικά
συνολικά έσοδα
χρήσης
Έξοδα αύξησης
μετοχικού κεφαλαίου
6.13
(1.684.616,52 )
(1.684.616,52 )
Αύξηση μετοχικού
κεφαλαίου
6.12
Ίδιες μετοχές
6.12
(47.134,85 )
(47.134,85 )
Αποθεματικό
προγράμματος
παροχής κινήτρων σε
μετοχές
Υπόλοιπα 31/12/2021
(63.338.932,94 )
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2021
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 43 από 99
V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ
Όμιλος
Εταιρεία
1.01-
31.12.2021
1.01-
31.12.2020
1.01-
31.12.2021
1.01-
31.12.2020
Λειτουργικές δραστηριότητες
Κέρδη/(ζημίες) προ φόρων
(54.274,34 )
Πλέον / μείον προσαρμογές για:
Αποσβέσεις
Προβλέψεις
(695.000,00 )
(695.000,00 )
Αποτελέσματα επενδυτικής δραστηριότητας
(10.137.497,80 )
(1.657.305,13 )
(5.935.490,61 )
(93.641,28 )
Χρεωστικοί τόκοι