PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία
ΕΤΗΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ ΑΠΟ
1
η
Ιανουαρίου ΕΩΣ 31
η
Δεκεμβρίου 2022
Σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς («ΔΠΧΑ») όπως έχουν
υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση
ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ
ΣΕΛΙΔΑ
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4. ΠΑΡ. 2 ΤΟΥ Ν. 3556/2007 ..................... 4
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ
ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ
ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 - 31.12.2022 .................................................................................................................................. 5
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση .......................................................................................................................................... 5
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου .......................................................................................................................................................... 7
3. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων .................................................................................... 8
4. Βασικοί Δείκτες Μέτρησης Αποδοτικότητας και Αποτελεσματικότητας .................................................................................... 13
5. Προοπτικές για το 2023 .................................................................................................................................................................... 15
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη .................................................................................................................................. 15
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα .................................................................................................................................................................... 15
8. Εργασιακά ζητήματα ............................................................................................................................................................................ 16
9. Μερισματική πολιτική ........................................................................................................................................................................... 17
10. Ίδιες μετοχές ....................................................................................................................................................................................... 17
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις ......................... 17
12. Γεγονότα μετά την Ημερομηνία των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. ................................................................................ 17
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης ............................................................................................................................................... 18
14. Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας . 31
Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή .......................................................................................................................................... 33
Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ ............................................................................................................................ 41
ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΧΡΗΣΗΣ ....................................................................................................................... 42
ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΥ ............................................................................................................... 43
ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ........................................................................................................ 44
V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ .................................................................................................................................................... 45
ΕΠΕΞΗΓΗΜΑΤΙΚΕΣ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ .................................................. 46
1. Γενικές πληροφορίες ................................................................................................................................................................................. 46
2. Σύνοψη Σημαντικών Λογιστικών Πολιτικών .............................................................................................................................................. 47
2.1 Πλαίσιο κατάρτισης των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων ......................................................................................... 47
2.2. Αρχή συνέχισης της επιχειρηματικής δραστηριότητας ........................................................................................................................... 47
2.3 Ενοποίηση .................................................................................................................................................................................... 48
2.4 Επενδύσεις σε θυγατρικές εταιρίες .......................................................................................................................................................... 49
2.5 Συμμετοχές σε κοινοπραξίες ................................................................................................................................................................... 49
2.6 Επενδύσεις σε ακίνητα .................................................................................................................................................................. 50
2.7 Συμφωνίες Παραχώρησης ...................................................................................................................................................................... 50
2.8 Ενσώματα Πάγια περιουσιακά στοιχεία ........................................................................................................................................ 51
2.9 Άυλα περιουσιακά στοιχεία ........................................................................................................................................................... 52
2.10 Απομείωση αξίας περιουσιακών στοιχείων ........................................................................................................................................... 52
2.11 Μισθώσεις ............................................................................................................................................................................................. 52
2.12 Λογιστικές αρχές ταξινόμησης αποτίμησης και αποµείωσης χρηματοοικονομικών µέσων ................................................................... 53
2.13 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις .......................................................................................................................................................... 53
2.14 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα – Δεσμευμένες Καταθέσεις ............................................................................................................ 54
2.15 Μετοχικό κεφάλαιο ................................................................................................................................................................................ 54
2.16 Κέρδη ανά μετοχή ................................................................................................................................................................................. 54
2.17 Διανομή μερισμάτων ............................................................................................................................................................................. 54
2.18 Δανειακές υποχρεώσεις ........................................................................................................................................................................ 54
2.19 Παύση αναγνώρισης χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων ................................................................................................................... 54
2.20 Παροχές σε εργαζόμενους .................................................................................................................................................................... 55
2.21 Προβλέψεις και ενδεχόμενες υποχρεώσεις, ενδεχόμενες απαιτήσεις ................................................................................................... 55
2.22 Αναγνώριση εσόδων ............................................................................................................................................................................. 56
2.23 Κόστος Δανεισμού ................................................................................................................................................................................ 56
2.24 Φόρος εισοδήματος – Αναβαλλόμενοι φόροι ........................................................................................................................................ 57
2.25 Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ........................................................................................................................................................ 58
2.26 Νέα λογιστικά πρότυπα και διερμηνείες της Επιτροπής Διερμηνειών Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς ............... 58
3. Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις παραδοχές, και κρίσεις της Διοίκησης .................................................................................................. 59
3.1 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών ..................................................................... 60
3.2 Σημαντικές κρίσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών .......................................................................................... 61
4. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων ................................................................................................... 62
4.1 Κίνδυνος που σχετίζεται με το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα ............................................................................................ 62
4.2 Ενεργειακή κρίση και γεωπολιτικές εξελίξεις & συνέχιση δραστηριότητας .............................................................................................. 62
4.3 Κίνδυνος αγοράς που συνδέεται με τις τιμές επενδυτικών ακινήτων και μισθωμάτων ............................................................................ 63
4.4 Κίνδυνος ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων .................................................................................................................... 63
4.5 Κίνδυνοι που αφορούν στη χρηματοδότηση του Ομίλου ......................................................................................................................... 63
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 –
31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 3 από 106
4.6 Κίνδυνος ρευστότητας ............................................................................................................................................................................. 64
4.7 Κίνδυνος πληθωρισμού .......................................................................................................................................................................... 64
4.8 Πιστωτικός κίνδυνος ................................................................................................................................................................................ 64
4.9 Κίνδυνοι που αφορούν τη δραστηριότητα της θυγατρικής Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ .................................................................................... 65
4.10 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος ...................................................................................................................................................................... 65
4.11 Εκτίμηση της Εύλογης Αξίας των Στοιχείων Ενεργητικού και Υποχρεώσεων ....................................................................................... 66
5. Πληροφόρηση κατά λειτουργικούς τομείς ................................................................................................................................................. 67
6. Πρόσθετα στοιχεία και πληροφορίες επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων ........................................................ 69
6.1 Επενδύσεις σε ακίνητα .................................................................................................................................................................. 69
6.2 Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος ............................................................................................................................ 74
6.3 Ενσώματα Πάγια Στοιχεία ............................................................................................................................................................. 74
6.4 Δικαιώματα χρήσης παγίων ......................................................................................................................................................... 75
6.5 Άυλα πάγια στοιχεία ...................................................................................................................................................................... 75
6.6 Συμμετοχές σε θυγατρικές............................................................................................................................................................. 76
6.7 Συμμετοχές σε κοινοπραξίες ......................................................................................................................................................... 78
6.8 Υπεραξία ................................................................................................................................................................................................. 79
6.9 Λοιπές μακροπρόθεσμες απαιτήσεις ....................................................................................................................................................... 79
6.10 Εμπορικές απαιτήσεις ................................................................................................................................................................... 79
6.11 Λοιπές βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις .................................................................................................................................................... 79
6.12 Δεσμευμένες καταθέσεις ....................................................................................................................................................................... 80
6.13 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα........................................................................................................................................................ 80
6.14 Μετοχικό Κεφάλαιο ............................................................................................................................................................................... 80
6.15 Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο ....................................................................................................................................... 81
6.16 Αποθεματικά .......................................................................................................................................................................................... 81
6.17 Αποτελέσματα εις νέον .......................................................................................................................................................................... 82
6.18 Μη Ελέγχουσες συμμετοχές .................................................................................................................................................................. 82
6.19 Δανειακές υποχρεώσεις ........................................................................................................................................................................ 82
6.20 Υποχρεώσεις μισθώσεων ..................................................................................................................................................................... 83
6.21 Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόμενους .................................................................................................................................. 85
6.22 Προβλέψεις ........................................................................................................................................................................................... 85
6.23 Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις ................................................................................................................................................ 85
6.24 Προμηθευτές ......................................................................................................................................................................................... 86
6.25 Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις / φόρος .................................................................................................................................... 86
6.26 Λοιπές βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις ................................................................................................................................................ 87
6.27 Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων .............................................................................................................................................. 87
6.28 Έσοδα από παροχή υπηρεσιών ........................................................................................................................................................... 88
6.29 Έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ....................................................................................................................................... 88
6.30 Αμοιβές και έξοδα προσωπικού ............................................................................................................................................................ 88
6.31 Λοιπά λειτουργικά έξοδα ....................................................................................................................................................................... 88
6.32 Άλλα έσοδα ........................................................................................................................................................................................... 89
6.33 Χρηματοοικονομικά έξοδα / έσοδα ........................................................................................................................................................ 89
6.34 Κέρδη ανά μετοχή ................................................................................................................................................................................. 89
6.35 Συναλλαγές με συνδεμένα μέρη ............................................................................................................................................................ 90
6.36 Αμοιβές Ελεγκτών ................................................................................................................................................................................. 91
6.37 Ανάλυση Ευαισθησίας ........................................................................................................................................................................... 91
6.38 Δεσμεύσεις και Ενδεχόμενες Υποχρεώσεις και απαιτήσεις ................................................................................................................... 92
6.39 Αναμόρφωση Χρηματοοικονομικών καταστάσεων χρήσεως 31/12/2022 ............................................................................................ 93
6.40 Γεγονότα μεταγενέστερα των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. ...................................................................................................... 93
ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΟΣ ΤΟΠΟΣ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΚΘΕΣΕΩΝ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΤΟΥ ΟΜΙΛΟΥ ...................................... 94
Έκθεση Διάθεσης Αντληθέντων Κεφαλαίων από την Αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας με καταβολή μετρητών
και με εισφορές σε είδος για την περίοδο από 01.01.2022 μέχρι την 31.12.2022 .............................................................................. 95
Έκθεση Διάθεσης Αντληθέντων Κεφαλαίων από την έκδοση Κοινού Ομολογιακού Δανείου με καταβολή μετρητών για την
περίοδο από 25.01.2022 μέχρι την 31.12.2022 .................................................................................................................................... 101
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4. ΠΑΡ. 2 ΤΟΥ Ν. 3556/2007
Οι κάτωθι υπογράφοντες δηλώνουν με την παρούσα ότι εξ’ όσων γνωρίζουν:
α) Οι Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσεως από την 1
η
Ιανουαρίου έως την 31
η
Δεκεμβρίου 2022, οι οποίες καταρτίστηκαν σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (εφεξής «ΔΠΧΑ»)
όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην
Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης και στις Καταστάσεις Συνολικού Εισοδήματος, Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων και
Ταμειακών Ροών για την χρήση αυτή της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ και των
θυγατρικών εταιριών της (ο «Όμιλος»), εκλαμβανομένων ως σύνολο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 5, παρ. 3 έως 5 του
Ν.3556/2007.
β) Η ετήσια έκθεση διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις και την θέση
της PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ καθώς και των θυγατρικών εταιρειών που
περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις, συμπεριλαμβανομένων των
κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων που αυτές αντιμετωπίζουν καθώς και τις απαιτούμενες πληροφορίες βάσει των
παραγράφων 6 - 8 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007.
Αθήνα, 06 Απριλίου 2023
Οι δηλούντες
Ο Πρόεδρος Δ.Σ.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος
To Μέλος Δ.Σ.
Ηλίας Γεωργιάδης
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Καλλιόπη Καλογερά
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 5 από 106
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΟΣ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ
ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 - 31.12.2022
Έκθεση επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της χρήσης 2022
Η παρούσα έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου (εφεξής η «Έκθεση») της Εταιρείας «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» και των θυγατρικών εταιριών της (εφεξής η «Εταιρεία» και ο «Όμιλος»
αντίστοιχα), αποσκοπεί στην παροχή ορθής και ολοκληρωμένης πληροφόρησης σχετικά με τα γεγονότα τις εξελίξεις και τις
επιδόσεις της της Εταιρείας και του Ομίλου.
Η Έκθεση συντάχθηκε και είναι εναρμονισμένη με τις σχετικές διατάξεις των άρθρων 150-154 του Ν. 4548/2018, της
παραγράφου 7 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007 (ΦΕΚ 91Α/30.04.2007) και τις επ' αυτού εκδοθείσες εκτελεστικές αποφάσεις του
Δ.Σ. της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και ιδίως την Απόφαση με αριθμό 8/754/14.04.2016.
Η Έκθεση περιλαμβάνεται αυτούσια μαζί με τις Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις και τα
λοιπά απαιτούμενα από το νόμο στοιχεία και δηλώσεις στην Ετήσια Χρηματοοικονομική Έκθεση που αφορά τη χρήση 2022.
Η έκθεση είναι ενιαία για όλο τον Όμιλο και βασίζεται στα ενοποιημένα μεγέθη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Αναφορές στα εταιρικά μεγέθη και δεδομένα γίνονται όπου είναι σκόπιμο για λόγους αρτιότερης πληροφόρησης.
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση
Επενδύσεις σε ακίνητα
Εντός του 2022, ο Όμιλος διεύρυνε σημαντικά το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του με την προσθήκη συνολικά είκοσι τριών (23)
ακινήτων.
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31.12.2022, αποτελείται από:
▪ σαράντα (40) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 229,07 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους
εκτιμητές του Ομίλου (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.,GEOAXIS ΓΑΙΟΑΞΙΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ & ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ), εκ των οποίων (α) τριάντα ένα (31) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης
επιφανείας 272.625 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €188,96 εκ. και (β) εννέα (9) ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση,
ήτοι (4) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 44.097 τ.μ. και αξίας € 9,13 εκ., (1) εμπορικό ακίνητο συνολικής
επιφανείας 52.503 τ.μ. και αξίας € 26,25 εκ και (4) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας € 4,73 εκ. , την
31.12.2022.
▪ δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας
JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση
ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 38,07 εκ.
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31.12.2021, αποτελούνταν από:
▪ δεκαεπτά (17) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 146,78 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους
εκτιμητές του ομίλου (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.), εκ των οποίων (α) (13) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης
επιφανείας 184.085 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε € 135,91 εκ. και (β) τέσσερα (4) ακίνητα προς μελλοντική
αξιοποίηση, ήτοι (2) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 40.518 τ.μ. και αξίας € 5,53 εκ. και (2) οικόπεδα συνολικής
επιφανείας 114.486 τ.μ. και αξίας € 5,34 εκ., την 31.12.2021.
▪ δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας
JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης Δημοσίου-Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών
στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 39,16 εκ.
Χρηματοοικονομική διάρθρωση
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ.6.20))
ανήλθε σε € 176,63 εκ. έναντι € 103,04 εκ. την 31.12.2021. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην αύξηση του δανεισμού της
Εταιρείας κατά € 64εκ. σε συνέχεια έκδοσης ομολόγου, διαπραγματεύσιμου στο Χρηματιστήριο Αθηνών, ύψους €100 εκ. τον
Ιανουάριο του 2022 και στην αποπληρωμή υφιστάμενου ομολογιακού δανείου αξίας € 39,4 εκ.
Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε €47,75
εκ. έναντι € 29,30 εκ. την 31.12.2021. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως στην προσθήκη των νέων θυγατρικών και στην έκδοση του
προαναφερθέντος ομολόγου. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε €6,96 εκ. έναντι €7,43 εκ. την
31.12.2021.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 6 από 106
Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από
μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.20) μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων)
την 31.12.2022 διαμορφώθηκε σε € 128,87 εκ. έναντι € 73,74 εκ. την 31.12.2021.
Κύκλος εργασιών
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου κατά το 2022 ανήλθαν σε €15,08 εκ. έναντι € 9,52 εκ. κατά την
προηγούμενη χρήση, παρουσιάζοντας αύξηση € 5,56 εκ. ή 58%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν
από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2021-2022 καθώς και από αναπροσαρμογές
μισθωμάτων. Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους € 12,15 εκ. και έσοδα από παροχή
υπηρεσιών ύψους € 2,93 εκ. τα οποία κατά κύριο λόγο αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ καθώς και € 0,75 εκ. έσοδα
κοινοχρήστων.
Επισημαίνεται ότι τα έσοδα του Ομίλου για το 2022 ενσωματώνουν τα έσοδα των νέων θυγατρικών και ακινήτων που
αποκτήθηκαν κατά τη διάρκεια της χρήσης από την ημερομηνία απόκτησης τους έως την 31.12.2022.
Καθαρό κέρδος / (ζημιά) από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
Κατά το 2022, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε € 16,94 εκ. (έναντι € 7,10 εκ.
την προηγούμενη χρήση).
Λειτουργικά Αποτελέσματα
Ο Όμιλος για το 2022 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους € 24,43 εκ. έναντι
€10,84 εκ την 31.12.2021 παρουσιάζοντας αύξηση €13,59 εκ. ή 125%. Η αύξηση προέκυψε από τα κέρδη από αναπροσαρμογή
επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία καθώς και από την αύξηση των εσόδων από μισθώματα. Τα λειτουργικά κέρδη προ
φόρων τόκων και αποσβέσεων του Ομίλου, μη συμπεριλαμβανομένων κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών
ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA), ανήλθαν σε € 7,48 εκ., έναντι € 3,73 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση
€ 3,76 εκ. ή 100%.
Τα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε € 3,84 εκ. από € 3,14 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση
€ 0,7 εκ. ή 22%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στις προσθήκες νέων ακινήτων.
Οι δαπάνες προσωπικού ανήλθαν σε € 1,91 εκ. από € 1,09 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση € 0,82 εκ. ή 75%, με
τον αριθμό του προσωπικού να ανέρχεται σε 16 άτομα την 31.12.2022 έναντι 15 ατόμων την 31.12.2021. Η αύξηση που
καταγράφεται το 2022 είναι αποτέλεσμα της στελέχωσης της Εταιρείας, η οποία έλαβε χώρα σταδιακά εντός του 2021, με βάση
τη νέα οργανωτική δομή της.
Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα κατά τη χρήση 2022 ανήλθαν σε € 2,34 εκ. έναντι € 2,24 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας
αύξηση € 0,1 εκ. ή 4%.
Χρηματοοικονομικά έσοδα & έξοδα
Τα χρηματοοικονομικά έξοδα του Ομίλου ανήλθαν σε € 5,97 εκ., έναντι € 4,02 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση €
1,95 εκ. ή 49%. Η αύξηση οφείλεται κυρίως στην αύξηση του δανεισμού της Εταιρείας καθώς και στην προσθήκη αντίστοιχων
υποχρεώσεων που απορρέουν από τις αποκτηθείσες θυγατρικές.
Τα χρηματοοικονομικά έσοδα του Ομίλου ανήλθαν σε € 2,90 εκ., έναντι € 2,44 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση €
0,46 εκ. ή 19% και αφορούν αποκλειστικά τη θυγατρική εταιρεία JPA ΑΕΕΣ.
Κέρδη μετά από φόρους
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε € 15,86 εκ. έναντι € 14,63 εκ. την 31.12.2021, παρουσιάζοντας αύξηση € 1,23
εκ. ή 8% και αντικατοπτρίζουν τη μεγέθυνση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου του Ομίλου. Επισημαίνεται ότι τα κέρδη μετά
φόρων του 2022 ενσωματώνουν την απομείωση της υπεραξίας ύψους € 4,41 εκ., ενώ τα αντίστοιχα του 2021, ενσωματώνουν
τη θετική επίδραση της αναπροσαρμογής των αναβαλλόμενων φορολογικών υποχρεώσεων λόγω της μετατροπής της Εταιρείας
σε ΑΕΕΑΠ, ύψους €5,06 εκ.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 7 από 106
Φόρος
Επισημαίνεται ότι από την ημερομηνία μετατροπής της Εταιρείας σε Ανώνυμη Εταιρία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας
(«ΑΕΕΑΠ»), ήτοι από την έγκριση της αδείας λειτουργίας από το Γενικό Εμπορικό Μητρώο, στις 24 Μαΐου 2022, η μητρική
Εταιρεία και οι θυγατρικές εταιρείες της φορολογούνται σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν 2778/1999 με ειδικό τρόπο. Ο Όμιλος
φορολογείται σύμφωνα με τις γενικές διατάξεις για την περίοδο έως την μετατροπή της Εταιρείας σε Ανώνυμη Εταιρία
Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας («ΑΕΕΑΠ»), ήτοι από την 1 Ιανουαρίου έως την 23η Μάϊου 2022.
Ο φόρος βάσει του άρθρου 31 του Ν 2778/1999 την 30.06.2022 και την 31.12.2022 ανήλθε σε € 31 χιλ. και σε € 298 χιλ.
αντίστοιχα. Ο φόρος εισοδήματος για την περίοδο από 1 Ιανουαρίου έως 23
η
Μάϊου 2022 ανήλθε σε € 48 χιλ., έναντι € 71χιλ.
της χρήσης 2021.
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου
Εταιρικά γεγονότα
Την 05.04.2022 η Εταιρεία έλαβε άδεια λειτουργίας ως Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) από την
Επιτροπή Κεφαλαιαγοράς (αριθμός αδείας: 4/949/5.4.2022).
Με την από 04.05.2022 Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας εγκρίθηκαν η μετατροπή της σε Α.Ε.Ε.Α.Π και
οι ανάλογες τροποποιήσεις στο καταστατικό της, με την επωνυμία της να τροποποιείται σε «PREMIA ANΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ
ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ σε ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ». Οι εν λόγω τροποποιήσεις εγκρίθηκαν από το ΓΕΜΗ στις 25.05.2022.
Την 24.6.2022 πραγματοποιήθηκε η Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας.
Επενδύσεις
Εντός του 2022, ο Όμιλος διεύρυνε σημαντικά το χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του με την προσθήκη συνολικά είκοσι τριών (23)
ακινήτων ως ακολούθως:
Αγορές νέων επενδυτικών ακινήτων
Ο Όμιλος προχώρησε εντός της τρέχουσας χρήσης στις κάτωθι επενδύσεις, οι οποίες συνέβαλαν στη διασπορά του
χαρτοφυλακίου των ακινήτων του Ομίλου :
1. Την 31.3.2022, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση μισθωμένου πενταόροφου ακινήτου, 19 διαμερισμάτων, συνολικής
επιφάνειας 526,74 τ.μ. στην Κυψέλη, το οποίο λειτουργεί ως φοιτητική εστία, έναντι τιμήματος € 0,72 εκ. (μη
συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,05 εκ.).
2. Την 25.5.2022, η θυγατρική εταιρεία PREMIA ΜΑΡΟΥΣΙ, προχώρησε στην απόκτηση μισθωμένου ακινήτου, σχολικών
κτιρίων, αθλητικών και πολιτιστικών εγκαταστάσεων των Εκπαιδευτηρίων Δούκα στο Μαρούσι, Αττικής, συνολικής επιφάνειας
23.113,91 τ.μ., έναντι τιμήματος € 19,37 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,17 εκ.).
3. Την 13.7.2022, η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση μισθωμένου εξαώροφου ακινήτου 49 διαμερισμάτων συνολικής
επιφάνειας 1.972 τ.μ. στην Πάτρα, το οποίο λειτουργεί σαν φοιτητική εστία, έναντι τιμήματος € 2,5 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων
εξόδων κτήσης ποσού € 0,06 εκ.)
4. Tην 20.10.2022 o Όμιλος προχώρησε στην απόκτηση του 100% των μετοχών της Εταιρείας PRIMALAFT A.E. η οποία
θεωρήθηκε ως εξαγορά μιας ομάδας περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων και όχι συνένωση επιχειρήσεων. Την
30.10.2022, σε υλοποίηση της από 31.8.2022 δικαστικής απόφασης με την οποία επικυρώθηκε Συμφωνία Εξυγίανσης της
εταιρείας DORECO Α.Ε., ιδιοκτήτριας του εμπορικού κέντρου «Athens Heart», η εταιρεία PRIMALAFT A.E., προχώρησε στην
απόκτηση του ανωτέρω ακινήτου, συνολικής εκμισθώσιμης επιφανείας 18.471 τ.μ. (52.503 τ.μ. συμπεριλαμβανομένου του
parking) επί οικοπέδου επιφανείας 10.633 τ.μ. Το συνολικό τίμημα ανήλθε σε €17.700 χιλ. (μη συμπεριλαμβανομένων μελετών
και εξόδων κτήσης ποσού € 2.748 χιλ.) Η Εταιρεία σκοπεύει να προβεί σε ανακατασκευή του ακινήτου το οποίο θα λειτουργήσει
σαν κτίριο γραφείων.
