PREMIA Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία
ΕΤΗΣΙΑ ΕΤΑΙΡΙΚΗ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ
ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ ΑΠΟ
1
η
Ιανουαρίου ΕΩΣ 31
η
Δεκεμβρίου 2023
Σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς («ΔΠΧΑ») όπως έχουν
υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση
ΠΙΝΑΚΑΣ ΠΕΡΙΕΧΟΜΕΝΩΝ
ΣΕΛΙΔΑ
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4. ΠΑΡ. 2 ΤΟΥ Ν. 3556/2007 ..................... 4
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ
ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΤΗΣ
ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 - 31.12.2023 .................................................................................................................................................................. 5
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση ....................................................................................................................................... 5
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου ...................................................................................................................................................... 7
3. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων .................................................................................. 8
4. Βασικοί Δείκτες Μέτρησης Αποδοτικότητας και Αποτελεσματικότητας .................................................................................. 12
5. Προοπτικές για το 2024 ................................................................................................................................................................ 14
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ............................................................................................................................... 15
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα ................................................................................................................................................................ 15
8. Εργασιακά ζητήματα ........................................................................................................................................................................ 16
9. Μερισματική πολιτική ...................................................................................................................................................................... 16
10. Ίδιες μετοχές ................................................................................................................................................................................... 16
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις ........................ 16
12. Γεγονότα μετά την Ημερομηνία των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. .............................................................................. 17
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης ............................................................................................................................................ 17
14. Επεξηγηματική Έκθεση του Διοικητικού Συμβουλίου προς την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας
«Premia Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία » σύμφωνα με την παράγραφο 7 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007
κατά την ημερομηνία αναφοράς της 31.12.2023 ................................................................................................................................ 31
Έκθεση Ανεξάρτητου Ορκωτού Ελεγκτή Λογιστή .............................................................................................................................. 33
Ι. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΘΕΣΗΣ ......................