5. Την 27.10.2022, ολοκληρώθηκε η μεταβίβαση των ακινήτων των εταιρειών «Ι.ΜΠΟΥΤΑΡΗΣ & ΥΙΟΣ Α.Ε.» &
«Ι.ΜΠΟΥΤΑΡΗΣ & ΥΙΟΣ ΕΤΑΙΡΙΑ ΣΥΜΜΕΤΟΧΩΝ & ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ Α.Ε.» («ΜΠΟΥΤΑΡΗΣ») στην Εταιρεία σε υλοποίηση της
από 22/8/2022 δικαστικής απόφασης επικύρωσης Συμφωνίας Εξυγίανσης για τις προαναφερθείσες εταιρείες. Αναλυτικότερα, η
PREMIA απέκτησε έναντι τιμήματος € 12,3 εκ., (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,92 εκ.) 17 ακίνητα (κυρίως
οινοποιία και αμπελώνες).
6. Την 5.12.2022, η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση ενός μισθωμένου βιομηχανικού κτιρίου στο Κρυονέρι Αττικής
συνολικής επιφάνειας 5.237 τ.μ. έναντι τιμήματος € 2,08 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,04 εκ.)
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 8 από 106
Δικαιώματα χρήσης επί επενδυτικών ακινήτων μέσω απόκτησης θυγατρικών εταιρειών
Την 31.03.2022 o Όμιλος προχώρησε στην απόκτηση του 100% των μετοχών της εταιρείας VALOR Ι.Κ.Ε. η οποία θεωρήθηκε
ως εξαγορά μιας ομάδας περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων και όχι συνένωση επιχειρήσεων. Το τίμημα για την
απόκτηση της θυγατρικής εταιρείας ανήλθε σε € 2,9 εκ. Την 01.04.2022, ο Όμιλος απέκτησε μέσω της θυγατρικής Valor Ι.Κ.Ε..
ένα (1) επενδυτικό ακίνητο μέσω δικαιώματος μακροχρόνιας εκμετάλλευσης ποσού € 1,48εκ, με αντισυμβαλλόμενη την
Εκκλησία της Ελλάδος. Η διάρκεια της εν λόγω σύμβασης ορίζεται σε 480 μήνες, καθώς ξεκίνησε τον Σεπτέμβριο 2014 και λήγει
τον Αύγουστο 2054.
Συμμετοχή σε κοινοπραξία
Την 01.08.2022, η Εταιρεία και ο Όμιλος Dimand τροποποίησαν την συνεργασία τους αναφορικά με το ακίνητο της εταιρείας IQ
Karela M.A.E. στην Παιανία, σε συνέχεια λύσης του προσυμφώνου μίσθωσης πάρκου βιοτεχνολογίας προς ανάπτυξη στο εν
λόγω ακίνητο. Ειδικότερα:
(α) Έλυσαν το από 10.12.2021 προσύμφωνο μεταβίβασης των μετοχών της IQ Karela M.A.E. με επιστροφή της προκαταβολής
€8 εκ.
(β) Προχώρησαν σε μεταβίβαση από την Arcela Investments Limited στη Premia Properties του 40% των μετοχών της IQ Karela
M.A.E. έναντι ποσού € 3.007 χιλ. και ταυτόχρονα προσυμφώνησαν τη μεταβίβαση του υπολοίπου 60% των μετοχών αυτής κατά
την ολοκλήρωση της ανάπτυξης του ακινήτου και έναρξης λειτουργίας του, ως συγκροτήματος μικτών χρήσεων, σε τίμημα που
θα προσδιορισθεί βάσει των όσων ορίζονται στο συμφωνητικό.
Χρηματοδοτήσεις
Με την από 13.01.2022 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς εγκρίθηκε το Ενημερωτικό Δελτίο,
αναφορικά με την έκδοση κοινού ομολογιακού δανείου από την Εταιρεία, ύψους έως € 100 εκ., διάρκειας πέντε (5) ετών, το
οποίο καλύφθηκε πλήρως. Οι δαπάνες έκδοσης ανήλθαν σε €3,5 εκ. (συμπεριλαμβανομένου ΦΠΑ) Η τελική απόδοση των
Ομολογιών ορίστηκε σε 2,80% και το επιτόκιο των Ομολογιών σε 2,80% ετησίως.
Την 02.02.2022 αποπληρώθηκε το κοινό ομολογιακό δάνειο αρχικού ύψους €41,1 εκ. εκδόσεως της Εταιρείας, ποσού €39,4
εκατ. συμπεριλαμβανομένων τόκων και εξόδων.
Την 28.06.2022 η θυγατρική PREMIA ΜΑΡΟΥΣΙ έλαβε δάνειο ύψους € 10,61 εκ. που σχετίζεται με την απόκτηση του ακινήτου
στο Μαρούσι.
Την 3.11.2022 η Εταιρεία υπέγραψε σύμβαση ομολογιακού δανείου ύψους έως € 7εκ. με την Optima Bank με σκοπό τη
χρηματοδότηση της επιχειρηματικής δραστηριότητας του Ομίλου. Την 18.11.2022 εκταμιεύτηκε ποσό € 6 εκ.
Την 23.11.2022 η Εταιρεία υπέγραψε με την Eurobank ομολογιακό δάνειο ύψους έως € 50εκ., διάρκειας 5 ετών με σκοπό: α)
την αναχρηματοδότηση του υφιστάμενου δανεισμού των θυγατρικών εταιρειών PREMIA ΡΙΚΙΑ, PREMIA ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ και
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 και β) τη χρηματοδότηση αγοράς νέων ακινήτων ή/και την κάλυψη γενικών επιχειρηματικών
σκοπών. Εντός του 2022, δεν πραγματοποιήθηκε καμία εκταμίευση. Την 17.03.2023 εκταμιεύτηκε ποσό € 13,8 εκ. στο πλαίσιο
της προαναφερθείσας αναχρηματοδότησης.
3. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων
Ο Όμιλος εκτίθεται σε κινδύνους που προέρχονται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις εκτιμήσεις για τα ακριβή μεγέθη
της αγοράς και την μελλοντική τους εξέλιξη. Στους κινδύνους περιλαμβάνονται ο κίνδυνος αγοράς (μεταβολές στις τιμές και στα
επιτόκια της αγοράς), ο κίνδυνος ρευστότητας και ο πιστωτικός κίνδυνος. Η πολιτική διαχείρισης κινδύνων του Ομίλου επιδιώκει
να ελαχιστοποιήσει την ενδεχόμενη αρνητική τους επίδραση στη χρηματοοικονομική απόδοση του Ομίλου.
3.1. Κίνδυνος που σχετίζεται με το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα
Λόγω της φύσης της δραστηριότητάς του, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε διακυμάνσεις της γενικότερης κατάστασης της
ελληνικής οικονομίας και ειδικότερα, της αγοράς ακινήτων. Η διακύμανση αυτή των μακροοικονομικών συνθηκών και κατ’
επέκταση των συνθηκών της εγχώριας αγοράς ακινήτων, επιδρά ενδεικτικά:
▪ στο επίπεδο προσφοράς/ζήτησης για τα ακίνητα, επηρεάζοντας τη δυνατότητα του Ομίλου να εκμισθώσει τα κενά
επενδυτικά ακίνητα ή να τα εκμισθώσει με ελκυστικούς όρους (ύψος και διάρκεια των βασικών ανταλλαγμάτων των
συμβάσεων μίσθωσης) και σε φερέγγυους μισθωτές ή να αυξήσει τις δαπάνες που απαιτούνται για τη σύναψη μισθώσεων
(π.χ. κόστη διαμόρφωσης) λόγω μειωμένης ζήτησης ή αυξημένης προσφοράς ακινήτων ή συρρίκνωσης της εγχώριας
οικονομικής δραστηριότητας, ή/και να διαθέσει κάποιο ακίνητο του χαρτοφυλακίου του (είτε γιατί δεν αποφέρει την
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 9 από 106
αναμενόμενη απόδοση είτε για να καλύψει τυχόν ανάγκες ρευστότητας) σε ευνοϊκές συνθήκες αγοράς και με αναμενόμενο
αντάλλαγμα (καθώς η εμπορευσιμότητα των ακινήτων επηρεάζεται εκτός από την τοποθεσία του ακινήτου, και από την
προσφορά και τη ζήτηση για τον τύπο του ακινήτου και το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον της Ελλάδας),
▪ στη δυνατότητα καταβολής των μισθωμάτων από τους μισθωτές,
▪ στο προεξοφλητικό επιτόκιο ή/και την προσφορά/ζήτηση συγκρίσιμων ακινήτων και κατ’ επέκταση, λόγω των ανωτέρω,
στην εκτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων.
3.2 Ενεργειακή κρίση και γεωπολιτικές εξελίξεις & συνέχιση δραστηριότητας του Ομίλου
Η ενεργειακή κρίση που ξεκίνησε το 2022, το βάθος και εύρος της οποίας δεν δύναται να εκτιμηθεί επί του παρόντος, συμβάλλει
στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων στην κατανάλωση, τις
επενδύσεις και κατ’ επέκταση στην οικονομική ανάπτυξη. Η άνοδος των τιμών της ενέργειας σε συνδυασμό με τις διαταραχές
στις εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες αυξάνουν τα κόστη μεταφοράς και παραγωγής, έχουν τροφοδοτήσει ισχυρές
πληθωριστικές πιέσεις διεθνώς, μεγεθύνοντας την αβεβαιότητα για την επίπτωσή τους στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης των
προσεχών ετών. Επιπλέον, ο πόλεμος στην Ουκρανία ασκεί περαιτέρω πίεση στις τιμές της ενέργειας και κατ’ επέκταση στον
πληθωρισμό.
Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις, σημειώνεται ότι τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα βασίζονται στην πλειοψηφία
τους σε μακροπρόθεσμες συμβάσεις και είναι συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη
τιμών καταναλωτή. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η επίπτωση μιας παρατεταμένης
περιόδου πληθωριστικών πιέσεων στην οικονομική κατάσταση των μισθωτών του Ομίλου.
Επίσης, σημειώνεται ότι ο Όμιλος έχει περιορισμένη έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων σε σχέση με το σύνολο του
επενδυτικού χαρτοφυλακίου και συνεπώς αυξήσεις του κατασκευαστικού κόστους δεν εκτιμάται ότι θα επηρεάσουν ουσιωδώς
την οικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Αναφορικά με τις τρέχουσες γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία αξίζει να σημειωθεί ότι ο Όμιλος δραστηριοποιείται
αποκλειστικά στην Ελλάδα και δεν έχει μισθωτές οι οποίοι προέρχονται από χώρες που πλήττονται άμεσα από τις πολεμικές
συγκρούσεις.
Καθώς τα δεδομένα μεταβάλλονται διαρκώς, οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις επιπτώσεις από την ενεργειακή κρίση και
τον πόλεμο στην Ουκρανία στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα οικονομικά αποτελέσματα του
Ομίλου υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Ο Όμιλος παρακολουθεί προσεκτικά και αξιολογεί συνεχώς τις εξελίξεις.
Λαμβάνοντας υπόψη την χρηματοοικονομική θέση του Ομίλου, τη σύνθεση και διασπορά του χαρτοφυλακίου των ακινήτων του,
τον μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα που εφαρμόζει, σε συνδυασμό με την εξασφάλιση των απαραίτητων χρηματοδοτικών
κεφαλαίων για την υλοποίηση της επενδυτικής του στρατηγικής σε μεσοπρόθεσμο επίπεδο, συμπεραίνεται ότι ο Όμιλος διαθέτει
τους απαραίτητους πόρους λειτουργίας και υλοποίησης της μεσοπρόθεσμης στρατηγικής του. Κατ’ αυτόν τον τρόπο οι
χρηματοοικονομικές καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με την αρχή της συνέχισης της δραστηριότητας του Ομίλου.
3.3 Κίνδυνος αγοράς που συνδέεται με τις τιμές επενδυτικών ακινήτων και μισθωμάτων
Ο Όμιλος εκτίθεται σε κίνδυνο τιμών λόγω ενδεχόμενης μεταβολής της αξίας των ακινήτων και μείωσης των μισθωμάτων. Τυχόν
αρνητική μεταβολή στην εύλογη αξία των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του ή/και στα μισθώματα, θα έχει αρνητική επίπτωση
στην χρηματοοικονομική θέση του Ομίλου.
Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων εμπεριέχει κινδύνους που σχετίζονται με παράγοντες όπως η γεωγραφική θέση, η
εμπορικότητα του ακινήτου, η γενικότερη επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής και το είδος της χρήσης σε σχέση με
μελλοντικές εξελίξεις και τάσεις. Οι παράγοντες αυτοί καθένας ξεχωριστά ή σε συνδυασμό μπορούν να επιφέρουν εμπορική
αναβάθμιση ή υποβάθμιση της περιοχής και του ακινήτου με άμεση επίδραση στην αξία του. Επιπλέον, οι διακυμάνσεις στο
οικονομικό κλίμα είναι δυνατόν να επηρεάσουν τη σχέση απόδοσης-κινδύνου που αναζητούν οι επενδυτές και να τους
οδηγήσουν σε αναζήτηση άλλων μορφών επένδυσης με αποτέλεσμα να υπάρξουν αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων
που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την εύλογη αξία των ακινήτων του Ομίλου και κατ’ επέκταση τις επιδόσεις του και την
χρηματοοικονομική του θέση.
Ο Όμιλος επικεντρώνει την επενδυτική του δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως
ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα κλπ.) για τα οποία αναμένεται
επαρκής ζήτηση και εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις.
Ο Όμιλος ενδέχεται να εκτεθεί μελλοντικά σε πιθανές διεκδικήσεις σχετικά με ελαττώματα στην ανάπτυξη, κατασκευή και
ανακαίνιση των ακινήτων οι οποίες δύνανται να έχουν ουσιωδώς αρνητική επίδραση στην επιχειρηματική δραστηριότητα, στα
μελλοντικά αποτελέσματα και στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 10 από 106
Ο ενδελεχής έλεγχος που διεξάγει ο Όμιλος κατά την απόκτηση νέων ακινήτων δεν αποκλείεται να μην μπορέσει να εντοπίσει
όλους τους κινδύνους και τις υποχρεώσεις σε σχέση με μία επένδυση με δυσμενείς συνέπειες στα μελλοντικά αποτελέσματα και
στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση.
Για την έγκαιρη αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου ο Όμιλος φροντίζει να επιλέγει ακίνητα τα οποία τυγχάνουν εξαιρετικής
γεωγραφικής θέσης και προβολής και σε περιοχές οι οποίες είναι αρκετά εμπορικές ώστε να μειώσει την έκθεσή του σε αυτόν
τον κίνδυνο.
Επίσης ο Όμιλος διέπεται από θεσμικό πλαίσιο, όπως ορίζεται από το Ν. 2778/1999, το οποίο συμβάλλει σημαντικά στην
αποφυγή ή / και έγκαιρη αναγνώριση και αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου, όπου ορίζει ότι: (α) τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου
αποτιμώνται περιοδικά, καθώς και προ αποκτήσεων και μεταβιβάσεων, από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, (β)
προβλέπεται η δυνατότητα επένδυσης σε ανάπτυξη και κατασκευή ακινήτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και
περιορισμούς, και (γ) απαγορεύεται η αξία κάθε ακινήτου να υπερβαίνει το 25% της αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου
ακινήτων.
Σχετικά με τον κίνδυνο που προέρχεται από τη μείωση των μισθωμάτων, και προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος
αρνητικής μεταβολής αυτών από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο μέλλον, ο Όμιλος συνάπτει μακροπρόθεσμες
λειτουργικές μισθώσεις. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων, για την πλειοψηφία των μισθώσεων, συνδέονται με τον
Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου και σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού δεν υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα.
3.4 Κίνδυνος ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων
Ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν την
χρηματοοικονομική του θέση καθώς και τις ταμειακές του ροές. Η έκθεση του Ομίλου στον κίνδυνο από διακυμάνσεις στα
επιτόκια προέρχεται κυρίως από τραπεζικά δάνεια που κατά κανόνα συνάπτονται με μεταβλητά επιτόκια με βάση το Euribor.
Ο Όμιλος αξιολογεί την έκθεσή του στον κίνδυνο μεταβολής των επιτοκίων και εξετάζει τις δυνατότητες διαχείρισης του μέσω
ενδεικτικά, βελτίωσης των όρων ή/και αναχρηματοδότησης των υφιστάμενων δανείων. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε συνέχεια
έκδοσης του διαπραγματεύσιμου στο Χρηματιστήριο Αθηνών ομολόγου, 5ετούς διάρκειας ύψους € 100 εκ., σημαντικό μέρος
του συνολικού υφιστάμενου δανεισμού του Ομίλου διαθέτει σταθερό επιτόκιο και συνεπώς δεν υπόκειται στο σχετικό κίνδυνο.
Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι μεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισμού του Ομίλου, ενώ οι
υπόλοιπες μεταβλητές παραμένουν σταθερές. Σημειώνεται ότι στην πραγματικότητα, η μεταβολή μιας παραμέτρου (αλλαγή
επιτοκίου) μπορεί να επηρεάσει περισσότερες από μία μεταβλητές. Εάν το επιτόκιο δανεισμού, το οποίο αποτελεί το μεταβλητό
κόστος δανεισμού του Ομίλου και το οποίο κατά την 31.12.2022 ήταν 0,973% αυξηθεί κατά 100 μονάδες βάσης, η επίδραση
στα αποτελέσματα του Ομίλου θα ήταν αρνητική κατά € 800 χιλ. (εξαιρώντας το σταθερό κόστος δανεισμού το οποίο απορρέει
από το κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους € 100 εκατ.), ενώ εάν μειωθεί κατά 100 μονάδες βάσης δεν θα υπάρχει επίδραση.
3.5 Κίνδυνοι που αφορούν στη χρηματοδότηση του Ομίλου
Ο κίνδυνος ρευστότητας συνίσταται στην ενδεχόμενη αδυναμία του Ομίλου να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις του λόγω
έλλειψης επαρκών ταμειακών διαθεσίμων. Τα διαθέσιμα ταμειακά υπόλοιπα προσφέρουν στον Όμιλο ισχυρή ρευστότητα. Στο
πλαίσιο μίας πολιτικής συνετούς οικονομικής διαχείρισης, η Διοίκηση του Ομίλου επιδιώκει να διαχειρίζεται το δανεισμό του
αξιοποιώντας μία ποικιλία χρηματοδοτικών πηγών και σε συμφωνία με τον επιχειρησιακό σχεδιασμό και τους στρατηγικούς
στόχους του. Ο Όμιλος εκτιμά τις χρηματοδοτικές του ανάγκες και τις διαθέσιμες πηγές χρηματοδότησης στην εγχώρια
χρηματοοικονομική αγορά και διερευνά τις όποιες ευκαιρίες άντλησης επιπρόσθετων κεφαλαίων μέσω έκδοσης δανεισμού στην
εν λόγω αγορά.
Ενδεχόμενη μη συμμόρφωση της Εταιρείας και θυγατρικών του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένης της JPA) με περιοριστικές
ρήτρες (covenants) και άλλες υποχρεώσεις του που απορρέουν από υφιστάμενες ή/και μελλοντικές συμβάσεις χρηματοδότησής
τους, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε καταγγελία των εν λόγω χρηματοδοτικών συμβάσεων και, περαιτέρω, σε σταυροειδή
αθέτηση των υποχρεώσεων (cross-default) των χρηματοδοτικών συμβάσεων, η οποία θα μπορούσε να θέσει σε κίνδυνο την
ικανότητα της Εταιρείας και των εταιρειών του Ομίλου να ανταποκριθούν στις δανειακές υποχρεώσεις τους, καθιστώντας άμεσα
πληρωτέες τις σχετικές υποχρεώσεις και να επηρεάσει αρνητικά τις προοπτικές του Ομίλου.
Η ικανότητα της Εταιρείας να διανείμει μερίσματα στους μετόχους της εκτός από το ελάχιστο μέρισμα του Ν. 2778/1999 όπως
εκάστοτε ισχύει περιορίζεται από συγκεκριμένους όρους των δανειακών της συμβάσεων.
3.6 Κίνδυνος ρευστότητας
Ο κίνδυνος ρευστότητας συνίσταται στην ενδεχόμενη αδυναμία του Ομίλου να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις του λόγω
έλλειψης επαρκών ταμειακών διαθεσίμων. Τα διαθέσιμα ταμειακά υπόλοιπα προσφέρουν στον Όμιλο ισχυρή ρευστότητα. Στο
πλαίσιο μίας πολιτικής συνετούς οικονομικής διαχείρισης, η Διοίκηση της Εταιρείας επιδιώκει να διαχειρίζεται το δανεισμό της
αξιοποιώντας μία ποικιλία χρηματοδοτικών πηγών και σε συμφωνία με τον επιχειρησιακό σχεδιασμό και τους στρατηγικούς
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 11 από 106
στόχους της. Η Εταιρεία εκτιμάει τις χρηματοδοτικές της ανάγκες και τις διαθέσιμες πηγές χρηματοδότησης στην εγχώρια
χρηματοοικονομική αγορά και διερευνά τις όποιες ευκαιρίες άντλησης επιπρόσθετων κεφαλαίων μέσω έκδοσης δανεισμού στην
εν λόγω αγορά.
Ο Όμιλος εξασφαλίζει την απαιτούμενη ρευστότητα ώστε να ικανοποιεί εμπρόθεσμα τις υποχρεώσεις του, μέσω της τακτικής
παρακολούθησης των αναγκών ρευστότητας και των εισπράξεων των οφειλών από τους μισθωτές, της διατήρησης επαρκών
ταμειακών διαθεσίμων και της συνετής διαχείρισης τους. Παράλληλα, επιδιώκει την ενεργητική διαχείριση του δανεισμού της
αξιοποιώντας τα διαθέσιμα χρηματοδοτικά εργαλεία. Στο ως άνω πλαίσιο, την 7η Ιανουαρίου 2022, το Διοικητικό Συμβούλιο της
Εταιρείας αποφάσισε την έκδοση κοινού ομολογιακού δανείου μέχρι του ποσού των € 100 εκ., διάρκειας πέντε ετών, μέσω
δημόσιας προσφοράς στο επενδυτικό κοινό στην Ελλάδα και εισαγωγή των ομολογιών του προς διαπραγμάτευση στην
κατηγορία Τίτλων Σταθερού Εισοδήματος της Ρυθμιζόμενης Αγοράς του Χρηματιστηρίου Αθηνών.
Επίσης, η Εταιρεία ήδη έχει συνάψει δανειακές συμβάσεις ή βρίσκεται σε συζητήσεις με τράπεζες σχετικά με την παροχή
πρόσθετων δανειακών κεφαλαίων προκειμένου να πραγματοποιήσει το επενδυτικό της σχέδιο.
Η ρευστότητα του Ομίλου παρακολουθείται από τη Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα, μέσω του δείκτη γενικής ρευστότητας
(current ratio). Ο δείκτης γενικής ρευστότητας είναι ο λόγος των βραχυπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων (κυκλοφορούν
ενεργητικό) προς το σύνολο των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων όπως παρουσιάζεται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις.
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Κυκλοφορούν ενεργητικό
32.528
40.691
23.541
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
44.995
2.213
40.911
Άμεση ή Γενική Ρευστότητα
0,72
18,38
0,58
3.7 Κίνδυνος πληθωρισμού
Αφορά στην αβεβαιότητα για την πραγματική αξία των επενδύσεων του Ομίλου από ενδεχόμενη σημαντική αύξηση του
πληθωρισμού κατά τις επόμενες περιόδους. Σχετικά με τον κίνδυνο αυτόν, ο οποίος σχετίζεται με τις μειώσεις των μισθωμάτων
και προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος αρνητικής μεταβολής αυτών, από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο
μέλλον, ο Όμιλος συνάπτει μακροπρόθεσμες λειτουργικές μισθώσεις. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων, για την
πλειοψηφία των μισθώσεων, συνδέονται με τον Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου, σε περίπτωση δε αρνητικού πληθωρισμού δεν
υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα.
3.8 Πιστωτικός κίνδυνος
Ο Όμιλος εκτίθεται σε πιστωτικό κίνδυνο αναφορικά με τις εμπορικές απαιτήσεις από μισθωτές και τις απαιτήσεις από πωλήσεις
ακινήτων. Δύο σημαντικές εκφάνσεις του πιστωτικού κινδύνου είναι ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου και ο κίνδυνος
συγκέντρωσης.
- Κίνδυνος Συγκέντρωσης : Ο κίνδυνος συγκέντρωσης αφορά στην υψηλή εξάρτηση από συγκεκριμένους πελάτες-μισθωτές
που μπορεί να δημιουργήσει είτε σοβαρό πρόβλημα βιωσιμότητας του Ομίλου σε περίπτωση αφερεγγυότητάς τους, είτε
απαίτηση προνομιακής μεταχείρισης από την πλευρά των μισθωτών.
Σημαντικό τμήμα των εσόδων του Ομίλου από μισθώματα προέρχεται από 3 μισθωτές, που ανήκουν κυρίως στον κλάδο των
βιομηχανικών ακινήτων, που συνολικά αντιπροσωπεύουν το 33% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων, με ημερομηνία
αναφοράς την 31.12.2022. Επομένως, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε κίνδυνο αντισυμβαλλομένου και τυχόν αδυναμία
καταβολής μισθωμάτων, καταγγελία ή επαναδιαπραγμάτευση των όρων των συγκεκριμένων μισθώσεων από πλευράς των
μισθωτών, με όρους δυσμενέστερους για τον Όμιλο, ενδέχεται να έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική
δραστηριότητα, τα αποτελέσματα, τη χρηματοοικονομική κατάσταση και τις προοπτικές του Ομίλου.
- Κίνδυνος Αντισυμβαλλόμενου: Ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου αναφέρεται στην πιθανότητα ο αντισυμβαλλόμενος σε μία
συναλλαγή να αθετήσει τη συμβατική του υποχρέωση πριν την οριστική τακτοποίηση των χρηματοροών που προκύπτουν από
τη συναλλαγή. Στην προκειμένη περίπτωση, ο Όμιλος υπόκειται στον κίνδυνο της συνεργασίας με τυχόν αφερέγγυους μισθωτές,
με συνέπεια τη δημιουργία επισφαλών/αβέβαιης είσπραξης απαιτήσεων.
Για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεών του εν λόγω κινδύνου, ο Όμιλος αξιολογεί την πιστοληπτική ικανότητα των
αντισυμβαλλομένων του και επιδιώκει τη λήψη επαρκών εγγυήσεων.
3.9 Κίνδυνοι που αφορούν τη δραστηριότητα της θυγατρικής εταιρείας JPA ΑΕΕΣ
Η Εταιρεία JPA ΑΕΕΣ συστάθηκε με μοναδικό σκοπό την ανάληψη, μελέτη, χρηματοδότηση, κατασκευή και τεχνική διαχείριση
10 σχολικών μονάδων στην περιφέρεια Αττικής. Δεδομένης της ολοκλήρωσης της φάσης κατασκευής των σχολικών μονάδων
κατά το έτος 2017, βρίσκεται σε εξέλιξη η φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 12 από 106
Βάσει της Σύμβασης ΣΔΙΤ, προβλέπεται η τήρηση συγκεκριμένων προδιαγραφών αναφορικά με την ποιότητα των υπηρεσιών
κατά τη φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων. Τυχόν μη τήρηση των σχετικών προδιαγραφών ενδέχεται
να οδηγήσει σε καταγγελία, γεγονός που θα είχε αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα της Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ, και
συνακόλουθα στα αποτελέσματα και στη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο βασικός πελάτης της JPA ΑΕΕΣ είναι η ΚΤΥΠ ΑΕ, η οποία αποτελεί Εταιρεία του ευρύτερου Δημοσίου Τομέα, με αποτέλεσμα
ο Όμιλος να είναι εκτεθειμένος σε πιστωτικό κίνδυνο σε περίπτωση αδυναμίας του Ελληνικού Δημοσίου να ανταποκριθεί έγκαιρα
στις υποχρεώσεις του, όπως απορρέουν από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ. Τυχόν τέτοια αδυναμία από πλευράς ΚΤΥΠ ΑΕ, ενδέχεται να
έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα της JPA ΑΕΕΣ και στα αποτελέσματά της, και κατ’
επέκταση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο Όμιλος ενδέχεται να υποστεί ουσιώδεις ζημιές από τη δραστηριότητα της Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ, που υπερβαίνουν τυχόν
ασφαλιστική αποζημίωση ή από γεγονότα που έλαβαν χώρα και για τα οποία δεν δύναται να ασφαλιστεί, γεγονός που θα είχε
αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
3.10 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος
Ο σκοπός του Ομίλου όσον αφορά τη διαχείριση του κεφαλαίου είναι να διασφαλίσει την ικανότητά του να παραμένει σε
συνεχιζόμενη δραστηριότητα, με σκοπό να παράγει κέρδη για τους μετόχους και οφέλη για τα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα μέρη
και να διατηρήσει τη βέλτιστη κεφαλαιακή δομή ώστε να μειώσει το κόστος του κεφαλαίου.
Ο κίνδυνος από υψηλή δανειακή επιβάρυνση μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία αποπληρωμής των δανειακών υποχρεώσεων
(κεφαλαίου και τόκων), μη συμμόρφωση με τους όρους των δανείων και ενδεχομένη αδυναμίας σύναψης νέων δανειακών
συμβάσεων.
Το νομικό καθεστώς που διέπει τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία στην Ελλάδα, τους επιτρέπει τη
σύναψη δανείων και παροχή πιστώσεων σε αυτές με ποσά που στο σύνολό τους δεν υπερβαίνουν το 75% του ενεργητικού
τους, για την απόκτηση και αξιοποίηση ακινήτων.
Για την αντιμετώπιση αυτού του κινδύνου, η εξέλιξη της κεφαλαιακής διάρθρωσης παρακολουθείται βάσει συντελεστή
μόχλευσης (gearing ratio) που αφορά τη σχέση του καθαρού δανεισμού προς το σύνολο των ιδίων κεφαλαίων και του καθαρού
δανεισμού σε τακτά διαστήματα και σε κάθε περίπτωση πριν την απόφαση λήψης νέου δανείου.
Επίσης, ο Όμιλος παρακολουθεί σε τακτική βάση όλους τους χρηματοοικονομικούς δείκτες των δανείων του, με τους οποίους
είναι συμμορφούμενος.
Ο Όμιλος παρακολουθεί τα κεφάλαια του με βάση τον συντελεστή μόχλευσης, ως ακολούθως:
Ποσά σε € χιλ.
Όμιλος
Εταιρεία
31/12/2022
31/12/2021
31/12/2022
31/12/2021
Συνολικός Δανεισμός (μη συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων) (Σημ.6.19)
170.685
98.401
106.763
41.580
Μείον: Συνολικά ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
(Σημ.6.12, 6.13)
47.755
29.305
40.360
23.184
Καθαρός Δανεισμός (μη συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων) (α)
122.930
69.096
66.403
18.396
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων
141.345
126.294
118.816
112.091
Συνολικά κεφάλαια (β)
264.275
195.390
185.219
130.487
Συντελεστής Μόχλευσης (μη συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων) (α/β)
46,52%
35,36%
35,85%
14,10%
Όμιλος
Εταιρεία
31/12/2022
31/12/2021
31/12/2022
31/12/2021
Συνολικός Δανεισμός (συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων)
(Σημ.6.19, 6.20)
176.627
103.044
106.763
41.580
Μείον: Συνολικά ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
(Σημ.6.12, 6.13)
47.755
29.305
40.360
23.184
Καθαρός Δανεισμός (συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων) (α)
128.872
73.739
66.403
18.396
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων
141.345
126.294
118.816
112.091
Συνολικά κεφάλαια (β)
270.217
200.033
185.219
130.487
Συντελεστής Μόχλευσης (συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων επενδυτικών ακινήτων)
(α/β)
47,69%
36,86%
35,85%
14,10%
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 13 από 106
4. Βασικοί Δείκτες Μέτρησης Αποδοτικότητας και Αποτελεσματικότητας
Κατωτέρω παρουσιάζονται οι Εναλλακτικοί Δείκτες Αποδοτικότητας («Alternative Performance Measures»), βάσει των ESMA
Guidelines on Alternative Performance Measures της 05.10.2015, που απορρέουν από τις χρηματοοικονομικές καταστάσεις του
Ομίλου.
Οι Εναλλακτικοί Δείκτες Αποδοτικότητας δεν θα πρέπει να θεωρηθεί ότι υποκαθιστούν άλλα μεγέθη που έχουν υπολογισθεί
σύμφωνα με τα οριζόμενα στα ΔΠΧΑ, καθώς και άλλους ιστορικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες. H Εταιρεία παρουσιάζει τα
εν λόγω μεγέθη, καθώς θεωρεί ότι αποτελεί χρήσιμη πληροφόρηση για την αξιολόγηση και για τη σύγκριση της λειτουργικής και
οικονομικής της απόδοσης με άλλων εταιρειών του κλάδου. Τα μεγέθη αυτά χρησιμοποιούνται από τη Διοίκηση της Εταιρείας
για να παρακολουθεί τη λειτουργική απόδοση και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου. Καθώς τα μεγέθη αυτά δεν
υπολογίζονται από όλες τις εταιρείες κατά τον ίδιο τρόπο, η παρουσίαση των μεγεθών αυτών μπορεί να μην είναι συνεπής με
παρόμοια μεγέθη που χρησιμοποιούνται από άλλες εταιρείες. Η Διοίκηση της Εταιρείας μετρά και παρακολουθεί την απόδοση
του Ομίλου σε τακτά χρονικά διαστήματα βάσει των παρακάτω δεικτών οι οποίοι δεν ορίζονται ή δεν προσδιορίζονται στα ΔΠΧΑ,
οι οποίοι πάντως χρησιμοποιούνται ευρέως στον τομέα όπου δραστηριοποιείται ο Όμιλος.
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Η Διοίκηση του Ομίλου παρακολουθεί τα άμεσα ρευστοποιήσιμα στοιχεία Ενεργητικού και τις τρέχουσες Υποχρεώσεις, βάσει
του ακόλουθου δείκτη:
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Κυκλοφορούν ενεργητικό
32.528
40.691
23.541
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
44.995
2.213
40.911
Άμεση ή Γενική Ρευστότητα
0,72
18,38
0,58
Η αύξηση του Δείκτη Γενικής ή Άμεσης Ρευστότητας αποδίδεται κυρίως στα κεφάλαια που αντλήθηκαν από την έκδοση του
διαπραγματεύσιμου ομολόγου ύψους € 100εκ. τα οποία οδήγησαν αφενός στην αύξηση των ταμειακών διαθεσίμων της
Εταιρείας και του Ομίλου και αφετέρου στη μείωση των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων καθώς η Εταιρεία προέβη σε
αποπληρωμή δανείου ποσού € 39,4εκ. το οποίο περιλαμβανόταν στις βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις την
31.12.2021.
Δείκτες Μόχλευσης
Η Διοίκησης της Εταιρείας παρακολουθεί την εξέλιξη της κεφαλαιακής διάρθρωσης του Ομίλου βάσει των ακόλουθων δεικτών:
Συντελεστής μόχλευσης (Loan to Value)
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2021
31.12.2022
31.12.2021
Μακροπρόθεσμα Δάνεια
55.885
105.525
1.916
Βραχυπρόθεσμα δάνεια
42.516
1.238
39.664
Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ.6.20)
4.482
0
0
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ. 6.20)
161
0
0
Συνολικός Δανεισμός(α)
103.044
106.763
41.580
Μείον: Δεσμευμένες καταθέσεις (β)
7.432
1.593
3.250
Μείον: Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα (γ)
21.873
38.767
19.934
Καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος (α-β-γ = δ)
73.739
66.403
18.396
Επενδύσεις σε ακίνητα
146.776
103.260
74.220
Προκαταβολές για αγορά επενδυτικών ακινήτων
12.934
2.869
12.934
Συμμετοχές σε κοινοπραξίες
0
3.047
0
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος
(μακροπρόθεσμο και βραχυπρόθεσμο μέρος)
39.160
0
1.181
Σύνολο Επενδύσεων (ε)
198.870
109.176
88.335
Σύνολο Ενεργητικού (ζ)
236.150
229.669
157.878
Loan to Value - LTV (α/ε)
51,81%
97,79%
47,07%
Net Loan to Value - Νet LTV (δ/ε)
37,08%
60,82%
20,83%
Δείκτης Μόχλευσης (α/ζ)
43,63%
46,49%
26,34%
(1) O Δείκτης Μόχλευσης ορίζεται ως οι μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις, πλέον των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων
υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.20) όπως εμφανίζονται στην κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης διά του συνόλου του
ενεργητικού, σε κάθε ημερομηνία αναφοράς.
(2) Δείκτης Συνολικού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Loan to Value και εφεξής «LTV»), ο οποίος υπολογίζεται ως το συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος
διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 14 από 106
- Το συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων, πλέον των βραχυπρόθεσμων και
μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.20).
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά επενδυτικών ακινήτων και των χρηματοοικονομικών
στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
(3) Δείκτης Καθαρού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Net Loan to Value και εφεξής «Net LTV»), ο οποίος υπολογίζεται ως το καθαρό χρηματοοικονομικό
χρέος διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
- Το καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων, πλέον των βραχυπρόθεσμων και
μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.20, μείον τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα και τις δεσμευμένες
καταθέσεις
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά επενδυτικών ακινήτων και των χρηματοοικονομικών
στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
Στοιχεία Μετοχής και Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV)
Ως Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV), ορίζεται το σύνολο της καθαρής θέσης (προ των δικαιωμάτων μη ελεγχουσών
συμμετοχών). Στον παρακάτω πίνακα παρατίθεται ο υπολογισμός του NAV και του NAV ανά μετοχή:
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31/12/2022
31/12/2021
Εσωτερική Λογιστική Αξία(1) (α)
141.091
125.921
Αριθμός μετοχών τέλους χρήσης (2)(β)
86.109
87.094
Εσωτερική Λογιστική Αξία (ανά μετοχή) (α) / (β)
1,64
1,45
(1) προ δικαιωμάτων μη ελεγχουσών συμμετοχών
(2) μετά την αφαίρεση των ίδιων μετοχών
Αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (Adjusted EBITDA)
Τα αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (Adjusted EBITDA) του Ομίλου, έχουν ως εξής:
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2022
31.12.2021
Μεταβολή %
Κέρδη χρήσης
15.861
14.631
Πλέον: Αποσβέσεις ενσώματων παγίων και άυλων
περιουσιακών στοιχείων
251
281
Μείον /Πλέον : Κέρδη / (Ζημίες) από συμμετοχή σε κοινοπραξία /
απόκτηση θυγατρικών
457
(594)
Πλέον: Απομείωση υπεραξίας
4.411
Πλέον: Καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα
3.069
1.581
Πλέον / Μείον : Φόροι
377
(5.061)
Κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (EBITDA)
24.426
10.838
Πλέον / (Μείον): Καθαρή ζημιά/ (κέρδος) από
αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
(16.944)
(7.107)
Αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων,
αποσβέσεων (Adjusted EBITDA)
7.481
3.731
100,51%
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO)
Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) του Ομίλου, έχουν ως εξής:
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from
Operations – FFO)
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2022
31.12.2021
Μεταβολή %
Κέρδη περιόδου που αναλογούν σε μετόχους της Εταιρείας
από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
15.979
14.590
Πλέον: Αποσβέσεις ενσώματων παγίων και άυλων
περιουσιακών στοιχείων
251
281
Μείον / Πλέον: Κέρδη / (Ζημίες) από συμμετοχή σε κοινοπραξία /
απόκτηση θυγατρικών
457
(594)
Πλέον / (Μείον): Καθαρή ζημιά/ (κέρδος) από
αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
(16.944)
(7.107)
Πλέον: Απομείωση υπεραξίας
4.411
Πλέον / (Μείον): Κέρδος /(Ζημιά) που αναλογεί σε μη
ελέγχουσες συμμετοχές αναφορικά με τις ανωτέρω
προσαρμογές
(117)
41
Μείον: Αναβαλλόμενη φορολογική επιβάρυνση
(5.132)
FFO
4.037
2.079
94,18,%
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 15 από 106
5. Προοπτικές για το 2023
Το μακροοικονομικό περιβάλλον παραμένει ιδιαίτερα ρευστό καθώς εξακολουθεί να υφίσταται σημαντική αβεβαιότητα σχετικά
με την ενεργειακή κρίση, τις πληθωριστικές πιέσεις, την άνοδο των επιτοκίων καθώς και την εξέλιξη του πολέμου στην Ουκρανία.
Παρά την αυξημένη αβεβαιότητα λόγω των συνθηκών που διαμορφώθηκαν εντός του 2022 και βρίσκονται υπό εξέλιξη, η
Ελληνική αγορά ακινήτων εξακολούθησε να αναπτύσσεται, συνεχίζοντας την πορεία ανάκαμψης του 2021, και διαφαίνεται ότι
μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, ιδίως όσον αφορά τους βασικούς κλάδους στους οποίους δραστηριοποιείται
ο Όμιλος όπως τα logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα.
Αναγνωρίζοντας τις προκλήσεις που διαμορφώνονται, η Εταιρεία συνεχίζει με συνέπεια το επενδυτικό της πρόγραμμα
αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού χαρτοφυλακίου της καθώς και στην
ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του.
Στο πλαίσιο αυτό, επιδιώκει περαιτέρω ισχυροποίηση στους βασικούς κλάδους ενδιαφέροντος της όπως logistics,
εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, κτίρια κοινωνικών υποδομών και βιομηχανικά ακίνητα, ενώ παράλληλα εισέρχεται με
προσεκτικά βήματα σε νέους κλάδους όπως τα οινοποιία και οι γραφειακοί χώροι, αξιολογώντας συνεχώς τις συνθήκες της
αγοράς με στόχο τον εντοπισμό των κατάλληλων επενδυτικών ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της.
Στόχος της Διοίκησης είναι η προσθήκη στο χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου, ποιοτικών ακινήτων με χαρακτηριστικά
βιωσιμότητας, η επίτευξη υψηλών μισθωτικών αποδόσεων και η συνεργασία με φερέγγυους μισθωτές μέσω μακροχρόνιων
συμβάσεων. Παράλληλα, επιδιώκεται η ενεργειακή αναβάθμιση επιλέξιμων υφιστάμενων ακινήτων της καθώς και η αξιοποίηση
των προς ανάπτυξη ακινήτων που διαθέτει ο Όμιλος.
Η Εταιρεία εκτιμά ότι είναι σε θέση να συνεχίσει ομαλά την υλοποίηση του επενδυτικού της πλάνου παραμένοντας σε τροχιά
ανάπτυξης στο εγγύς μέλλον καθώς διαθέτει χαρακτηριστικά που θα της επιτρέψουν να ανταποκριθεί αποτελεσματικά στις
προκλήσεις:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,3%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7,5 έτη με περίπου 69% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται
σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Tα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε
συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του
πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα δέκα (10) σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να
ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 47,27%%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 6,4 έτη και ανθεκτικότητα έναντι
μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 55% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 31.12.2022,
το μέσο σταθμικό κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 3,7%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 0,973%.
Τέλος, αναφορικά με τις γεωπολιτικές, μακροοικονομικές και χρηματοοικονομικές συνθήκες, η Διοίκηση της Εταιρείας
παρακολουθεί συστηματικά και αξιολογεί τα δεδομένα προκειμένου, εφόσον απαιτηθεί, να αναπροσαρμόσει τα επιχειρηματικά
της σχέδια και τη στρατηγική διαχείρισης κινδύνων με στόχο τη διασφάλιση της απρόσκοπτης υλοποίησης του επιχειρηματικού
της σχεδιασμού και τον περιορισμό τυχόν αρνητικών επιπτώσεων.
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη
Όλες οι συναλλαγές με τα συνδεδεμένα μέρη έχουν διενεργηθεί βάσει της αρχής των ίσων αποστάσεων (σύμφωνα με τους
συνήθεις εμπορικούς όρους για αντίστοιχες συναλλαγές με τρίτους). Οι σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη, όπως
ορίζονται από το Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 24 «Γνωστοποιήσεις συνδεδεμένων μερών» (Δ.Λ.Π. 24), περιγράφονται αναλυτικά
στη Σημείωση 6.35 της Ετήσιας Χρηματοοικονομικής Πληροφόρησης για την χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2022.
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου, καθώς και τυχόν ακίνητα που μπορεί να αποκτήσει στο μέλλον, υπόκεινται σε
διάφορους τοπικούς, εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς, συμπεριλαμβανομένων τυχόν σχετικών
κανόνων και κανονισμών της Ευρωπαϊκής Ένωσης που σχετίζονται με την περιβαλλοντική προστασία και την ανθρώπινη υγεία
και ασφάλεια.
Αυτοί οι νόμοι και κανονισμοί εν γένει διέπουν την ποιότητα του αέρα και του ύδατος, τα επίπεδα ηχορύπανσης, τις έμμεσες
περιβαλλοντικές επιπτώσεις όπως τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, την προστασία των αρχαιολογικών χώρων και ευρημάτων,
την αυξημένη δραστηριότητα των μηχανοκίνητων οχημάτων, τη διάθεση υγρών αποβλήτων, τις εκπομπές αερίων, την απόρριψη
αποβλήτων ( συμπεριλαμβανομένων στερεών και επικίνδυνων αποβλήτων) και τη λήψη τυχόν διορθωτικών μέτρων που
απαιτούνται.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 16 από 106
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων συνήθως ευθύνονται για την παράβαση των νόμων και κανονισμών αυτών, αν και η ευθύνη που
προκύπτει από ορισμένες δραστηριότητες (π.χ. εκείνων που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο εμπορικής επιχείρησης) δύναται
να βαρύνει τους χρήστες (μισθωτές) των ακινήτων.
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου συμμορφώνονται από κάθε ουσιώδη άποψη προς τους εφαρμοστέους τοπικούς,
εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς και ότι δεν υφίστανται περιβαλλοντικοί περιορισμοί, οι οποίοι
δύνανται να επηρεάσουν σημαντικά τη χρήση των ακινήτων αυτών από αυτόν. Δεν έχουν κοινοποιηθεί στις εταιρείες του Ομίλου
από δημόσια αρχή και η Εταιρεία δεν γνωρίζει, τυχόν περιπτώσεις ουσιώδους μη συμμόρφωσης, ευθύνης ή αξίωσης σχετικής
με τυχόν περιβαλλοντικούς νόμους ή κανονισμούς σε σχέση με οποιαδήποτε ακίνητα τα οποία αποτελούν μέρος του
χαρτοφυλακίου του Ομίλου.
Ωστόσο, είναι πιθανό οι περιβαλλοντικές μελέτες που διαθέτει να μην αποκαλύπτουν όλες τις πιθανές περιβαλλοντικές ευθύνες.
Είναι επίσης πιθανόν μεταγενέστερες έρευνες να εντοπίσουν δυσμενείς περιβαλλοντικές συνθήκες που έχουν προκύψει μετά
την εκπόνηση των περιβαλλοντικών μελετών της ή ότι υφίστανται ουσιώδεις περιβαλλοντικές ευθύνες που σήμερα η Εταιρεία
δε γνωρίζει. Η Εταιρεία δεν έχει καταγράψει στις χρηματοοικονομικές της καταστάσεις ουσιώδη υποχρέωση σε σχέση με
περιβαλλοντικά ζητήματα.
Κατά τη διαδικασία απόκτησης ακινήτων, η Εταιρεία πραγματοποιεί ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο αυτών, στους οποίους
περιλαμβάνονται και στοιχεία που άπτονται χωροταξικών & περιβαλλοντικών θεμάτων (πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
ακινήτου, βεβαιώσεις μη ύπαρξης αυθαιρεσιών κ.ά.).
8. Εργασιακά ζητήματα
Ο Όμιλος και η Εταιρεία συμμορφώνονται με την εργατική νομοθεσία και τις συλλογικές συμβάσεις όπου αυτές έχουν εφαρμογή,
συμπεριλαμβανομένων των κανόνων υγιεινής και ασφαλείας. Ο Όμιλος και η Εταιρεία επιθυμούν να εκπαιδεύεται και να
επιμορφώνεται τακτικά το ανθρώπινο δυναμικό τους βάσει των επαγγελματικών απαιτήσεων και λειτουργικών ή και ατομικών
αναγκών.
Προτεραιότητα του Ομίλου αποτελεί η προσέλκυση και διατήρηση ικανών στελεχών, η προώθηση των ίσων ευκαιριών και η
προστασία της διαφορετικότητας. Η Διοίκηση του Ομίλου εφαρμόζει αμερόληπτα κριτήρια, χωρίς δεν κάνει διακρίσεις στην
πρόσληψη/επιλογή, στις αποδοχές, στην εκπαίδευση, στην ανάθεση εργασιακών καθηκόντων ή σε οποιεσδήποτε λοιπές
εργασιακές δραστηριότητες. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για την πρόσληψη είναι η εμπειρία, η προσωπικότητα, η
θεωρητική κατάρτιση, τα προσόντα, η αποδοτικότητα και οι ικανότητες του ατόμου, χωρίς οποιαδήποτε μορφή διακρίσεων
σχετικά με το φύλο, την εθνικότητα, την ηλικία, την οικογενειακή κατάσταση και άλλα χαρακτηριστικά.
α) Ίσες ευκαιρίες και ανθρώπινα δικαιώματα
Ο Όμιλος ως εργοδότης έχει την υποχρέωση να τηρεί την αρχή της ισότητας στις εργασιακές σχέσεις σε όλες τις εκφάνσεις της,
περιλαμβανομένης της ισότητας μεταξύ ανδρών και γυναικών. Ο Όμιλος την 31 Δεκεμβρίου 2022 απασχολούσε 16
εργαζόμενους από τους οποίους το 44% ήταν άνδρες, ενώ το 56% ήταν γυναίκες (31 Δεκεμβρίου 2021: 15 εργαζόμενοι εκ των
οποίων το 40% ήταν άνδρες και το 60% ήταν γυναίκες). Οι θυγατρικές δεν απασχολούσαν προσωπικό. Οι εργαζόμενοι
διαφορετικών φύλων και ηλικιών και πάγια πολιτική του είναι η παροχή ίσων ευκαιριών στους εργαζομένους, ανεξαρτήτως
φύλου, θρησκείας, μειονεκτικότητας ή και άλλων πτυχών. Οι σχέσεις του Ομίλου με το προσωπικό είναι άριστες και δεν
παρουσιάζονται εργασιακά προβλήματα.
β) Υγιεινή και ασφάλεια στην εργασία
Η ασφάλεια στην εργασία η παροχή ενός εργασιακού περιβάλλοντος, το οποίο προστατεύει την υγεία, και ενισχύει την ευημερία
των εργαζομένων του, αποτελεί κυρίαρχη προτεραιότητα και απαραίτητη προϋπόθεση στην λειτουργία του Ομίλου. Υπό το
πρίσμα αυτό, ο Όμιλος συμμορφώνεται με την υφιστάμενη νομοθεσία για την Υγεία και Ασφάλεια στην εργασία ενώ παράλληλα
ακολουθεί και βέλτιστες διεθνείς πρακτικές. Ο Όμιλος διατηρεί στο χώρο εργασίας τα απαραίτητα αναλώσιμα υλικά για την
παροχή πρώτων βοηθειών σε περίπτωση που απαιτηθεί, και εκπαιδεύει συστηματικά τους εργαζομένους του σε θέματα
παροχής πρώτων βοηθειών ή αντιμετώπισης περιπτώσεων έκτακτης ανάγκης (πυρκαγιά, σεισμό). Ο Όμιλος διαθέτει τεχνικό
ασφαλείας, σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.
Ο Όμιλος λαμβάνει μέτρα προστασίας των εργαζομένων του, εξασφαλίζει τη συντήρηση και την παρακολούθηση της ασφαλούς
λειτουργίας των εταιρικών εγκαταστάσεων και αναπτύσσει διαδικασίες, και πολιτική Υγείας και Ασφάλειας. Για την εξασφάλιση
της ασφάλειας τόσο των εργαζομένων όσο και των αρχείων του Ομίλου τηρούνται όλες οι απαραίτητες προδιαγραφές ασφαλείας
(συστήματα ασφαλείας, σύστημα πυρανίχνευσης και σχέδιο εκκένωσης των γραφείων).
γ) Σεβασμός των δικαιωμάτων των εργαζομένων
Ο Όμιλος σέβεται τα δικαιώματα των εργαζομένων και τηρεί την εργατική Νομοθεσία και ότι ορίζει. Κατά την χρήση 2022, κανένα
όργανο ελέγχου δεν καταλόγισε παραβάσεις της εργατικής Νομοθεσίας. Στον Όμιλο δεν υπάρχει σωματείο των εργαζομένων.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 17 από 106
9. Μερισματική πολιτική
Η διανομή μερίσματος για τη χρήση 2022 θα αποφασιστεί από την Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας. Το
Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας θα εισηγηθεί στην Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων τη διανομή μερίσματος για τη
χρήση του 2022.
10. Ίδιες μετοχές
Η Εταιρεία κατείχε την 31.12.2022, 1.017.768 ίδιες μετοχές, ονομαστικής αξίας € 0,50 ποσοστό 1,168% των μετοχών της,
συνολικής αξίας € 1.274.978 σε εκτέλεση της από 20/11/2020 απόφασης της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των Μετόχων.
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις
Δεν υπάρχουν συναλλαγές, πράξεις, συμβάσεις ή άλλοι διακανονισμοί των εταιρειών του ομίλου, οι οποίοι δεν αναφέρονται στις
ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31.12.2022.
12. Γεγονότα μετά την Ημερομηνία των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων.
Την 04.02.2023 υπεγράφη δεσμευτική συμφωνία για την μεταβίβαση του 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας Skyline
Real Estate Single Member S.A. («Skyline») από την Alpha Group Investments Ltd του Ομίλου ALPHA BANK, στο επενδυτικό
σχήμα «P & E INVESTMENTSΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ» («Επενδυτική
Κοινοπραξία»). Η Εταιρεία συμμετέχει στην Επενδυτική Κοινοπραξία με ποσοστό 25% ενώ με 75% συμμετέχει ο Όμιλος
DIMAND. Η Επενδυτική Κοινοπραξία θα αποκτήσει το 65% του μετοχικού κεφαλαίου της Skyline και η ALPHA BANK θα
διατηρήσει συμμετοχή 35%. Η Skyline θα είναι ιδιοκτήτης χαρτοφυλακίου 573 ακινήτων διαφόρων χρήσεων (όπως γραφεία,
εμπορικά καταστήματα, κατοικίες, βιομηχανικές εγκαταστάσεις/logistics). Σημαντικός αριθμός ακινήτων παραδίδονται
μισθωμένα, με σημαντικότερο μισθωτή την ALPHA BANK, ενώ τα υπόλοιπα προορίζονται, εν μέρει για ανακατασκευή και
επανατοποθέτηση στην αγορά προς εκμετάλλευση, και εν μέρει προς πώληση. Η συνολική αξία του χαρτοφυλακίου ακινήτων
ανέρχεται € 438 εκατ., η δε μεταβίβασή τους στη Skyline θα πραγματοποιηθεί σταδιακά σε φάσεις. Στόχος είναι η ολοκλήρωση
της συναλλαγής να πραγματοποιηθεί μέχρι το τέλος του 2
ου
τριμήνου του 2023.
Την 11.1.2023, η PRIMALAFT ATHENS A.E., 100% θυγατρική της PREMIA προχώρησε στην απόκτηση όμορου με το Athens
Heart οικοπέδου επιφανείας 1,849 τ.μ. το οποίο εντάσσεται στο σχεδιασμό μετατροπής του ακινήτου σε γραφείο, έναντι
τιμήματος € 1,5 εκ.
Την 15.03.2023, η ΑΘΗΝΑΪΚΗ ΖΥΘΟΠΟΙΙΙΑ, η Εταιρεία και η STERNER STENHUS GREECE συμφώνησαν τη μεταβίβαση της
ακίνητης περιουσίας, της επιχείρησης και του brand του Φυσικού Μεταλλικού Νερού ΙΟΛΗ. Με βάση τη συμφωνία, το οικόπεδο
συνολικής επιφάνειας 99.209 τ.μ. και οι εντός αυτού κτιριακές εγκαταστάσεις επιφάνειας 12.230 τ.μ., στην περιοχή του
Μοσχοχωρίου Φθιώτιδος περιέρχονται στην κυριότητα της Εταιρείας. Μισθωτής του ακινήτου και ανάδοχος της επιχείρησης θα
είναι η νεοσυσταθείσα εταιρεία ΙΟΛΗ ΠΗΓΗ, θυγατρική της STERNER STENHUS GREECE. Η μεταβίβαση ολοκληρώθηκε στις
15.3.2023.
Την 17.03.2023 εκταμιεύτηκε ποσό € 13,8 εκ. στο πλαίσιο της αναχρηματοδότησης α) υφιστάμενου δανεισμού των θυγατρικών
εταιρειών PREMIA ΡΙΚΙΑ, PREMIA ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ και ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 1 και β) τη χρηματοδότηση αγοράς νέων
ακινήτων ή/και την κάλυψη γενικών επιχειρηματικών σκοπών.
Την 21.3.2023 ολοκληρώθηκε η απόκτηση από την Εταιρεία αυτοτελούς ακινήτου στην Ξάνθη σε συνέχεια υπογραφής σχετικού
προσυμφώνου το Δεκέμβριο του 2022, έναντι τιμήματος € 2,1 εκ. Το ακίνητο, συνολικού εμβαδού 5.250 τ.μ., θα λειτουργήσει
ως φοιτητική εστία στους υπέρ του ισογείου ορόφους με 105 επιπλωμένα διαμερίσματα ενώ επίσης θα περιλαμβάνει ισόγειο
κατάστημα και υπόγειο χώρο στάθμευσης. Οι σχετικές εργασίες ανακαίνισης του ακινήτου αναμένεται να ολοκληρωθούν εντός
του 2023. Η χρηματοδότηση της ως άνω αγοράς πραγματοποιήθηκε σε ποσοστό 72,5% ήτοι € 1,5 εκ. με τραπεζικό δανεισμό.
Δεν υπάρχουν άλλα σημαντικά γεγονότα μεταγενέστερα της ημερομηνίας των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων που να
αφορούν στον Όμιλο ή στην Εταιρεία.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 18 από 106
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σύμφωνα µε τη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018, το άρθρο 18 του Ν. 4706/2020 καθώς και την
Επιστολή της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς με αρ. πρωτ. 428/ 21/02/2022 προς τις εταιρείες με κινητές αξίες εισηγμένες στο
Χρηματιστήριο Αθηνών και τις σχετικές Ερωτήσεις και Απαντήσεις αναφορικά με τις διατάξεις των άρθρων 1-24 του Ν.
4706/2020 για την εταιρική διακυβέρνηση, καθώς και τις Οδηγίες (Μέρος Ε’) του ΕΚΕΔ., η Ετήσια Έκθεση Διαχείρισης του
Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας περιλαμβάνει επιπρόσθετα την Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης για τη διαχειριστική
χρήση 2022. Η ημερομηνία αναφοράς της Δήλωσης Εταιρικής Διακυβέρνησης είναι η 31.12.2022.
Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, η Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης της Εταιρείας περιλαμβάνει τις ακόλουθες ενότητες:
Α. Κώδικας Εταιρικής Διακυβέρνησης στον οποίο υπόκειται η Εταιρεία και αποκλίσεις από Ειδικές Πρακτικές του,
Β. Πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης, που εφαρμόζονται πέρα από τις απαιτήσεις της κείμενης νομοθεσίας,
Γ. Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας και Διαχείρισης Κινδύνων σε σχέση με τη διαδικασία σύνταξης των
χρηματοοικονομικών καταστάσεων,
Δ. Σύνθεση και λειτουργία του Διοικητικού Συμβουλίου και άλλων διαχειριστικών ή Εποπτικών οργάνων ή Επιτροπών,
Ε. Πολιτική Καταλληλότητας και Πολιτική πολυμορφίας όσον αφορά τη σύνθεση των διαχειριστικών, διοικητικών και εποπτικών
οργάνων της Εταιρείας
ΣΤ. Πολιτική συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη
Ζ. Πολιτική Βιώσιμης Ανάπτυξης της Εταιρείας
Α. Κώδικας Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού της
Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021) ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις σχετικές
τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής διακυβέρνησης, όπως
εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρίας.
Ακολούθως παρατίθενται οι ειδικές πρακτικές του Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης με τις οποίες η Εταιρεία δεν έχει
συμμορφωθεί, με σύντομη επεξήγηση των λόγων που δικαιολογούν την συγκεκριμένη μη συμμόρφωση/παρέκκλιση και εκείνες
για τις οποίες είναι σε διαδικασία συμμόρφωσης.
Μη συμμόρφωση/παρέκκλιση από ειδικές πρακτικές
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.21 Ο Πρόεδρος δεν επιλέγεται από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη. Δεν ορίζεται ένα από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά
μέλη, είτε ως αντιπρόεδρος είτε ως ανώτατο ανεξάρτητο μέλος (Senior Independent Director).
2.2.22 Δεν υπάρχει ανεξάρτητος μη εκτελεστικός Αντιπρόεδρος ή ανώτατο ανεξάρτητο μέλος (Senior Independent Director) που
να υποστηρίζει τον Πρόεδρο, να δρα ως σύνδεσμος μεταξύ του Προέδρου και των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, να
συντονίζει τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και να ηγείται της αξιολόγησης του Προέδρου.
Σύμφωνα με την υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας ο Πρόεδρος είναι εκτελεστικό μέλος
και διαθέτει την απαιτούμενη γνώση, εμπειρία και τεχνογνωσία σχετικά με τις δραστηριότητες και τη λειτουργία της Εταιρείας και
ο Αντιπρόεδρος είναι μη-εκτελεστικό μέλος (σε συμμόρφωση με την παρ. 2.2.19) και διαθέτει διεθνή εμπειρία στον κλάδο των
ακινήτων. Κατά την κρίση της Εταιρείας, η υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου εξυπηρετεί
αποτελεσματικότερα τις επιχειρηματικές και λειτουργικές της ανάγκες.
Ειδικές πρακτικές σε διαδικασία συμμόρφωσης
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.15 Η εταιρεία διασφαλίζει ότι τα κριτήρια πολυμορφίας αφορούν πέρα από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και τα
ανώτατα ή και ανώτερα διευθυντικά στελέχη με συγκεκριμένους στόχους εκπροσώπησης ανά φύλο, καθώς και
χρονοδιαγράμματα για την επίτευξη αυτών.
Το ποσοστό εκπροσώπησης κάθε φύλλου στο Διοικητικό Συμβούλιο συμμορφώνεται με τις διατάξεις του ν.4706/2020, ενώ
εκείνο των ανώτατων διευθυντικών στελεχών εξαρτάται κυρίως από την διαθεσιμότητα στελεχών στην αγορά εργασίας. Η
υιοθέτηση της εν λόγω πρακτικής τελεί υπό εξέταση και αξιολόγηση. Σε κάθε περίπτωση σημειώνεται ότι στο σύνολο του
προσωπικού της Εταιρείας, το 56% είναι γυναίκες και 44% είναι άνδρες.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 19 από 106
3.3. Αξιολόγηση του Διοικητικού Συμβουλίου / του Διευθύνοντος Συμβούλου
3.3.4 Το Διοικητικό Συμβούλιο συλλογικά, καθώς και ο Πρόεδρος, ο Διευθύνων Σύμβουλος και τα λοιπά μέλη του Διοικητικού
Συμβουλίου αξιολογούνται ετησίως ως προς την αποτελεσματική εκπλήρωση των καθηκόντων τους. Τουλάχιστον ανά τριετία η
αξιολόγηση αυτή διευκολύνεται από εξωτερικό σύμβουλο.
3.3.5 Στη διαδικασία αξιολόγησης προΐσταται ο Πρόεδρος σε συνεργασία με την επιτροπή υποψηφιοτήτων. Το Διοικητικό
Συμβούλιο επίσης αξιολογεί την επίδοση του Προέδρου του, διαδικασία στην οποία προΐσταται η επιτροπή υποψηφιοτήτων.
Η αξιολόγηση της αποτελεσματικότητας του Δ.Σ. και των επιτροπών του (σε συλλογικό και ατομικό επίπεδο), ολοκληρώθηκε
την 13.03.2022 Η αξιολόγηση πραγματοποιήθηκε για πρώτη φορά και περιλαμβάνει την αξιολόγηση του Διευθύνοντος
Συμβούλου και του Προέδρου του Δ.Σ. και των επιτροπών.
Β. Πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των προβλέψεων του νόμου
Η Εταιρεία δεν εφαρμόζει πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των απαιτήσεων της κείμενης νομοθεσίας.
Γ. Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου & Διαχείρισης Κίνδυνων
Κύρια χαρακτηριστικά του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου
Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου, στο οποίο η Εταιρεία αποδίδει ιδιαίτερη βαρύτητα, συνίσταται από ελεγκτικούς μηχανισμούς
και από ελεγκτικές διαδικασίες που καλύπτουν το σύνολο των δραστηριοτήτων της µε σκοπό την αποτελεσματική και ασφαλή
λειτουργία της. Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου έχει σχεδιασθεί ώστε να διασφαλίζονται:
▪ η συνεπής υλοποίηση της επιχειρησιακής στρατηγικής, µε αποτελεσματική χρήση των διαθεσίμων πόρων,
▪ η αναγνώριση και η αντιμετώπιση των κινδύνων που αναλαμβάνονται,
▪ η πληρότητα και η αξιοπιστία των στοιχείων και των πληροφοριών που απαιτούνται για τον ακριβή και έγκαιρο
προσδιορισμό της χρηματοοικονομικής καταστάσεως της Εταιρείας και για την παραγωγή αξιόπιστων οικονομικών
καταστάσεων,
▪ η συμμόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, µε τους εσωτερικούς κανονισμούς και µε τους κανόνες δεοντολογίας,
▪ η πρόληψη και η αποφυγή λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο τη φήμη και τα συμφέροντα
της Εταιρείας, των Μετόχων και των Συναλλασσόμενων µε αυτήν,
▪ η αποτελεσματική λειτουργία των συστημάτων πληροφορικής για την υποστήριξη της επιχειρησιακής στρατηγικής και για
την ασφαλή διακίνηση, επεξεργασία και αποθήκευση των κρίσιμων επιχειρησιακών πληροφοριών.
Η Εταιρεία έχει συστήσει Επιτροπή Ελέγχου, η οποία είναι υπεύθυνη για την παρακολούθηση των διαδικασιών
χρηματοοικονομικής πληροφορήσεως, για την αποτελεσματική λειτουργία του συστήματος εσωτερικού ελέγχου και του
συστήματος διαχειρίσεως κινδύνων, καθώς και για την εποπτεία και την παρακολούθηση του τακτικού ελέγχου και των θεμάτων
σχετικά µε την αντικειμενικότητα και την ανεξαρτησία των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών.
Η αξιολόγηση της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας πραγματοποιείται:
α) Σε συνεχή βάση από την Υπηρεσία Εσωτερικού Ελέγχου, µέσω των ελέγχων που διενεργούνται, καθώς και από τη Υπηρεσία
Κανονιστικής Συμμόρφωσης αναφορικά µε την τήρηση του κανονιστικού πλαισίου, β) Σε ετήσια βάση από την Επιτροπή
Ελέγχου του Διοικητικού Συμβουλίου µε βάση τα σχετικά στοιχεία και τις πληροφορίες της Υπηρεσίας Εσωτερικού Ελέγχου, τις
διαπιστώσεις και τις παρατηρήσεις των Εξωτερικών Ελεγκτών, καθώς και των Εποπτικών Αρχών. Η Διεύθυνση Εσωτερικού
Ελέγχου ελέγχει τις δραστηριότητες της Εταιρείας και του Ομίλου της µε σκοπό την αποτελεσματική λειτουργία της και τη
διασφάλιση της αξιοπιστίας των στοιχείων που συντελούν στη διαμόρφωση των χρηματοοικονομικών καταστάσεων της
Εταιρείας και του Ομίλου.
Βασικές λειτουργίες είναι η συµµόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, τους εσωτερικούς κανονισμούς, τους κανόνες
δεοντολογίας και η εποπτεία της πρόληψης και αποφυγής λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο
τη φήμη και τα συμφέροντα της Εταιρείας και του Ομίλου καθώς και των ενδιαφερομένων μερών.
Ο εσωτερικός κανονισμός λειτουργίας της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους κανόνες και ρυθμίζει τις
απαιτούμενες διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας, εγκρίθηκε και
τέθηκε σε ισχύ με την από 13.12.2006 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας και αναθεωρήθηκε με τις από
05.04.2020 , και 23.10.2020 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου
16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020 το Διοικητικό Συμβούλιο, μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενημερώνεται κατ’ ελάχιστο
σε τριμηνιαία βάση για τον διενεργούμενο εσωτερικό έλεγχο.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 20 από 106
Διαχείριση κινδύνων της Εταιρείας σε σχέση με την διαδικασία σύνταξης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Οι διαδικασίες και οι πολιτικές σχετικές με τη σύνταξη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, παρακολουθούνται, ως προς τη
διαχείριση κινδύνων που δύνανται να ανακύψουν κατά τη σύνταξη τους, από τη Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου, σύμφωνα με
συγκεκριμένους κανόνες που έχουν τεθεί από το Δ.Σ.. Οι κανόνες αυτοί, μεταξύ άλλων, στοχεύουν στον έλεγχο και την ορθή
καταγραφή των εσόδων και δαπανών καθώς και την παρακολούθηση των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων της
Εταιρείας σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, και την εταιρική και φορολογική νομοθεσία, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η ορθή αποτύπωση
της οικονομικής θέσης και των επιδόσεών της μέσω των χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Στις διαδικασίες και πολιτικές αυτές εφαρμόζονται από τις καθ' ύλην αρμόδιες υπηρεσίες, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
▪ Η εφαρμογή συγκεκριμένων λογιστικών αρχών και παραδοχών και η διαδικασία παρακολούθησης της τήρησής τους από
ανεξάρτητους ελεγκτές και εκτιμητές.
▪ Η σύνταξη προϋπολογισμών και η παρακολούθηση της υλοποίησης τόσο των εσόδων όσο και των εξόδων μέσω αναφορών
προς το Δ.Σ..
▪ Η τήρηση των βιβλίων της Εταιρείας σε αξιόπιστο μηχανογραφικό σύστημα με την παράλληλη εφαρμογή κανόνων
ασφαλείας και περιορισμού πρόσβασης σε αυτά.
▪ Η έγκριση των εσόδων και δαπανών, η παρακολούθηση της τήρησης των όρων που αφορούν τις σχετικές συμβάσεις και η
έγκριση των παραστατικών και πληρωμών.
▪ Η παρακολούθηση και αναφορά των συναλλαγών, απαιτήσεων και υποχρεώσεων με συνδεδεμένα μέρη.
Αποτελέσματα της διαδικασίας αξιολόγησης του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου σύμφωνα με το άρθρο 14, παρ. 3 περίπτωση
ι και παρ. 4 του Ν. 4706/2020 και τις σχετικές αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς
Η Εταιρεία, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της, ανέθεσε στην εταιρεία Ανδρέας Κουτούπης και Συνεργάτες ΙΚΕ - KPS
την αξιολόγηση της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας με ημερομηνία
αναφοράς την 31 Δεκεμβρίου 2022, σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. ι της παρ. 3 και της παρ. 4 του άρθρου 14 του Ν.
4706/2020 και την απόφαση 1/891/30.09.2020 του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς όπως ισχύει (το
«Νομοθετικό Πλαίσιο»)και σύμφωνα με το Πλαίσιο Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Επιτροπής COSO (COSO: Internal
Control Integrated Framework). Με βάση τη διενεργηθείσα εργασία του αξιολογητή σχετικά με την αξιολόγηση της επάρκειας
και της αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, αναφέρουμε ότι δεν εντοπίστηκαν ουσιώδεις
αδυναμίες. Η εργασία διενεργήθηκε από τον αξιολογητή Ανδρέα Κουτούπη ο οποίος διαθέτει όλα τα χαρακτηριστικά της
ανεξαρτησίας και της αντικειμενικότητας , έχει αποδεδειγμένη επαγγελματική εμπειρία και κατάρτιση και διαθέτει τις κατάλληλες
επαγγελματικές πιστοποιήσεις.
Δ. Σύνθεση και λειτουργία του Διοικητικού Συμβουλίου και άλλων διαχειριστικών ή Εποπτικών οργάνων ή Επιτροπών
Γενική συνέλευση των μετόχων
Λειτουργία Γενικής Συνέλευσης
Η Γενική Συνέλευση των μετόχων, σύμφωνα με το καταστατικό, είναι το ανώτατο όργανο διοίκησης, η οποία αποφασίζει για
κάθε εταιρική υπόθεση και οι νόμιμες αποφάσεις της δεσμεύουν όλους τους μετόχους.
Η Γενική συνέλευση των μετόχων συγκαλείται από το Διοικητικό Συμβούλιο και συνέρχεται τακτικά σε τόπο και χρόνο που
ορίζεται από το Διοικητικό Συμβούλιο εντός του 1ου εξαμήνου από την λήξη κάθε εταιρικής χρήσης.
Η σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης καλείται 20 τουλάχιστον ημέρες πριν από την πραγματοποίησή της με πρόσκληση η οποία
αναφέρει με σαφήνεια τον τόπο και χρόνο σύγκλησης, τα θέματα ημερήσιας διάταξης και την διαδικασία που πρέπει να
ακολουθήσουν οι μέτοχοι για να έχουν δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου. Η Πρόσκληση δημοσιοποιείται όπως ορίζει η νομοθεσία
και αναρτάται στον δικτυακό τόπο της Εταιρίας.
Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και βρίσκεται σε απαρτία εφόσον παρίσταται και εκπροσωπείται το 20% του μετοχικού
κεφαλαίου εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπεται αυξημένη απαρτία 2/3 του μετοχικού κεφαλαίου σύμφωνα με το
καταστατικό.
Οι μέτοχοι που συμμετέχουν στην Γενική Συνέλευση και έχουν δικαίωμα ψήφου εκλέγουν πρόεδρο και γραμματέα. Ακολούθως
συζητούνται τα θέματα ημερήσιας διάταξης και λαμβάνονται αποφάσεις επί των θεμάτων αυτών με απόλυτη πλειοψηφία. Για τα
θέματα που συζητούνται και αποφασίζονται τηρούνται πρακτικά που υπογράφονται από τον Πρόεδρο και τον γραμματέα της
συνέλευσης και δημοσιοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις περί ρυθμιζόμενων πληροφοριών.
Η Γενική Συνέλευση είναι η μόνη αρμόδια να αποφασίζει για τα παρακάτω θέματα:
α) συγχώνευση, διάσπαση, μετατροπή, αναβίωση, παράταση της διάρκειας ή διάλυση της εταιρίας,
β) τροποποίηση του καταστατικού,
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 21 από 106
γ) αυξήσεις ή μειώσεις του μετοχικού κεφαλαίου, καθώς και τις επιβαλλόμενες από διατάξεις άλλων νόμων,
δ) εκλογή μελών του Διοικητικού Συμβουλίου εκτός από την περίπτωση του άρθρου 22 του παρόντος,
ε) διορισμό ελεγκτών,
στ) διορισμό εκκαθαριστών,
ζ) έγκριση των ετησίων και των τυχόν ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της Εταιρείας,
η) διάθεση ετησίων κερδών,
θ) έκδοση ομολογιακών δανείων, και κάθε άλλης μορφής πλην κοινού ομολογιακού δανείου (άρθρο 69 του Ν.4548/2018),
ι) έγκριση της συνολικής διαχείρισης που έλαβε χώρα κατά την αντίστοιχη χρήση κατά το άρθρο 108 Ν. 4548/2018 και απαλλαγή
των ελεγκτών,
ια) έγκριση χορήγησης αποζημίωσης ή αμοιβής σε μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 109 του Ν.
4548/2018.δ),
ιβ) έγκριση πολιτικής αποδοχών του άρθρου 110 και της έκθεσης αποδοχών του άρθρου 112 του Ν.4548/2018
Δικαιώματα μετόχων
Τα δικαιώματα των μετόχων, όπως ορίζονται από την σχετική νομοθεσία και το καταστατικό, είναι ανάλογα με το ποσοστό
συμμετοχής στο καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας.
▪ Δικαίωμα μερίσματος:
1. Στους μετόχους καταβάλλεται μέρισμα ποσοστού τουλάχιστον 50% επί των ετησίων καθαρών προς διανομή κερδών της
Εταιρείας, αφού πρώτα παρακρατηθεί κάθε ποσό που προβλέπεται από το νόμο 4548/2018, όπως ισχύει.
2. Επιτρέπεται η διανομή χαμηλότερου ποσοστού ή μη διανομή μερίσματος από την Εταιρεία με απόφαση της Γενικής
Συνέλευσης των μετόχων της, είτε προς σχηματισμό έκτακτου αφορολόγητου αποθεματικού από λοιπά έσοδα εκτός από
κέρδη κεφαλαίου, είτε προς δωρεάν διανομή μετοχών προς τους μετόχους με αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της κατά τα
οριζόμενα στις διατάξεις του ν. 4548/2018.
3. Εφόσον στο τέλος μίας εταιρικής χρήσης προκύψει ζημία της περίπτωσης δ’ της παραγράφου 3 του άρθρου 22 του ν.
2778/1999 για την κάλυψη της ζημίας επιτρέπεται ο σχηματισμός πρόβλεψης μέχρι και το σύνολο της ζημίας.
Μέρισμα δικαιούται κάθε μέτοχος, ο οποίος αναφέρεται στο τηρούμενο από την Εταιρεία μητρώο μετόχων κατά την
ημερομηνία προσδιορισμού δικαιούχων μερίσματος. Το μέρισμα καταβάλλεται στο μέτοχο εντός δύο μηνών από την
ημερομηνία της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης που ενέκρινε τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ο τρόπος και ο
τόπος καταβολής ανακοινώνεται μέσω του Τύπου.
Το δικαίωμα είσπραξης του μερίσματος παραγράφεται και το αντίστοιχο ποσό περιέρχεται στο Δημόσιο μετά την παρέλευση
5 ετών από το τέλος του έτους, κατά το οποίο ενέκρινε τη διανομή του η Γενική Συνέλευση.
Η ευθύνη των μετόχων της Εταιρείας περιορίζεται στην ονομαστική αξία των μετοχών που κατέχουν.
Διοικητικά, Διαχειριστικά, Εποπτικά Όργανα και Ανώτερα Διοικητικά Στελέχη
Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 116 του Ν.4548/2018, ανώτατο όργανο της Εταιρείας
είναι η Γενική Συνέλευση των Μετόχων της, η οποία εκλέγει τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου. Σύμφωνα με τα άρθρα 19
και 20 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 77 του Ν.4548/2018, όργανο Διοίκησης της Εταιρείας είναι το Διοικητικό
Συμβούλιο.
Η Εταιρεία δηλώνει ότι έχει συμμορφωθεί πλήρως με τις διατάξεις των άρθρων 1 -24 του Ν. 4706/2020.
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού της
Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021), ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις σχετικές
τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής διακυβέρνησης, όπως
εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρείας.
Η Εταιρεία διαθέτει επικαιροποιημένο Κανονισμό Λειτουργίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 14 του Ν. 4706/2020, ο
οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιό της στην από 07.07.2021 συνεδρίασή του και τροποποιήθηκε με την από
09.11.2021 και 07.04.2022 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, η περίληψή του είναι δημοσιοποιημένη στον ιστότοπο της
Εταιρείας (https://www.premia.gr)
Η Διοίκηση της Εταιρείας δηλώνει ότι, τα διοικητικά, διαχειριστικά και εποπτικά της όργανα και τα ανώτερα διοικητικά στελέχη
είναι (α) τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου, (β) τα μέλη της Επιτροπής Ελέγχου, της Επιτροπής Αποδοχών -
Υποψηφιοτήτων και της Επιτροπής Επενδύσεων, και (γ) ο Εσωτερικός Ελεγκτής της Εταιρείας
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 22 από 106
Διοικητικό συμβούλιο
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας εξελέγη από την Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας της 19.05.2021
με τριετή θητεία, η οποία λήγει την 19.05.2024, παρατεινόμενη αυτοδικαίως, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας εντός της οποίας
πρέπει να συνέλθει η αμέσως επόμενη Τακτική Γενική Συνέλευση και μέχρι τη λήψη της σχετικής απόφασης, και συγκροτήθηκε
σε σώμα με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου. Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας αποτελείται
συνολικά από οκτώ μέλη, τρία εκτελεστικά και πέντε μη εκτελεστικά, τρία εκ των οποίων είναι ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη.
Επομένως, το ισχύον Διοικητικό Συμβούλιο αποτελείται από τα ακόλουθα μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση στο Διοικητικό Συμβούλιο
Ιδιότητα
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος
Εκτελεστικό Μέλος
Frank Roseen του Αναστασίου
Αντιπρόεδρος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Εκτελεστικό Μέλος
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη
Μέλος
Εκτελεστικό Μέλος
Δημήτριος Τσίκλος του Ηλία
Μέλος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου πληρούν τις προϋποθέσεις ανεξαρτησίας του άρθρου 9 του N.
4706/2020 από την ημερομηνία εκλογής τους .
Επιπλέον, σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην Πολιτική
Καταλληλόλητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, η οποία καταρτίσθηκε σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του
άρθρου 3 του N. 4706/2020, εγκρίθηκε με την από 27.04.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, σύμφωνα με την παρ. 1
του άρθρου 3 του N. 4706/2020 καθώς και με την από 19.05.2021 απόφαση της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των μετόχων
της Εταιρείας, σύμφωνα με παρ. 3 του άρθρου 3 του N. 4706/2020 και είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας
(http://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/).
Κατά τη χρήση 2022, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 19 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ κατά τη
χρήση 2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 35 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας. Σε όλες τις συνεδριάσεις
συμμετείχε το σύνολο των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου.
Αμοιβές Διοικητικού Συμβουλίου – Έκθεση αποδοχών του Διοικητικού Συμβουλίου του άρθρου 112 Ν.4548/2018
Η πιο πρόσφατη εγκεκριμένη έκθεση αποδοχών των μελών του Δ.Σ. (οικονομική χρήση 2021) έχει καταρτιστεί σύμφωνα με το
άρθρο 112 του Νόμου 4548/2018, έχει εγκριθεί από την Ετήσια Τακτική Συνέλευση της Εταιρείας με ημερομηνία 24 Ιουνίου
2022 και είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr) . H αντίστοιχη έκθεση για την οικονομική χρήση
2022 θα αναρτηθεί πριν την έγκρισή της από την Ετήσια Τακτική Συνέλευση της Εταιρείας που είναι προγραμματισμένη για τον
Ιούνιο 2023.
Επιτροπή Ελέγχου
Η Επιτροπή Ελέγχου διαθέτει και εφαρμόζει δικό της κανονισμό λειτουργίας, ο οποίος αρχικά εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με
την από 13.01.2020 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ στη συνέχεια, τροποποιήθηκε και
επικαιροποιήθηκε με την από 25.02.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου και περαιτέρω με τις από 07.07.2021 και
21.12.2021 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου. Ο ισχύων Κανονισμός Λειτουργίας της Επιτροπής Ελέγχου έχει αναρτηθεί
στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr)
Η Γενική Συνέλευση στην από 19.05.2021 συνεδρίασή της, αποφάσισε την εκλογή τριμελούς Επιτροπής Ελέγχου με τριετή
θητεία, η οποία είναι επιτροπή του Δ.Σ. αποτελούμενη από δύο ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και ένα μη-εκτελεστικό μέλος.
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στην από 19.05.2021 συνεδρίασή του, σε συνέχεια της ανωτέρω απόφασης της Γενικής
Συνέλευσης, όρισε τα πρόσωπα που καταλαμβάνουν τις θέσεις των μελών της Επιτροπής Ελέγχου. Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή
Ελέγχου κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021 συγκροτήθηκε σε σώμα και αποφάσισε τον ορισμό του ανεξάρτητου μη
εκτελεστικού μέλους, κ. Παναγιώτη Βρουστούρη, ως Προέδρου αυτής.
Επομένως, η Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας απαρτίζεται από τα κατωτέρω πρόσωπα:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Παναγιώτης Βρουστούρης του
Κωνσταντίνου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Εθνικής Αντιστάσεως 9-11
Χαλάνδρι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 23 από 106
Η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Ελέγχου είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του άρθρου 44 του Ν.4449/2017, όπως ισχύει, καθώς
η πλειονότητα των μελών της Επιτροπής Ελέγχου πληροί τις προϋποθέσεις ανεξαρτησίας του άρθρου 9 του Ν.4706/2020, τόσο
κατά την ημερομηνία εκλογής τους και όλα τα μέλη διαθέτουν επαρκή γνώση στον τομέα ακίνητης περιουσίας που
δραστηριοποιείται η Εταιρεία.
Επιπλέον ένα τουλάχιστον μέλος της Επιτροπής Ελέγχου διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική ή λογιστική και το οποίο
παρίσταται υποχρεωτικώς στις συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου που αφορούν την έγκριση των οικονομικών καταστάσεων.
Συγκεκριμένα ο Πρόεδρος της Επιτροπής Ελέγχου, κ. Βρουστούρης διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική και λογιστική, καθώς
είναι Ορκωτός Λογιστής Ελεγκτής, μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών - Λογιστών (Α.Μ. Σ.Ο.Ε.Λ. 12921) και από το 1984
έως σήμερα αποτελεί Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της ελεγκτικής εταιρείας MPI HELLAS SA. Επιπλέον, έχει διατελέσει
επί σειρά ετών ελεγκτής καθώς και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς σε διάφορες
εταιρείες.
Κατά τη χρήση 2022, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 12 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενώ κατά τη χρήση
2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 14 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου. Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο
των μελών της Επιτροπής Ελέγχου.
Κατά τη χρήση 2022 η Επιτροπή Ελέγχου ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με, την εξέταση των προς δημοσίευση οικονομικών
καταστάσεων και την εισήγηση τους στο Δ.Σ, προετοίμασε και εισηγήθηκε στο Δ.Σ. την ανάθεση της διενέργειας της περιοδικής
αξιολόγησης του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 3 (ι) του Ν. 4706/2020 και την απόφαση
1/891/30.9.2020 της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, παρακολούθησε την αποτελεσματικότητα της λειτουργίας του εσωτερικού
ελέγχου της Εταιρείας, ενέκρινε τον σχεδιασμό πλάνου εσωτερικών ελέγχων και τις εκθέσεις του εσωτερικού ελέγχου και την
υποβολή τους στο Δ.Σ
Ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου
Η ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου για το 2022 συντάχθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1θ άρθρου
44 του Ν. 4449/2020 και παρέχει πληροφορίες για το έργο της Επιτροπής κατά το 2022 και θα αναρτηθεί ταυτόχρονα με τη
δημοσίευση της παρούσας ετήσιας οικονομικής έκθεσης στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr).
Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων, αποτελείται αποκλειστικά από μη εκτελεστικά και ανεξάρτητα στην πλειονότητά τους
μέλη του Δ.Σ. Συγκεκριμένα, αποτελείται από τρία μέλη, δύο εκ των οποίων ανεξάρτητα μη εκτελεστικά και ένα μη εκτελεστικό,
και προεδρεύεται από ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. Η Επιτροπή Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων, συνέρχεται
τουλάχιστον μία φορά ετησίως και οποτεδήποτε άλλοτε το απαιτήσουν οι περιστάσεις. Ο ρόλος, η διαδικασία σύγκλησης καθώς
και τα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Επιτροπής Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων περιγράφονται στον Κανονισμό Λειτουργίας της,
ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις 07.07.2021.
Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
Σε σχέση με την ανάδειξη υποψηφιοτήτων:
• Ο προσδιορισμός των απαιτήσεων της Εταιρείας ως προς το μέγεθος και τη σύνθεση του Δ .Σ. και η υποβολή
προτάσεων αλλαγών – βελτιώσεων όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο.
• Ο καθορισμός των κριτηρίων ανάδειξης των υποψηφιοτήτων και η διατύπωση των αρμοδιοτήτων και των ικανοτήτων
κάθε θέσης στο Δ.Σ
• Η διεκπεραίωση της διαδικασίας ανάδειξης υποψηφίων μελών και πρότασης προς τη Γενική Συνέλευση για την εκλογή
τους.
Σε σχέση με τις αποδοχές:
• Η διατύπωση προτάσεων προς το Δ.Σ. ως προς την πολιτική αποδοχών που υποβάλλεται προς έγκριση στη Γενική
Συνέλευση καθώς και σχετικά με τις αποδοχές προσώπων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της πολιτικής
αποδοχών.
• Η εξέταση των παρεχόμενων πληροφοριών δια της ετήσιας έκθεσης αποδοχών, παρέχοντας τη γνώμη της προς το
Δ.Σ. πριν την υποβολή της έκθεσης στη Γενική Συνέλευση.
• Η παρακολούθηση της εφαρμογής της πολιτικής Αποδοχών
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Παραδείσου 17,
Μαρούσι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 24 από 106
Τα μέλη της Επιτροπής Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων ορίστηκαν με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου
της Εταιρείας. Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021 αποφάσισε
τον ορισμό του ανεξάρτητου μη εκτελεστικού μέλους, κας Ρεβέκκας Πιτσίκα, ως Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε σε σώμα.
Σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Αποδοχών Υποψηφιοτήτων πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 10 παρ.3
του Ν. 4706/2020.
Επίσης, η Πολιτική Αποδοχών που ακολουθεί η Εταιρεία έχει εγκριθεί από την από 20.11.2020 απόφαση της Έκτακτης Γενικής
Συνέλευσης της Εταιρείας και τροποποιήθηκε με τις από 29.06.2021, 10.12.2021 και 04.05.2022 αποφάσεις των Έκτακτων
Γενικών Συνελεύσεων της Εταιρείας.
Κατά τη χρήση 2022, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 2 συνεδριάσεις της Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας,
ενώ κατά τη χρήση 2021 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων. Σε όλες
τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών της Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων.
Κατά τη χρήση 2022 η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με την σύνταξη της Έκθεσης
αποδοχών και υποβολής της στο Δ.Σ. και την κατάρτιση και έγκριση του πλάνου διαδοχής του Δ.Σ. και του Διευθύνοντα
Συμβούλου.
Επιτροπή Επενδύσεων
Η Επιτροπή Επενδύσεων, αποτελείται από τρία μέλη που εκλέγονται από το Διοικητικό Συμβούλιο. Η Επιτροπή Επενδύσεων
συνέρχεται όποτε κρίνεται αναγκαίο, κατόπιν πρόσκλησης του Προέδρου της.
Η σύνθεση, η διαδικασία ορισμού των μελών της Επιτροπής Επενδύσεων, οι αρμοδιότητες και ο τρόπος λειτουργίας της
περιγράφονται στον Κανονισμό Λειτουργίας της, ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις 09.11.2021.
Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
▪ Έλεγχος προτάσεων νέων επενδύσεων ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της
Διεύθυνσης Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων επενδύσεων με την
εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Έλεγχος προτάσεων πώλησης ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της Διεύθυνσης
Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων από-επενδύσεων με την εκάστοτε
Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας σχετικά με την συμμόρφωση ή μη των εξετασθέντων προτάσεων
νέων επενδύσεων ή από-επενδύσεων με την εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Επισκόπηση των συνθηκών της επενδυτικής αγοράς ακινήτων και εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο σχετικά με την
πιθανή ανάγκη επικαιροποίησης της Επενδυτικής Πολιτικής της Εταιρείας.
Η Επιτροπή Επενδύσεων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Arstaangsvagen 11,
Στοκχόλμη Σουηδία
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης του Σταύρου
Διευθυντής Επενδύσεων
Ακινήτων
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Τα μέλη της Επιτροπής Επενδύσεων ορίστηκαν με την από 09.11.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή Επενδύσεων κατά τη συνεδρίαση της στις 10.11.2021 αποφάσισε τον ορισμό του κ. Γεωργιάδη, ως
Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε σε σώμα.
Κατά τη χρήση 2022, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής Επενδύσεων της Εταιρείας. Από τη σύστασή
της στις 09.11.2021 μέχρι την 31.12.2021 πραγματοποιήθηκαν 2 συνεδριάσεις της Επιτροπής Επενδύσεων. Σε όλες τις
συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών της Επιτροπής Επενδύσεων.
Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου - Εσωτερικός Ελεγκτής
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στη συνεδρίασή του 23.10.2020, όρισε την κα. Αικατερίνη Λοΐζου του Ευαγγέλου ως
Εσωτερικό Ελεγκτή, η οποία ανέλαβε καθήκοντα από την 24.10.2020. Είναι πλήρους και αποκλειστικής απασχόλησης
υπάλληλος της Εταιρείας, προσωπικά και λειτουργικά ανεξάρτητη και αντικειμενική κατά την άσκηση των καθηκόντων της και
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 25 από 106
διαθέτει τις κατάλληλες γνώσεις και τη σχετική επαγγελματική εμπειρία. Η επαγγελματική διεύθυνση του Εσωτερικού Ελεγκτή
της Εταιρείας είναι η Λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας 59, Τ.Κ. 11521, Αθήνα.
Ο Κανονισμός Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους κανόνες
και ρυθμίζει τις απαιτούμενες διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας,
εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, κατόπιν σχετικής
εισήγησης της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας.
Κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020, και σύμφωνα με τον Κανονισμό Λειτουργίας της
Επιτροπής Ελέγχου και τον Κανονισμό Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, το Διοικητικό Συμβούλιο,
μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενημερώνεται κατ’ ελάχιστο σε τριμηνιαία βάση για τον διενεργούμενο εσωτερικό
έλεγχο.
Βιογραφικά μελών Διοικητικού Συμβουλίου και διευθυντικών στελεχών της Εταιρίας
Μέλη Διοικητικού Συμβουλίου
Σύντομα βιογραφικά των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην
ιστοσελίδα της Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/
Ηλίας Γεωργιάδης
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Ηλίας Γεωργιάδης διευθύνει τη δική του επιχείρηση στον κλάδο των κατασκευών και των ακινήτων
ως Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής για 23 χρόνια. Σήμερα είναι Πρόεδρος και Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής (CEO) του
Ομίλου Sterner Stenhus ΑΒ, στην Σουηδία και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας του Ομίλου.
Εκπαίδευση: Ανώτερη εκπαίδευση με κατεύθυνση το Εμπόριο.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εισηγμένης εταιρείας Amasten Fastigheter AB, Σουηδία.
Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Handelsbanken, στο Skärholmen.
Frank Roseen
Αντιπρόεδρος, μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: O Frank Roseen, ελληνικής καταγωγής, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε θέσεις υψηλής ευθύνης και
ατομικής υπευθυνότητας. Σήμερα είναι Εκτελεστικός Διευθυντής Κεφαλαιαγορών και Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της
Aroundtown. Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της TLG Immobilien, Πρόεδρος της WCM. Μέλος του Διοικητικού
Συμβουλίου της Premia Α.Ε.Ε.Α.Π.., Ελλάδα.
Εκπαίδευση: ΜBA από το Πανεπιστήμιο της Στοκχόλμης, Σουηδία.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Διευθύνων Σύμβουλος της GE Capital Real Estate Γερμανίας και Κεντρικής και Ανατολικής
Ευρώπης, ‘Διευθύνων Σύμβουλος της GE Capital Real Estate Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, Οικονομικός Διευθυντής και
Επικεφαλής Λογιστικής Διαχείρισης της GE Capital Real Estate Ασίας Ειρηνικού, Οικονομικός Διευθυντής της GE Capital Real
Estate Σκανδιναβικών Χωρών, Οικονομικός Διευθυντής και Διευθυντής Συστημάτων Πληροφορικής της WCM, Μέλος του
Διοικητικού Συμβουλίου της Bonava, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Star Ventures Real Estate, ΗΠΑ. Μέλος του
Εποπτικού Συμβουλίου της Ronson Development. Οικονομικός Διευθυντής της Xerox Σουηδίας και της Philips Electronics
Σκανδιναβικών Χωρών.
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Διευθύνων Σύμβουλος, εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Κωνσταντίνος Μαρκάζος, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε ελληνικές και πολυεθνικές εταιρείες και
ιστορικό με αξιοσημείωτα αποτελέσματα σε παραγωγικότητα και εταιρική κερδοφορία. Έχει δημοσιεύσει αρκετά άρθρα με
οικονομικό και φορολογικό περιεχόμενο και υπήρξε μέλος της ομάδας εργασίας η οποία δημιούργησε τον νόμο για τα Ελληνικά
Λογιστικά Πρότυπα. Σήμερα κατέχει την θέση του Διευθύνοντα Συμβούλου της εταιρείας PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – ΜΒΑ από το Brunel University του Λονδίνου.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Κοστολόγος στην Pharmaserve – Lilly Α.Ε, Ελλάδα. Βοηθός Οικονομικός Διευθυντής στην
εταιρεία CHIPITA, Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής στην εταιρεία Wyeth Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής του Ομίλου
εταιρειών SATO Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής της εταιρείας PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π, Ελλάδα.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 26 από 106
Καλλιόπη Καλογερά
Εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Καλλιόπη (Κέλλυ) Καλογερά, είναι Δικηγόρος, απόφοιτος Νομικής Σχολής Αθηνών και μέλος του
Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών. Είναι επιπλέον εξειδικευμένη σε όλο το φάσμα του Εμπορικού και Αστικού δικαίου, με
περαιτέρω ειδίκευση στο Φορολογικό δίκαιο. Σήμερα παρέχει τις υπηρεσίες της ως Legal & Tax Counsel στον όμιλο εταιρειών,
Sterner Stenhus στην Ελλάδα.
Εκπαίδευση: Μεταπτυχιακός Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Ελλάδα. Μεταπτυχιακός
Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Πανεπιστήμιο Ζαν Μουλέν Λυών, Γαλλία (Université Jean Moulin Lyon).
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Φορολογικός Σύμβουλος, Ernst & Young, Ελλάδα. Δικηγόρος στην δικηγορική εταιρεία, Χαρά
Κανελλοπούλου – Ζέρβα & Συνεργάτες, Αθήνα.
Παναγιώτης Βρουστούρης
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Παναγιώτης Βρουστούρης, διαθέτει εμπειρία 30 ετών. Είναι κάτοχος του τίτλου του Ορκωτού
Λογιστή, Μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών – Λογιστών από το 1984 και Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας
MPI HELLAS ΑΕ στην Ελλάδα. Είναι συγγραφέας αρκετών βιβλίων λογιστικού αντικειμένου.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Ανώτατης Βιομηχανικής Σχολής Πειραιά, Τμήμα Διοίκησης Επιχειρήσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Τακτικός Ελεγκτής και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής
Αναφοράς (Δ.Π.Χ.Α.) σε οντότητες δημοσίου ενδιαφέροντος και λοιπές οντότητες του ιδιωτικού και του δημοσίου τομέα. Έχει
διατελέσει μέλος της Accounting Regulatory Committee (ARC) στην Ευρωπαϊκή Ένωση, του Συμβουλίου Λογιστικής
Τυποποίησης (ΣΛΟΤ), του Εποπτικού Συμβουλίου του ΣΟΕΛ, του Οικονομικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, της Επιτροπής
Διαχείρισης Αφερεγγυότητας, καθώς και αρκετών νομοπαρασκευαστικών επιτροπών σε λογιστικά, ελεγκτικά και φορολογικά
θέματα.
Βασίλειος Ανδρικόπουλος
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: O Βασίλης Ανδρικόπουλος είναι o Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος Ομίλου στην
Αρτοβιομηχανία Καραμολέγκος Α.Ε. Διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις υψηλής διοικητικής ευθύνης σε Πολυεθνικές και
Ελληνικές επιχειρήσεις στην Ελλάδα και το Εξωτερικό.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Οργάνωσης και Διοίκησης Επιχειρήσεων του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ).
Μετεκπαίδευση στο Harvard Business School και στο INSEAD σε θέματα Χρηματοοικονομικής Διοίκησης και Εξαγορών και
Συγχωνεύσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Ειδικός Σύμβουλος του Πρωθυπουργού της Ελλάδας σε θέματα Ανάπτυξης και
Επιχειρηματικότητας. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας Green Cola Hellas. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας NOVAL
Property, μέλος του Ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρίας Ολυμπιακή Ζυθοποιία Α.Ε., μέλος
του Carlsberg Group. Οικονομικός Διευθυντής Αγορών Δυτικής Ευρώπης της εταιρίας DIAGEO Plc.
Ρεβέκκα Πιτσίκα
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Ρεβέκκα Πιτσίκα διευθύνει τη δική της επιχείρηση στον κλάδο των Υπηρεσιών του Ανθρώπινου
Δυναμικού, ως Ανώτατη Εκτελεστική Διευθύντρια, από το 2007, με σημαντικές βραβεύσεις και διακρίσεις στον χώρο της.
Συνολικά διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις ευθύνης ανθρώπινου δυναμικού σε πολυεθνικές και ελληνικές επιχειρήσεις.
Ιδρυτικό μέλος του ελληνικού παραρτήματος του Entrepreneurs Organization. Έχει συμπεριληφθεί στη λίστα του FORTUNE για
τις 30 πιο Ισχυρές Γυναίκες στην Ελλάδα στο χώρο των επιχειρήσεων τα έτη 2017, 2019 και 2021.
Εκπαίδευση: Διοίκηση Επιχειρήσεων, Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – Diplome International de Management,
Institute Commerciale De Nancy.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Διευθύντρια Ανθρώπινου Δυναμικού και Μέλος ΔΣ Manpower Hellas. Επικεφαλής
Εκπαίδευσης και Ανάπτυξης, Λαϊκή Τράπεζα, Υπεύθυνη Προσλήψεων, Εκπαίδευσης και Μισθοδοσίας, Ericsson Hellas,
Υπεύθυνη Εκπαίδευσης, Metro S/M.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 27 από 106
Δημήτριος Τσίκλος
Μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Δημήτρης Τσίκλος διαθέτει πολυετή εμπειρία στον κλάδο των κατασκευών καθώς επι
δεκαπενταετίας επέβλεπε έργα μεγάλου βεληνεκούς στην Ελλάδα και στο εξωτερικό ως Τεχνικός Διευθυντής της NOE Metal
Constructions S.A. Σήμερα διοικεί τη δίκη του εταιρία, ENGINEERIA S.A., η οποία δραστηριοποιείται στις κατασκευές και
συντηρήσεις κτιρίων logistics κυρίως.
Εκπαίδευση: Προερχόμενος από μια αθλητική επαγγελματική καριέρα στη Υδατοσφαίριση με πολλαπλές συμμετοχές και
διακρίσεις τόσο σε συλλογικό επίπεδο όσο και με την Εθνική Ομάδα Ανδρών, ο Δημήτρης παράλληλα φοιτούσε στη Σχολή
Πολιτικών Μηχανικών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Πρόεδρος & Μέλος ΔΣ ENGINEERIA S.A., Μέλος ΔΣ NOE Metal Constructions S.A., Μέλος
ΔΣ Ναυτικού Ομίλου Βουλιαγμένης.
Διευθυντικά στελέχη
Σύντομα βιογραφικά των διευθυντικών στελεχών παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην ιστοσελίδα της
Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/diefthyntika-stelehi/
Νικόλαος Μπαζιώτης
Chief Financial Officer / Chief Investment Officer
Επαγγελματική Εμπειρία: Διαθέτει μακρόχρονη εμπειρία, που υπερβαίνει τα 20 έτη συνολικά, στο χρηματοπιστωτικό χώρο
καθώς και στον χώρο της διαχείρισης επενδύσεων, έχοντας αναλάβει κατά τη διάρκεια της σταδιοδρομίας του θέσεις ευθύνης
σε μεγάλους τραπεζικούς και επιχειρηματικούς ομίλους. Σήμερα κατέχει την θέση του CFΟ/CIO της εταιρείας.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του τμήματος Διεθνών και Ευρωπαϊκών Οικονομικών Σπουδών του Οικονομικού Πανεπιστημίου
Αθηνών – Κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου MSc in Finance από το Birkbeck College, University of London.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Chief Investment Officer, Intracom Holdings, Αθήνα Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου,
Intrasoft International, Λουξεμβούργο Διευθυντής Διευθύνσεως Corporate Banking, Alpha Bank, Αθήνα Διευθυντής
Διευθύνσεως Corporate Finance, Alpha Bank, Αθήνα Υποδιευθυντής Διευθύνσεως Επενδυτικής Τραπεζικής, Alpha Bank,
Αθήνα Αναλυτής Επενδύσεων, Emporiki Real Estate (Όμιλος Εμπορικής Τράπεζας), Αθήνα Consultant,
PricewaterhouseCoopers, Αθήνα.
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης
Chief Property Investment Officer
Επαγγελματική Εμπειρία: O Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης, διαθέτει πάνω από 31 χρόνια ως σύμβουλος και επενδυτής στις
αγορές ακινήτων της Ελλάδας και της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, κατέχοντας θέσεις ευθύνης σε διάφορους κορυφαίους
ελληνικούς και διεθνείς οργανισμούς.
Εκπαίδευση: B.Sc. Civil Engineering, The University of Texas at Austin. M.Sc. Engineering, The University of Texas at Austin.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Επικεφαλής των διευθύνσεων Real Estate & Hospitality της EY, της PwC και της Arthur
Andersen, στην Ελλάδα. Μέλος της ομάδας Real Estate Management & Development του Διεθνούς Αεροδρομίου Αθηνών.
Διευθυντής Επενδύσεων του ιδιωτικού επενδυτικού κεφαλαίου Secure Management.
Γεώργιος Μπάκος
Chief Operating Officer / Head of Assets Management
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Γεώργιος Μπάκος διαθέτει περισσότερα από 30 έτη εργασιακής εμπειρίας σε θέσεις υψηλής
διοικητικής ευθύνης σε Ελλάδα, Βουλγαρία, Ρουμανία, Ουγγαρία και Κύπρο. Έως πρόσφατα ήταν γενικός διευθυντής των
εταιρειών του Ομίλου Ζερίτη, που δραστηριοποιείται στο χώρο της διαχείρισης και αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας σε Ελλάδα
και Ουγγαρία, στη παραγωγή χαρτιού στη Βουλγαρία και στην ανακύκλωση στην Ουγγαρία. Σήμερα κατέχει τη θέση του
Διευθυντή Επιχειρηματικής Λειτουργίας και Διαχείρισης Χαρτοφυλακίου.
Εκπαίδευση: MBA από το Canterbury University, UK, Bachelor in BA από το American College of Greece, Diploma of
International Management από το Ashridge Management College, UK.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Γενικός Διευθυντής, Zeritis Group Director, Management Consulting KPMG, Ελλάδα. Γενικός
Διευθυντής Λειτουργίας, Plural Telecom Α.Ε. Hellas Γενικός Διευθυντής, Όμιλος Εταιρειών Σφακιανάκη ΑΕΒΕ, Ελλάδα. Γενικός
Διευθυντής Inchcape Holding Hellas – Toyota Hellas. Εμπορικός Διευθυντής, Eurodollar Hellas.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 28 από 106
Πληροφορίες αναφορικά με τον αριθμό μετοχών της Εταιρείας που κατέχουν μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και
κύρια διευθυντικά στελέχη.
Στον κατωτέρω πίνακα παρατίθεται ο αριθμός μετοχών που κατέχουν μέλη ΔΣ και κύρια διευθυντικά στελέχη της Εταιρείας την
31.12.2022
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Αριθμός μετοχών
Frank Roseen του Αναστασίου*
Αντιπρόεδρος ΔΣ
347.222
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
117.204
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη *
Μέλος ΔΣ
2.664
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος
69.445
Γεώργιος Μπάκος του Δημητρίου
COO / Head of Assets
Management
3.700
* μέσω προσώπων με τα οποία έχουν στενούς δεσμούς
Λοιπές επαγγελματικές δεσμεύσεις μελών του Διοικητικού Συμβουλίου
Ο κ. Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου - Πρόεδρος και εκτελεστικό μέλος Δ.Σ. της Εταιρείας είναι Πρόεδρος, μέλος Δ.Σ.
ή/και διευθυντής στις κάτωθι εταιρίες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1.
STERNER STENHUS HOLDING AB
Μέλος Δ.Σ.
2.
STERNER STENHUS GREECE AB
Μέλος Δ.Σ.
3.
STERNER GLOBAL INVEST AB
Μέλος Δ.Σ.
4.
A-P GROUP AB
Μέλος Δ.Σ.
5.
SYGMA GROUP AB
Μέλος Δ.Σ.
6.
HSTR HUS AV TRÄ AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
7.
STERNER PROJEKT AB
Μέλος Δ.Σ.
8.
XROSSPOINT INVEST AB
Μέλος Δ.Σ.
9.
STERNER STENHUS FÖRVALTNING
AB
Μέλος Δ.Σ.
10.
STERNER STENHUS FASTIGHETER
AB
Μέλος Δ.Σ.
11.
STENHUS FÖRVALTNING
STOCKHOLM AB
Μέλος Δ.Σ.
12.
BOTKYRKA KORNET 6 & 15 AB
Μέλος Δ.Σ.
13.
STERNER TRYGG BOSTAD AB
Μέλος Δ.Σ.
14.
STERNER STENHUS SERVICES AB
Μέλος Δ.Σ.
15.
STERNER PROJEKT 101 AB
Μέλος Δ.Σ.
16.
STERNER PROJEKT 102 AB
Μέλος Δ.Σ.
17.
STERNER PROJEKT 103 AB
Μέλος Δ.Σ.
18.
STERNER PROJEKT 104 AB
Μέλος Δ.Σ.
19
STERNER STENHUS BOSTAD AB
Μέλος Δ.Σ.
20
VIA FUTURA HOLDING AB
Μέλος Δ.Σ.
21.
VIA FUTURA AB
Μέλος Δ.Σ.
Ο κ. Frank Roseen - Αντιπρόεδρος και μη Εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ., μέλος της Επιτροπής Ελέγχου και μέλος της
Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας, είναι μέλος Δ.Σ. στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
AROUNDTOWN SA
Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
2
ΤLG IMMOBILIEN GMBH
Μη Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
3
STENHUS FASTIGHETER I NORDEN AB
Μη Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 29 από 106
Ο κ. Δημήτριος Τσίκλος- Μη Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ. είναι μέλος Δ.Σ. ή/και Πρόεδρος ή Νόμιμος εκπρόσωπος στις κάτωθι
εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ENGINEERIA A.E.
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
2
DIEL IKE
Νόμιμος Εκπρόσωπος
3
NOΕ ΜΕΤΑΛΛΙΚΑΙ ΚΑΤΑΣΚΕΥΑΙ A.E.
Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
4
ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ 2 Α.Ε.
Εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ.
5
ΑΤΤΙΚΗ ΤΕΧΝΟΔΟΜΗ Α.Ε.
Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος
6
MYKONOS 18 IKE
Διαχειριστής
7
ZAMIDI E.E.
Ετερόρρυθμος Εταίρος
Ο κ. Βασίλειος Ανδρικόπουλος – Ανεξάρτητο Μη Εκτελεστικό Μέλος του Δ.Σ., μέλος της Επιτροπής Ελέγχου και της
Επιτροπής Αποδοχών – Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας είναι μέλος Δ.Σ. στην κάτωθι εταιρεία:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ΚΑΡΑΜΟΛΕΓΚΟΣ Α.Ε.
Εκτελεστικό μέλος ΔΣ
Ο κ. Παναγιώτης Βρουστούρης – Ανεξάρτητο Μη Εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. και Πρόεδρος της Επιτροπής Ελέγχου της
Εταιρείας είναι Πρόεδρος. ή/και Διευθύνων Σύμβουλος στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1
ΜPI HELLAS SA
Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος
Η κα. Ρεβέκκα Πιτσίκα- Ανεξάρτητο Μη εκτελεστικό Μέλος Δ.Σ. και Πρόεδρος της Επιτροπής Αποδοχών –
Υποψηφιοτήτων της Εταιρείας είναι μέλος Δ.Σ ή Νόμιμη Εκπρόσωπος στις κάτωθι εταιρείες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο /Ιδιότητα
1
People for Business
Νόμιμη Εκπρόσωπος
2.
PEOPLE FOR BUSINESS EXECUTIVE
N2GROWTH A.E
Πρόεδρος & Διευθύνουσα Σύμβουλος
3.
IVERSA A.E.
Πρόεδρος & Διευθύνουσα Σύμβουλος
4.
EXTRA MILE A.E.
Διευθύνουσα Σύμβουλος
5.
ΟΡΓΑΝΙΣΜΟΣ ΑΣΦΑΛΙΣΗΣ ΕΞΑΓΩΓΙΚΩΝ
ΠΙΣΤΩΣΕΩΝ
Μη Εκτελεστικό μέλος Δ.Σ.
Ε. Πολιτική Καταλληλότητας και Πολιτική πολυμορφίας όσον αφορά τη σύνθεση των διαχειριστικών, διοικητικών και
εποπτικών οργάνων της Εταιρείας
Η Εταιρεία έχει θεσπίσει Πολιτική Καταλληλότητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, η οποία αποτελεί μέρος του
Συστήματος Εταιρικής Διακυβέρνησης της Εταιρείας. Η Πολιτική Καταλληλότητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου
εγκρίθηκε από την συνεδρίαση της 27.04.2021 του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
H Πολιτική αποσκοπεί στη διασφάλιση της ποιοτικής στελέχωσης, αποτελεσματικής λειτουργίας και εκπλήρωσης του όλου του
Δ.Σ. της Εταιρείας με βάση τη γενικότερη στρατηγική και τις μεσοπρόθεσμες και μακροπρόθεσμες επιχειρηματικές επιδιώξεις
της Εταιρείας με στόχο την προαγωγή του εταιρικού συμφέροντος.
Η Πολιτική λαμβάνει υπόψη τα οριζόμενα στο νόμο 4706/2020 και την υπ’ αριθμόν 60/18.09.2020 εγκύκλιο της Επιτροπής
Κεφαλαιαγοράς, με θέμα: «Κατευθυντήριες γραμμές για την Πολιτική Καταλληλόλητας του άρθρου 3 του ν. 4706/2020». Στο
πλαίσιο αυτό η Εταιρεία θα μεριμνά ώστε τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
Το Δ.Σ. θα πρέπει ανά πάσα στιγμή να διαθέτει επαρκή αριθμό μελών, όπως αυτός ορίζεται στο Καταστατικό της Εταιρείας,
καθώς και κατάλληλη σύνθεση. Η Εταιρεία επιδιώκει την στελέχωση του Δ.Σ. με πρόσωπα που διαθέτουν εχέγγυα ήθους, φήμης
και αυξημένης αξιοπιστίας.
Τα μέλη Δ.Σ. διαθέτουν τις γνώσεις, τις δεξιότητες και την εμπειρία και την ανεξαρτησία κρίσης που απαιτείται με βάση τα
καθήκοντα που αναλαμβάνουν και το ρόλο τους στο Δ.Σ., ενώ παράλληλα διαθέτουν ικανό χρόνο για την άσκηση των
καθηκόντων τους. Κατά την επιλογή, την ανανέωση της θητείας και την αντικατάσταση μέλους θα λαμβάνεται υπόψη η
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 30 από 106
αξιολόγηση της ατομικής και συλλογικής καταλληλόλητας. Τα υποψήφια μέλη του Δ.Σ. θα πρέπει να γνωρίζουν ή να
ενημερωθούν μεταξύ άλλων, κατά το δυνατό, πριν από την ανάληψη της θέσης τους στο Δ.Σ., για την κουλτούρα, τις αξίες και
τη γενική στρατηγική της Εταιρείας.
Η Εταιρεία παρακολουθεί σε διαρκή βάση την καταλληλόλητα των μελών του Δ.Σ. ιδίως για να εντοπίζει, υπό το πρίσμα
οποιουδήποτε σχετικού νέου γεγονότος, περιπτώσεις στις οποίες κρίνεται απαραίτητη η επαναξιολόγηση της καταλληλότητας
τους.
Περισσότερες πληροφορίες αναφορικά με την Πολιτική και το περιεχόμενό της διατίθενται στο διαδικτυακό τόπο της Εταιρείας
ΣΤ. Πολιτική συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη
Η Εταιρεία έχει θεσπίσει συγκεκριμένη Διαδικασία συμμόρφωσης με τις υποχρεώσεις σχετικά με τις συναλλαγές με συνδεδεμένα
μέρη στο πλαίσιο εναρμόνισης με τις προβλέψεις του άρθρου 14 του Ν. 4706/2020 και τις υποχρεώσεις που απορρέουν από
τα άρθρα 99 έως και 101 του Ν. 4548/2018 αναφορικά με την αναγνώριση, παρακολούθηση και γνωστοποίηση των συναλλαγών
της Εταιρείας με τα συνδεδεμένα μέρη της.
Η Εταιρεία στο πλαίσιο των δραστηριοτήτων της δύναται να συνάπτει εμπορικές συναλλαγές με τα συνδεδεμένα μέρη της.
Σε όλες τις συναλλαγές της με εταιρείες συνδεδεμένες με αυτή κατά την έννοια του άρθρου 32 του Ν.4308/2014, η Εταιρεία
εφαρμόζει την αρχή των ίσων αποστάσεων (arm’s length principle), υπό την έννοια ότι οι όροι υπό τους οποίους συναλλάσσεται
με αυτές είναι ταυτόσημοι, όμοιοι, ή πάντως δεν αποκλίνουν αναιτιολόγητα από τους όρους τους οποίους θα εφάρμοζε για τις
ίδιες ή παρόμοιες συναλλαγές με τρίτες, ανεξάρτητες προς αυτήν επιχειρήσεις και τηρούνται όλες οι απαραίτητες προϋποθέσεις
της νομοθεσίας, συμπεριλαμβανομένων αυτών των άρθρων 99 επόμενα του Ν. 4548/2018.
Επιπρόσθετα, η Εταιρεία έχει συμπεριλάβει και προβλέψει διαδικασία σχετικά με τον εντοπισμό και την παρακολούθηση των
συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη, όλα τα αρμόδια εμπλεκόμενα όργανα, όπως ενδεικτικά η Οικονομική Διεύθυνση και η
Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου, τις γνωστοποιήσεις που πρέπει να λαμβάνουν χώρα και την έγκριση των συναλλαγών με
συνδεδεμένα μέρη.
Ζ. Πολιτική Βιώσιμης Ανάπτυξης της Εταιρείας
Η Premia Properties έχοντας ως στόχο να εξασφαλίσει την βιώσιμη λειτουργία και ανάπτυξη της Εταιρείας, έχει ενσωματώσει
τις αρχές Υπεύθυνης Επιχειρηματικότητας και Βιώσιμης Ανάπτυξης στις δραστηριότητές της, σύμφωνα με τις οποίες εκφράζει
την τρέχουσα και μελλοντική της δέσμευση σε θέματα περιβαλλοντικής προστασίας, άριστο εργασιακό περιβάλλον για τη διαρκή
φροντίδα της υγείας και της ευημερίας των εργαζομένων της, κοινωνική ευημερία και ανάπτυξη και ισχυρή Εταιρική
Διακυβέρνηση. Η Πολιτική Βιωσιμότητας της Εταιρείας είναι αναρτημένη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας ((https://www.premia.gr).
Βασική στρατηγική της Εταιρείας, αποτελεί η προώθηση βιώσιμων επενδυτικών ευκαιριών που είναι επωφελείς προς το
περιβάλλον, τους εργαζομένους και την κοινωνία στο σύνολό της και οι οποίες μπορούν να συνδυαστούν με ισχυρές επενδυτικές
επιδόσεις.
Το 2022 η Premia υπέβαλε με επιτυχία τα 20 κριτήρια του Ελληνικού Κώδικα Βιωσιμότητας, ο οποίος αποτελεί την εθνική
προσαρμογή του “The Sustainability Code”, που έχει αναπτύξει το Γερμανικό Συμβούλιο Βιώσιμης Ανάπτυξης και αποτελεί
αναγνωρισμένο Ευρωπαϊκό πρότυπο δημοσίευσης μη χρηματοοικονομικών δεδομένων.
Επίσης, το 2022 εντάχθηκε στο Πανευρωπαϊκό Δίκτυο των Sustainable Companies, ενώ συμμετέχει στο «Δείκτη ATHEX ESG»
βάσει δημοσιοποιημένων γενικών και κλαδικών δεικτών και υποβολής σχετικού εγγράφου στο Χρηματιστήριο Αθηνών (σχετική
ανακοίνωση απόφασης Χ.Α. για την ένταξη της Premia στο δείκτη στις 24.11.2022).
Η Εταιρεία επενδύει συστηματικά στη δημιουργία ενός εξαιρετικού εργασιακού περιβάλλοντος και αποδεικνύει στην πράξη την
προσήλωση στις σχέσεις εμπιστοσύνης με τους εργαζομένους της.
Το 2022 έλαβε τη πιστοποίηση Great Place to Work® η οποία αποκτήθηκε κατόπιν αξιολόγησης με την ανάλογη μεθοδολογία
και επιτυχούς ανταπόκρισης στη δοκιμασία του Trust Index©.
Η Εταιρεία εφαρμόζει και εναρμονίζεται με τους 17 στόχους βιώσιμης ανάπτυξης του Ο.Η.Ε., και τον οδηγό δημοσιοποίησης
πληροφοριών ESG του Χ.Α.
Κατά το τελευταίο τρίμηνο του 2022, η Εταιρεία, στο πλαίσιο ενεργειών για βελτίωση του συστήματος ESG και παρακολούθησης
του ενεργειακού αποτυπώματος των κτιρίων ιδιοκτησίας της: προχώρησε σε σύναψη ιδιωτικού συμφωνητικού με εξωτερικό
συνεργάτη με αντικείμενο την συμβουλευτική υποστήριξη και διαχείριση της διαδικασίας εφαρμογής του προγράμματος EPRA
(European Pubic Real Estate Association) στο χαρτοφυλάκιο της Εταιρείας και αξιολόγηση του χαρτοφυλακίου σύμφωνα με τα
κριτήρια του EPRA SBPR (Sustainability Best Practices Recommendations) .
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 31 από 106
14. Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της
Εταιρείας «Premia Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία » σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου
4 του Ν. 3556/2007 κατά την ημερομηνία αναφοράς της 31.12.2022
Διάρθρωση μετοχικού κεφαλαίου της Εταιρείας
Το καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο της Εταιρείας, κατά την 31.12.2022 ανερχόταν σε € 43.563.581, διαιρούμενο σε
87.127.162 κοινές ονομαστικές μετά ψήφου μετοχές, ονομαστικής αξίας € 0,50 εκάστη.
Οι μετοχές της Εταιρείας είναι εισηγμένες προς διαπραγμάτευση στο Χρηματιστήριο Αθηνών και έχουν όλα τα δικαιώματα και
τις υποχρεώσεις που καθορίζονται από τον Ν. 4548/2018 και το καταστατικό της Εταιρείας όπως ισχύουν.
Περιορισμοί στη μεταβίβαση μετοχών της Εταιρείας
Η μεταβίβαση των μετοχών της Εταιρείας γίνεται όπως ορίζει ο Νόμος και δεν υφίστανται εκ του καταστατικού της περιορισμοί
στη μεταβίβασή τους.
Σημαντικές άμεσες ή έμμεσες συμμετοχές κατά την έννοια των διατάξεων των άρθρων 9 έως 11 του ν. 3556/2007
Στον πίνακα που ακολουθεί παρουσιάζεται η μετοχική σύνθεση της Εταιρείας την 5.1.2023.
Μέτοχος
Αριθμός Κοινών
Μετοχών
% Συμμετοχής στο
Μετοχικό Κεφάλαιο
Sterner Stenhus
36.264.824
41,62 %
Fastighets AB Balder
15.000.000
17,22%
Nequiter
9.325.176
10,70%
NOE A.E.
6.930.505
7,95%
Elias Tsiklos Holdings Ltd
1.703.300
1,95%
Λοιποί Μέτοχοι (<5%)
17.903.357
20,56%
Σύνολο
87.127.162
100,00%
Κάτοχοι κάθε είδους μετοχών που παρέχουν ειδικά δικαιώματα ελέγχου
Δεν υφίστανται μετοχές της Εταιρείας οι οποίες παρέχουν ειδικά δικαιώματα ελέγχου στους κατόχους τους.
Περιορισμοί στο δικαίωμα ψήφου
Στο καταστατικό της Εταιρείας δεν προβλέπονται περιορισμοί στο δικαίωμα ψήφου.
Συμφωνίες μεταξύ μετόχων της Εταιρείας, οι οποίες συνεπάγονται περιορισμούς στη μεταβίβαση μετοχών ή
περιορισμούς στην άσκηση δικαιωμάτων ψήφου.
Βάσει συμφωνίας που έχει υπογραφεί μεταξύ της Sterner Stenhus και της Nequiter έχει συμφωνηθεί, μεταξύ άλλων, ότι η
τελευταία θα ασκεί τα δικαιώματα ψήφου που κατέχει στην Εταιρεία υπέρ της εκλογής των προσώπων που ορίζονται από τη
Sterner Stenhus στο Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας καθώς και ότι εν γένει θα ασκεί τα δικαιώματά ψήφου που κατέχει στην
Εταιρία κατά τρόπο συνεπή προς τις προτάσεις της Sterner Stenhus. Κατά συνέπεια, λόγω της υπογραφής της παραπάνω
συμφωνίας η Sterner Stenhus σε συνδυασμό με τη Nequiter, κατέχουν ή ελέγχουν 45.590.000 δικαιώματα ψήφου, που
αντιπροσωπεύουν ποσοστό 52,32% του συνόλου των μετοχών και δικαιωμάτων ψήφου στην Εταιρεία.
Πέραν της ανωτέρω συμφωνίας μεταξύ μετόχων της Εταιρείας, η Εταιρεία δηλώνει ότι δεν έχει λάβει γνώση οποιασδήποτε
άλλης σχετικής συμφωνίας μετόχων που να συνεπάγονται περιορισμούς στη μεταβίβαση των μετοχών ή περιορισμούς στην
άσκηση των δικαιωμάτων ψήφου.
Κανόνες διορισμού και αντικατάσταση μελών του Διοικητικού Συμβουλίου και τροποποίηση του καταστατικού
Οι κανόνες που προβλέπει το καταστατικό της Εταιρείας για το διορισμό και την αντικατάσταση των μελών του Διοικητικού
Συμβουλίου της και την τροποποίηση των διατάξεών του δεν διαφοροποιούνται από τα προβλεπόμενα στον Ν. 4548/2018.
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 32 από 106
Αρμοδιότητα του Διοικητικού Συμβουλίου ή ορισμένων μελών του για την έκδοση νέων μετοχών ή για την αγορά ιδίων
μετοχών
Το Διοικητικό Συμβούλιο καθώς και τα μέλη αυτού δεν έχουν αρμοδιότητα ούτε για την έκδοση νέων μετοχών ούτε για την αγορά
ιδίων μετοχών, οι οποίες σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 113 του Ν. 4548/2018 αφορούν πράξεις που απαιτούν
προηγούμενη απόφασης της Γενικής Συνέλευσης των μετόχων.
Σημαντική συμφωνία που έχει συνάψει η Εταιρεία και η οποία τίθεται σε ισχύ, τροποποιείται ή λήγει σε περίπτωση
αλλαγής στον έλεγχο της Εταιρείας κατόπιν δημόσιας πρότασης και τα αποτελέσματα της συμφωνίας αυτής.
Δεν υφίστανται συμφωνίες οι οποίες τίθενται σε ισχύ, τροποποιούνται ή λήγουν σε περίπτωση αλλαγής του ελέγχου της Εταιρίας
κατόπιν δημόσιας πρότασης.
Κάθε συμφωνία που η Εταιρεία έχει συνάψει με τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου ή με το προσωπικό της, η οποία
προβλέπει αποζημίωση σε περίπτωση παραίτησης ή απόλυσης χωρίς βάσιμο λόγο ή τερματισμό της θητείας ή της
απασχόλησης τους εξαιτίας της δημόσιας πρότασης.
Δεν υπάρχουν ειδικές συμφωνίες της Εταιρείας με μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου της ή με το προσωπικό της, οι οποίες να
προβλέπουν την καταβολή αποζημίωσης ειδικά σε περίπτωση παραίτησης ή απόλυσης χωρίς βάσιμο λόγο, ή τερματισμού της
θητείας ή της απασχόλησής τους εξαιτίας δημόσιας πρότασης.
Για το Διοικητικό Συμβούλιο
Ο Πρόεδρος
Ηλίας Γεωργιάδης
Απόσπασμα από το βιβλίο πρακτικών του Δ.Σ.
Αθήνα, 06 Απριλίου 2023
A member firm of Ernst & Young Global Limited
EΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ)
Ορκωτοί Ελεγκτές-Λογιστές Α.E.
Χειμάρρας 8Β, Μαρούσι
151 25 Αθήνα
Τηλ.: 210 2886 000
Φαξ: 210 2886 905
ey.com
Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή
Προς τους Μετόχους της εταιρείας PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία
Έκθεση Ελέγχου επί των Εταιρικών και Ενοποιημένων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων
Γνώμη
Έχουμε ελέγξει τις συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της εταιρείας PREMIA
Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (η Εταιρεία), οι οποίες αποτελούνται από την εταιρική και
ενοποιημένη κατάσταση χρηματοοικονομικής θέσης της 31
ης
Δεκεμβρίου 2022, τις εταιρικές και ενοποιημένες
καταστάσεις συνολικού εισοδήματος, μεταβολών ιδίων κεφαλαίων και ταμειακών ροών της χρήσεως που έληξε την
ημερομηνία αυτή, καθώς και περίληψη σημαντικών λογιστικών αρχών και μεθόδων και λοιπές επεξηγηματικές
πληροφορίες.
Κατά τη γνώμη μας, οι συνημμένες εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις παρουσιάζουν
εύλογα, από κάθε ουσιώδη άποψη, την οικονομική θέση της εταιρείας PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε
Ακίνητη Περιουσία και των θυγατρικών αυτής (ο Όμιλος) κατά την 31
η
Δεκεμβρίου 2022, τη χρηματοοικονομική τους
επίδοση και τις ταμειακές τους ροές για τη χρήση που έληξε την ημερομηνία αυτή σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα
Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση.
Βάση γνώμης
Διενεργήσαμε τον έλεγχό μας σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Ελέγχου (ΔΠΕ) όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην
Ελληνική Νομοθεσία. Οι ευθύνες μας, σύμφωνα με τα πρότυπα αυτά περιγράφονται περαιτέρω στην ενότητα της
έκθεσής μας “Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων”.
Είμαστε ανεξάρτητοι από την Εταιρεία και τις ενοποιούμενες θυγατρικές της, καθ’ όλη τη διάρκεια του διορισμού μας,
σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας
Ελεγκτών, όπως αυτός έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία και τις απαιτήσεις δεοντολογίας που σχετίζονται
με τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων στην Ελλάδα και έχουμε
εκπληρώσει τις δεοντολογικές μας υποχρεώσεις σύμφωνα με τις απαιτήσεις της ισχύουσας νομοθεσίας και του
προαναφερόμενου Κώδικα Δεοντολογίας. Πιστεύουμε ότι τα ελεγκτικά τεκμήρια που έχουμε αποκτήσει είναι επαρκή
και κατάλληλα να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας.
Σημαντικό θέμα ελέγχου
Το σημαντικό θέμα ελέγχου είναι εκείνο το θέμα που, κατά την επαγγελματική μας κρίση, ήταν εξέχουσας σημασίας
στον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της ελεγχόμενης χρήσεως.
Το θέμα αυτό και οι σχετιζόμενοι κίνδυνοι ουσιώδους ανακρίβειας αντιμετωπίστηκαν στο πλαίσιο του ελέγχου των
εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ως σύνολο, για τη διαμόρφωση της γνώμης μας επί
αυτών και δεν εκφέρουμε ξεχωριστή γνώμη για το θέμα αυτό.
Σ’ αυτό το πλαίσιο περιγράφουμε ακολούθως πως ο έλεγχός μας αντιμετώπισε το θέμα.
Έχουμε εκπληρώσει τα καθήκοντα που περιγράφονται στην ενότητα «Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των
χρηματοοικονομικών καταστάσεων» της έκθεσής μας, περιλαμβανομένων αυτών που σχετίζονται με το σημαντικό
θέμα ελέγχου. Ως εκ τούτου, ο έλεγχός μας περιέλαβε τη διενέργεια διαδικασιών που σχεδιάστηκαν ώστε ν’
ανταποκρίνονται στους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος των χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Τα αποτελέσματα
των ελεγκτικών μας διαδικασιών, περιλαμβανομένων των διαδικασιών που διενεργήθηκαν επί του κατωτέρου θέματος,
παρέχουν τη βάση για τη γνώμη μας επί των συνημμένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Σημαντικό θέμα ελέγχου
Πώς αντιμετωπίστηκε κατά τον έλεγχό μας
το σημαντικό θέμα ελέγχου
Έλεγχος αποτίμησης των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία (σε εταιρική και ενοποιημένη βάση)
Όπως περιγράφεται στη σημείωση 2.6 των εταιρικών και
ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η Εταιρεία
και ο Όμιλος αποτιμούν τις επενδύσεις σε ακίνητα αρχικά στο
κόστος τους και στη συνέχεια σε εύλογη αξία.
Στην εταιρική Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης της 31
ης
Δεκεμβρίου 2022 η Εταιρεία εμφανίζει επενδύσεις σε ακίνητα
ύψους €103 εκ. Στην αντίστοιχη ενοποιημένη Κατάσταση
Χρηματοοικονομικής Θέσης της 31
ης
Δεκεμβρίου 2022 ο Όμιλος
εμφανίζει επενδύσεις σε ακίνητα ύψους €229 εκ.
Η Διοίκηση της Εταιρείας και του Ομίλου χρησιμοποιούν
σημαντικές παραδοχές και εκτιμήσεις για την αποτίμηση των
επενδύσεων σε ακίνητα. Για τη διενέργεια των παραδοχών και
εκτιμήσεων αυτών η Διοίκηση της Εταιρείας χρησιμοποιεί
ανεξάρτητους πιστοποιημένους εκτιμητές οι οποίοι προέβησαν
στον υπολογισμό της εύλογης αξίας των επενδύσεων σε
ακίνητα της 31
ης
Δεκεμβρίου 2022.
Οι σημαντικότερες παραδοχές και εκτιμήσεις που
χρησιμοποιήθηκαν αφορούν, μεταξύ άλλων τα εξής:
• παραδοχές σχετικά με τα έσοδα από ενοίκια από
μελλοντικές μισθώσεις
• εκτιμήσεις για τα κενά μίσθια
• εκτιμήσεις για το προεξοφλητικό επιτόκιο που
χρησιμοποιείται στην ανάλυση προεξόφλησης ταμειακών
ροών
• εκτιμήσεις για την μέθοδο υπολειμματικού κόστους
αντικατάστασης
• εκτιμήσεις για τα κόστη κατασκευής
• συντελεστή απόδοσης στη λήξη
• παραδοχές σχετικά με τον συντελεστή βαρύτητας στην
αποτίμηση μεταξύ της μεθόδου προεξόφλησης των
ταμειακών ροών και της μεθόδου συγκριτικών στοιχείων
πωλήσεων ή της μεθόδου υπολειμματικού κόστους
αντικατάστασης ή της μεθόδου υπολειμματική αξίας
Δεδομένης της υποκειμενικής φύσης των ως άνω παραδοχών
και εκτιμήσεων που χρησιμοποιούνται από τη Διοίκηση και της
σημαντικότητας του κονδυλίου των επενδύσεων σε ακίνητα στις
εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις,
αξιολογήσαμε την αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα στην
εύλογη αξία ως σημαντικό θέμα ελέγχου.
Οι γνωστοποιήσεις της Εταιρείας και του Ομίλου σχετικά με τη
λογιστική τους πολιτική, καθώς και τις παραδοχές και εκτιμήσεις
που χρησιμοποιήθηκαν κατά την εκτίμηση της εύλογης αξίας
των Επενδύσεων σε Ακίνητα, περιλαμβάνονται στις σημειώσεις
2.6, 3.1 (α), 4.3 και 6.1 των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Οι ελεγκτικές διαδικασίες που πραγματοποιήσαμε, μεταξύ
άλλων, έχουν ως εξής:
• Καταγράψαμε και κατανοήσαμε τη διαδικασία, την πολιτική
και τη μεθοδολογία που χρησιμοποιεί η Διοίκηση για την
αποτίμηση των επενδύσεων σε ακίνητα.
• Εξετάσαμε, σε δειγματοληπτική βάση κατά πόσο στοιχεία
των επενδύσεων σε ακίνητα (αξία κτήσης, τετραγωνικά
μέτρα, περιοχή/διεύθυνση ακινήτου, χρήση ακινήτου,
κατάσταση μίσθωσης) που εμφανίζονται στις εταιρικές και
ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις
συμφωνούν με τα αντίστοιχα στοιχεία που εμφανίζονται
στα λογιστικά βιβλία της Εταιρείας και των θυγατρικών της
και με τα αντίστοιχα συμβόλαια κτήσης των ακινήτων ή/και
με τα αντίστοιχα συμβόλαια μίσθωσης.
• Συγκρίναμε κατά πόσο οι εύλογες αξίες των ακινήτων
όπως εμφανίζονται στις εταιρικές και ενοποιημένες
χρηματοοικονομικές καταστάσεις προκύπτουν από τις
εκθέσεις αποτίμησης εύλογης αξίας των ανεξάρτητων
εκτιμητών με ημερομηνία εκτίμησης την 31
η
Δεκεμβρίου
2022.
• Εξετάσαμε κατά πόσο τα σημαντικότερα δεδομένα που
χρησιμοποιήθηκαν για τις αποτιμήσεις από τους
ανεξάρτητους εκτιμητές (συγκεκριμένα τα μισθώματα και
το εμβαδό των μισθωμένων ακινήτων) συμφωνούν με τις
σχετικές συμβάσεις και με τα αντίστοιχα συμβόλαια κτήσης
των ακινήτων.
• Με τη συμμετοχή εξειδικευμένων στελεχών του γραφείου
μας σε θέματα αποτιμήσεων ακινήτων: (α) αξιολογήσαμε
για δείγμα ακινήτων, τις εκτιμήσεις και παραδοχές σε ότι
αφορά τα στοιχεία αγοράς που χρησιμοποιήθηκαν από
τους ανεξάρτητους εκτιμητές (περιλαμβανομένου του
προεξοφλητικού επιτοκίου, του συντελεστή απόδοσης στη
λήξη, των συγκριτικών στοιχείων πωλήσεων για την
εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου, και ενοικιάσεων, για
την εφαρμογή της προεξόφλησης ταμειακών ροών), (β)
αξιολογήσαμε τις παραδοχές για τον συντελεστή
βαρύτητας μεταξύ των μεθόδων αποτίμησης
(προεξόφλησης των ταμειακών ροών και των συγκριτικών
στοιχείων πωλήσεων ή του υπολειμματικού κόστους
αντικατάστασης ή της υπολειμματικής αξίας), (γ) ελέγξαμε
αν οι μεταβολές συνάδουν με τις τάσεις της αγοράς και τα
στοιχεία των ακινήτων, και (δ) αξιολογήσαμε την εμπειρία,
την επαγγελματική επάρκεια, την αντικειμενικότητα και την
ανεξαρτησία των εκτιμητών.
• Επαληθεύσαμε, για δείγμα ακινήτων, την ακρίβεια
συγκεκριμένων υπολογισμών που διενεργήθηκαν από
τους ανεξάρτητους εκτιμητές στο πλαίσιο υπολογισμού της
εύλογης αξίας.
• Αξιολογήσαμε επιπλέον την επάρκεια των
γνωστοποιήσεων στις σχετικές σημειώσεις των εταιρικών
και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Άλλο Θέμα
Οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας για την προηγούμενη χρήση που έληξε
την 31
η
Δεκεμβρίου 2021 ελέγχθηκαν από άλλη ελεγκτική εταιρεία. Για την εν λόγω χρήση ο Ορκωτός Ελεγκτής
Λογιστής εξέδωσε την 7
η
Απριλίου 2022 έκθεση ελέγχου με γνώμη χωρίς επιφύλαξη, με έμφαση θέματος.
Άλλες πληροφορίες
Η διοίκηση είναι υπεύθυνη για τις άλλες πληροφορίες. Οι άλλες πληροφορίες περιλαμβάνονται στην Έκθεση
Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου, για την οποία γίνεται σχετική αναφορά στην “Έκθεση επί άλλων Νομικών και
Κανονιστικών Απαιτήσεων”, στις Δηλώσεις των Μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, αλλά δεν περιλαμβάνουν τις
χρηματοοικονομικές καταστάσεις και την έκθεση ελέγχου επί αυτών.
Η γνώμη μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων δεν καλύπτει τις άλλες
πληροφορίες και δεν εκφράζουμε με τη γνώμη αυτή οποιασδήποτε μορφής συμπέρασμα διασφάλισης επί αυτών.
Σε σχέση με τον έλεγχό μας επί των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η ευθύνη μας
είναι να αναγνώσουμε τις άλλες πληροφορίες και με τον τρόπο αυτό, να εξετάσουμε εάν οι άλλες πληροφορίες είναι
ουσιωδώς ασυνεπείς με τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις ή τις γνώσεις που
αποκτήσαμε κατά τον έλεγχο ή αλλιώς φαίνεται να είναι ουσιωδώς εσφαλμένες. Εάν, με βάση τις εργασίες που έχουμε
εκτελέσει, καταλήξουμε στο συμπέρασμα ότι υπάρχει ουσιώδες σφάλμα σε αυτές τις άλλες πληροφορίες, είμαστε
υποχρεωμένοι να αναφέρουμε το γεγονός αυτό. Δεν έχουμε τίποτα να αναφέρουμε σχετικά με το θέμα αυτό.
Ευθύνες της διοίκησης και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση επί των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και εύλογη παρουσίαση των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ όπως αυτά έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση,
όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται
δυνατή η κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων απαλλαγμένων από
ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος.
Κατά την κατάρτιση των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων, η διοίκηση είναι υπεύθυνη
για την αξιολόγηση της ικανότητας της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους,
γνωστοποιώντας όπου συντρέχει τέτοια περίπτωση, τα θέματα που σχετίζονται με τη συνεχιζόμενη δραστηριότητα και
τη χρήση της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης δραστηριότητας, εκτός και εάν η διοίκηση είτε προτίθεται να
ρευστοποιήσει την Εταιρεία και τον Όμιλο ή να διακόψει τη δραστηριότητά τους ή δεν έχει άλλη ρεαλιστική εναλλακτική
επιλογή από το να προβεί σ ’αυτές τις ενέργειες.
Η Επιτροπή Ελέγχου (άρθ. 44 Ν. 4449/2017) της Εταιρείας έχει την ευθύνη εποπτείας της διαδικασίας
χρηματοοικονομικής αναφοράς της Εταιρείας και του Ομίλου.
Ευθύνες ελεγκτή για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Οι στόχοι μας είναι να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση για το κατά πόσο οι εταιρικές και ενοποιημένες
χρηματοοικονομικές καταστάσεις, στο σύνολο τους, είναι απαλλαγμένες από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε
απάτη είτε σε λάθος και να εκδώσουμε έκθεση ελεγκτή, η οποία περιλαμβάνει τη γνώμη μας. Η εύλογη διασφάλιση
συνιστά διασφάλιση υψηλού επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι ο έλεγχος που διενεργείται σύμφωνα με τα ΔΠΕ,
όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες σφάλμα, όταν αυτό
υπάρχει. Σφάλματα δύναται να προκύψουν από απάτη ή από λάθος και θεωρούνται ουσιώδη όταν, μεμονωμένα ή
αθροιστικά, θα μπορούσε εύλογα να αναμένεται ότι θα επηρέαζαν τις οικονομικές αποφάσεις των χρηστών, που
λαμβάνονται με βάση αυτές τις εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις.
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Ως καθήκον του ελέγχου, σύμφωνα με τα ΔΠΕ όπως αυτά έχουν ενσωματωθεί στην Ελληνική Νομοθεσία, ασκούμε
επαγγελματική κρίση και διατηρούμε επαγγελματικό σκεπτικισμό καθ’ όλη τη διάρκεια του ελέγχου. Επίσης:
• Εντοπίζουμε και αξιολογούμε τους κινδύνους ουσιώδους σφάλματος στις εταιρικές και ενοποιημένες
χρηματοοικονομικές καταστάσεις, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος, σχεδιάζοντας και διενεργώντας
ελεγκτικές διαδικασίες που ανταποκρίνονται στους κινδύνους αυτούς και αποκτούμε ελεγκτικά τεκμήρια που
είναι επαρκή και κατάλληλα για να παρέχουν βάση για τη γνώμη μας. Ο κίνδυνος μη εντοπισμού ουσιώδους
σφάλματος που οφείλεται σε απάτη είναι υψηλότερος από αυτόν που οφείλεται σε λάθος, καθώς η απάτη
μπορεί να εμπεριέχει συμπαιγνία, πλαστογραφία, εσκεμμένες παραλείψεις, ψευδείς διαβεβαιώσεις ή
παράκαμψη των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου.
• Κατανοούμε τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που σχετίζονται με τον έλεγχο, με σκοπό το σχεδιασμό
ελεγκτικών διαδικασιών κατάλληλων για τις περιστάσεις, αλλά όχι με σκοπό τη διατύπωση γνώμης επί της
αποτελεσματικότητας των δικλίδων εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας και του Ομίλου.
• Αξιολογούμε την καταλληλότητα των λογιστικών αρχών και μεθόδων που χρησιμοποιήθηκαν και το εύλογο
των λογιστικών εκτιμήσεων και των σχετικών γνωστοποιήσεων που έγιναν από τη διοίκηση.
• Αποφαινόμαστε για την καταλληλότητα της χρήσης από τη διοίκηση της λογιστικής αρχής της συνεχιζόμενης
δραστηριότητας και με βάση τα ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτήθηκαν για το εάν υπάρχει ουσιώδης
αβεβαιότητα σχετικά με γεγονότα ή συνθήκες που μπορεί να υποδηλώνουν ουσιώδη αβεβαιότητα ως προς
την ικανότητα της Εταιρείας και του Ομίλου να συνεχίσουν τη δραστηριότητά τους. Εάν συμπεράνουμε ότι
υφίσταται ουσιώδης αβεβαιότητα, είμαστε υποχρεωμένοι στην έκθεση ελεγκτή να επιστήσουμε την προσοχή
στις σχετικές γνωστοποιήσεις των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων ή εάν
αυτές οι γνωστοποιήσεις είναι ανεπαρκείς να διαφοροποιήσουμε τη γνώμη μας. Τα συμπεράσματά μας
βασίζονται σε ελεγκτικά τεκμήρια που αποκτώνται μέχρι την ημερομηνία της έκθεσης ελεγκτή. Ωστόσο,
μελλοντικά γεγονότα ή συνθήκες ενδέχεται να έχουν ως αποτέλεσμα η Εταιρεία και ο Όμιλος να παύσουν να
λειτουργούν ως συνεχιζόμενη δραστηριότητα.
• Αξιολογούμε τη συνολική παρουσίαση, τη δομή και το περιεχόμενο των εταιρικών και ενοποιημένων
χρηματοοικονομικών καταστάσεων, συμπεριλαμβανομένων των γνωστοποιήσεων, καθώς και το κατά πόσο
οι εταιρικές και ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις απεικονίζουν τις υποκείμενες συναλλαγές και
τα γεγονότα με τρόπο που επιτυγχάνεται η εύλογη παρουσίαση.
• Αποκτούμε επαρκή και κατάλληλα ελεγκτικά τεκμήρια αναφορικά με την χρηματοοικονομική πληροφόρηση
των οντοτήτων ή των επιχειρηματικών δραστηριοτήτων εντός του Ομίλου για την έκφραση γνώμης επί των
εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων. Είμαστε υπεύθυνοι για την καθοδήγηση, την
επίβλεψη και την εκτέλεση του ελέγχου της Εταιρείας και των θυγατρικών της. Παραμένουμε αποκλειστικά
υπεύθυνοι για την ελεγκτική μας γνώμη.
Μεταξύ άλλων θεμάτων, κοινοποιούμε στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, το σχεδιαζόμενο εύρος και το
χρονοδιάγραμμα του ελέγχου, καθώς και σημαντικά ευρήματα του ελέγχου, συμπεριλαμβανομένων όποιων
σημαντικών ελλείψεων στις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου εντοπίζουμε κατά τη διάρκεια του ελέγχου μας.
Επιπλέον, δηλώνουμε προς τους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση ότι έχουμε συμμορφωθεί με τις σχετικές απαιτήσεις
δεοντολογίας περί ανεξαρτησίας και γνωστοποιούμε προς αυτούς όλες τις σχέσεις και άλλα θέματα που μπορεί εύλογα
να θεωρηθεί ότι επηρεάζουν την ανεξαρτησία μας και τα σχετικά μέτρα προστασίας, όπου συντρέχει περίπτωση.
Από τα θέματα που γνωστοποιήθηκαν στους υπεύθυνους για τη διακυβέρνηση, καθορίζουμε το θέμα εκείνο που ήταν
εξέχουσας σημασίας για τον έλεγχο των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της
ελεγχόμενης χρήσεως και ως εκ τούτου αποτελεί το σημαντικό θέμα ελέγχου.
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Έκθεση επί άλλων Νομικών και Κανονιστικών Απαιτήσεων
1. Έκθεση Διαχείρισης Διοικητικού Συμβουλίου
Λαμβάνοντας υπόψη ότι η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση της Έκθεσης Διαχείρισης του Διοικητικού
Συμβουλίου και της Δήλωσης Εταιρικής Διακυβέρνησης που περιλαμβάνεται στην έκθεση αυτή, κατ’ εφαρμογή των
διατάξεων της παραγράφου 5 του άρθρου 2 του Ν. 4336/2015 (μέρος Β), σημειώνουμε ότι:
α)Στην Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνεται δήλωση εταιρικής διακυβέρνησης, η
οποία παρέχει τα πληροφοριακά στοιχεία που ορίζονται στο άρθρο 152 του Ν. 4548/2018.
β)Κατά τη γνώμη μας η Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου έχει καταρτισθεί σύμφωνα με τις
ισχύουσες νομικές απαιτήσεις των άρθρων των άρθρων 150-151 και 153-154 και της παραγράφου 1
(περιπτώσεις γ’ και δ’) του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018 και το περιεχόμενο αυτής αντιστοιχεί με τις
συνημμένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της χρήσης που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2022.
γ) Με βάση τη γνώση που αποκτήσαμε κατά το έλεγχό μας, για την εταιρεία PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία
Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία και το περιβάλλον της, δεν έχουμε εντοπίσει ουσιώδεις ανακρίβειες στην
Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού της Συμβουλίου.
2. Συμπληρωματική Έκθεση προς την Επιτροπή Ελέγχου
Η γνώμη μας επί των συνημμένων εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων είναι συνεπής με
τη Συμπληρωματική Έκθεσή μας προς την Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας, που προβλέπεται από το άρθρο 11 του
κανονισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014.
3. Παροχή μη ελεγκτικών υπηρεσιών
Δεν παρείχαμε στην Εταιρεία και τις θυγατρικές της μη ελεγκτικές υπηρεσίες που απαγορεύονται σύμφωνα με το
άρθρο 5 του κανονισμού της Ευρωπαϊκής Ένωσης (ΕΕ) αριθ. 537/2014.
Οι επιτρεπόμενες μη ελεγκτικές υπηρεσίες που έχουμε παράσχει στην Εταιρεία και στις θυγατρικές της, κατά τη
διάρκεια της χρήσεως που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2022 γνωστοποιούνται στη Σημείωση 6.36 των συνημμένων
εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
4. Διορισμός Ελεγκτή
Διοριστήκαμε για πρώτη φορά ως Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές της Εταιρείας με την από την 24
η
Ιουνίου 2022 απόφαση
της ετήσιας τακτικής γενικής συνέλευσης των μετόχων.
5. Κανονισμός Λειτουργίας
Η Εταιρεία διαθέτει Κανονισμό Λειτουργίας σύμφωνα με το περιεχόμενο που προβλέπεται από τις διατάξεις του
άρθρου 14 του Ν. 4706/2020
6. Έκθεση Διασφάλισης επί του Ευρωπαϊκού Ενιαίου Ηλεκτρονικού Μορφότυπου Αναφοράς
Εξετάσαμε τα ψηφιακά αρχεία της εταιρείας PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία, τα οποία
καταρτίστηκαν σύμφωνα με τον Ευρωπαϊκό Ενιαίο Ηλεκτρονικό Μορφότυπο (ESEF) που ορίζεται από τον κατ’
εξουσιοδότηση Κανονισμό της Ευρωπαϊκής Επιτροπής (EΕ) 2019/815, όπως τροποποιήθηκε με τον Κανονισμό (EΕ)
2020/1989 (εφεξής Κανονισμός ESEF), και τα οποία περιλαμβάνουν τις εταιρικές και ενοποιημένες
χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου για τη χρήση που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2022, σε
μορφή XHTML, καθώς και το προβλεπόμενο αρχείο XBRL «213800MU91F1752AVM79-2022-12-31-el.zip» με την
κατάλληλη σήμανση, επί των προαναφερόμενων ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων,
συμπεριλαμβανομένων και των λοιπών επεξηγηματικών πληροφοριών (Σημειώσεις επί των χρηματοοικονομικών
καταστάσεων).
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Κανονιστικό πλαίσιο
Τα ψηφιακά αρχεία του Ευρωπαϊκού Ενιαίου Ηλεκτρονικού Μορφότυπου καταρτίζονται σύμφωνα με τον Κανονισμό
ESEF και την 2020/C 379/01 Ερμηνευτική Ανακοίνωση της Ευρωπαϊκής Επιτροπής της 10
ης
Νοεμβρίου 2020, όπως
προβλέπεται από το Ν. 3556/2007 και τις σχετικές ανακοινώσεις της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και του
Χρηματιστηρίου Αθηνών (εφεξής «Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF»). Συνοπτικά το Πλαίσιο αυτό περιλαμβάνει, μεταξύ
άλλων, τις ακόλουθες απαιτήσεις:
- Όλες οι ετήσιες χρηματοοικονομικές εκθέσεις θα πρέπει να συντάσσονται σε μορφότυπο XHTΜL.
- Όσον αφορά τις ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις βάσει των Διεθνών Προτύπων
Χρηματοοικονομικής Αναφοράς, η χρηματοοικονομική πληροφόρηση, που περιλαμβάνεται στην Κατάσταση
Συνολικού Εισοδήματος, στην Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης, στην Κατάσταση Μεταβολών Ιδίων
Κεφαλαίων και στην Κατάσταση Ταμειακών Ροών, καθώς επίσης και η χρηματοοικονομική πληροφόρηση
που περιλαμβάνεται στις λοιπές επεξηγηματικές πληροφορίες, θα πρέπει να επισημαίνεται με ετικέτες XBRL
(XBRL ‘tags’ και ‘block tag’), σύμφωνα με την Ταξινομία του ESEF (ESEF Taxonomy), όπως ισχύει. Οι
τεχνικές προδιαγραφές για τον ESEF, συμπεριλαμβανομένης και της σχετικής ταξινομίας, παρατίθενται στα
Ρυθμιστικά Τεχνικά Πρότυπα (Regulatory Technical Standards) του ESEF.
Οι απαιτήσεις που ορίζονται από το ισχύον Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF αποτελούν κατάλληλα κριτήρια για να
εκφράσουμε συμπέρασμα που παρέχει εύλογη διασφάλιση.
Ευθύνες της διοίκησης και των υπευθύνων για τη διακυβέρνηση
Η διοίκηση έχει την ευθύνη για την κατάρτιση και υποβολή των εταιρικών και ενοποιημένων χρηματοοικονομικών
καταστάσεων της Εταιρείας και του Ομίλου, για τη χρήση που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου 2022, σύμφωνα με τις
απαιτήσεις που ορίζονται από το Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF, όπως και για εκείνες τις δικλίδες εσωτερικού ελέγχου που
η διοίκηση καθορίζει ως απαραίτητες, ώστε να καθίσταται δυνατή η κατάρτιση των ψηφιακών αρχείων απαλλαγμένων
από ουσιώδες σφάλμα, που οφείλεται είτε σε απάτη είτε σε λάθος.
Ευθύνες του Ελεγκτή
Η δική μας ευθύνη είναι ο σχεδιασμός και η διενέργεια αυτής της εργασίας διασφάλισης, σύμφωνα με την υπ’ αρ.
214/4/11-02-2022 Απόφαση του Δ.Σ. της Επιτροπής Λογιστικής Τυποποίησης και Ελέγχων (ΕΛΤΕ) και τις
«Κατευθυντήριες οδηγίες σε σχέση με την εργασία και την έκθεση διασφάλισης των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών επί
του Ευρωπαϊκού Ενιαίου Ηλεκτρονικού Μορφότυπου Αναφοράς (ESEF) των εκδοτών με κινητές αξίες εισηγμένες σε
ρυθμιζόμενη αγορά στην Ελλάδα», όπως εκδόθηκαν από το Σώμα Ορκωτών Ελεγκτών την 14/02/2022 (εφεξής
"Κατευθυντήριες Οδηγίες ESEF"), έτσι ώστε να αποκτήσουμε εύλογη διασφάλιση ότι οι εταιρικές και ενοποιημένες
χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου που καταρτίστηκαν από τη διοίκηση σύμφωνα με τον
ESEF συμμορφώνονται από κάθε ουσιώδη άποψη με το ισχύον Κανονιστικό Πλαίσιο ESEF.
Η εργασία μας διενεργήθηκε σύμφωνα με τον Κώδικα Δεοντολογίας για Επαγγελματίες Ελεγκτές του Συμβουλίου
Διεθνών Προτύπων Δεοντολογίας Ελεγκτών (Κώδικας ΣΔΠΔΕ), όπως αυτός έχει ενσωματωθεί στην Ελληνική
Νομοθεσία και επιπλέον έχουμε εκπληρώσει τις δεοντολογικές υποχρεώσεις ανεξαρτησίας, σύμφωνα με το Ν.
4449/2017 και τον Κανονισμό (ΕΕ) 537/2014.
Η εργασία διασφάλισης που διενεργήσαμε καλύπτει περιοριστικά τα αντικείμενα που περιλαμβάνονται στις
Κατευθυντήριες Οδηγίες ESEF και διενεργήθηκε σύμφωνα με το Διεθνές Πρότυπο Εργασιών Διασφάλισης 3000,
“Έργα Διασφάλισης Πέραν Ελέγχου ή Επισκόπησης Ιστορικής Οικονομικής Πληροφόρησης”. Η εύλογη διασφάλιση
συνιστά διασφάλιση υψηλού επιπέδου, αλλά δεν είναι εγγύηση ότι η εργασία αυτή θα εντοπίζει πάντα ένα ουσιώδες
σφάλμα αναφορικά με μη συμμόρφωση με τις απαιτήσεις του Κανονιστικού Πλαισίου ESEF.
A member firm of Ernst & Young Global Limited
Επωνυμία: ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ) Ορκωτοί Ελεγκτές Λογιστές Α.Ε.
Διακριτικός Τίτλος: ERNST & YOUNG
Νομική Μορφή: Ανώνυμη Εταιρία
Έδρα: Χειμάρρας 8Β, Μαρούσι, 15125
Αριθμός ΓΕΜΗ: 000710901000
Συμπέρασμα
Με βάση τη διενεργηθείσα εργασία και τα τεκμήρια που αποκτήθηκαν, διατυπώνουμε το συμπέρασμα ότι οι εταιρικές και
ενοποιημένες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της Εταιρείας και του Ομίλου, για τη χρήση που έληξε την 31
η
Δεκεμβρίου
2022, σε μορφή αρχείου XHTML, καθώς και το προβλεπόμενο αρχείο XBRL «213800MU91F1752AVM79-2022-12-31-
el.zip» με την κατάλληλη σήμανση, επί των προαναφερόμενων ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων,
συμπεριλαμβανομένων και των λοιπών επεξηγηματικών πληροφοριών, έχουν καταρτιστεί, από κάθε ουσιώδη άποψη,
σύμφωνα με τις απαιτήσεις του Κανονιστικού Πλαισίου ESEF.
Μαρούσι, 6 Απριλίου 2023
Ο Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής Η Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής
Ανδρέας Χατζηδαμιανού Ελεονόρα Σέκα
ΑΜ ΣΟΕΛ: 61391 ΑΜ ΣΟΕΛ: 50131
ΕΡΝΣΤ & ΓΙΑΝΓΚ (ΕΛΛΑΣ)
ΟΡΚΩΤΟΙ ΕΛΕΓΚΤΕΣ ΛΟΓΙΣΤΕΣ Α.Ε.
ΧΕΙΜΑΡΡΑΣ 8Β, ΜΑΡΟΥΣΙ
151 25 ΑΘΗΝΑ
A.M. Σ.Ο.Ε.Λ. 107
Σελ. 40 από 106
Εταιρικές και Ενοποιημένες
Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις
της χρήσεως
από 1 Ιανουαρίου έως 31 Δεκεμβρίου 2022
Βάσει των Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς («ΔΠΧΑ»)
όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 41 από 106
Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ
Όμιλος
Εταιρεία
Σημείωση
31/12/2022
31/12/2021
31/12/2022
31/12/2021
Ενεργητικό
Μη κυκλοφορούν ενεργητικό
Επενδύσεις σε ακίνητα
6.1
229.066.000
146.776.000
103.260.000
74.220.000
Προκαταβολές αγοράς επενδυτικών ακινήτων
6.1
2.868.887
12.934.390
2.868.887
12.934.390
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο
κόστος
6.2
36.644.471
37.641.456
-
1.180.682
Ενσώματα πάγια στοιχεία
6.3
629.715
714.618
601.862
710.369
Δικαιώματα χρήσης παγίων
6.4
946.445
1.078.964
946.445
1.050.006
Άυλα πάγια στοιχεία
6.5
22.716
25.542
19.072
21.519
Συμμετοχές σε θυγατρικές
6.6
-
-
76.518.096
44.186.042
Συμμετοχές σε κοινοπραξίες
6.7
2.593.672
-
3.046.659
-
Υπεραξία
6.8
-
4.410.813
-
-
Δεσμευμένες καταθέσεις
6.12
1.500.000
-
1.500.000
-
Λοιπές μακροπρόθεσμες απαιτήσεις
6.9
650.323
38.929
217.040
34.693
Σύνολο μη κυκλοφορούντων στοιχείων
ενεργητικού
274.922.229
203.620.711
188.978.061
134.337.701
Κυκλοφορούν Ενεργητικό
Εμπορικές απαιτήσεις
6.10
713.180
689.279
185.548
210.796
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο
κόστος
6.2
1.428.743
1.518.408
-
-
Λοιπές βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις
6.11
1.539.930
1.015.927
1.645.177
146.379
Δεσμευμένες καταθέσεις
6.12
5.458.833
7.431.813
93.243
3.249.632
Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
6.13
40.795.689
21.873.380
38.766.961
19.933.715
Σύνολο κυκλοφορούντων στοιχείων
ενεργητικού
49.936.377
32.528.807
40.690.929
23.540.522
Σύνολο Ενεργητικού
324.858.605
236.149.517
229.668.990
157.878.223
Ίδια Κεφάλαια
Αποδιδόμενα στους μετόχους της μητρικής
Μετοχικό Κεφάλαιο
6.14
43.563.581
43.563.581
43.563.581
43.563.581
Ίδιες μετοχές
6.14
(1.274.978)
(48.336)
(1.274.978)
(48.336)
Σύνολο
42.288.603
43.515.245
42.288.603
43.515.245
Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο
6.15
12.681.040
79.960.512
12.707.130
79.986.593
Αποθεματικά
6.16
53.980.273
53.082.038
52.340.970
51.927.637
Αποτελέσματα εις νέον
6.17
32.140.795
(50.636.037)
11.479.632
(63.338.933)
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων αποδιδόμενα στους
μετόχους της μητρικής
141.090.712
125.921.758
118.816.335
112.090.542
Μη ελέγχουσες συμμετοχές
6.18
254.450
371.874
0
0
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων
141.345.161
126.293.633
118.816.335
112.090.542
Υποχρεώσεις
Μακροπρόθεσμες Υποχρεώσεις
Δανειακές Υποχρεώσεις
6.19
165.794.580
55.884.963
105.525.153
1.916.234
Υποχρεώσεις μισθώσεων
6.20
6.597.327
5.491.579
901.968
981.369
Υποχρεώσεις για παροχές σε εργαζομένους
6.21
29.261
10.292
29.261
10.292
Προβλέψεις
6.22
803.456
803.456
703.456
703.456
Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις
6.23
3.122.005
2.670.510
1.479.803
1.265.408
Σύνολο μακροπροθέσμων υποχρεώσεων
176.346.629
64.860.800
108.639.640
4.876.759
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
Προμηθευτές
6.24
696.608
1.152.949
476.079
805.811
Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις
6.25
345.871
67.023
146.891
-
Δανειακές Υποχρεώσεις
6.19
4.890.383
42.516.339
1.237.992
39.663.519
Υποχρεώσεις μισθώσεων
6.20
346.571
253.290
99.184
88.224
Λοιπές βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
6.26
887.383
1.005.483
252.870
353.368
Σύνολο βραχυπροθέσμων υποχρεώσεων
7.166.815
44.995.085
2.213.015
40.910.923
Σύνολο υποχρεώσεων
183.513.444
109.855.885
110.852.655
45.787.681
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων και υποχρεώσεων
324.858.605
236.149.517
229.668.990
157.878.223
ΕΤΗΣΙΑ OIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2022
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 42 από 106
ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΧΡΗΣΗΣ
Όμιλος
Εταιρεία
Σημείωση
01.01-
31.12.2022
01.01-
31.12.2021
01.01-
31.12.2022
01.01-
31.12.2021
Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων
6.27
12.150.647
6.522.549
5.478.159
4.491.056
Έσοδα από παροχή υπηρεσιών
6.28
2.928.760
2.998.931
2.032.012
578.191
Σύνολο εσόδων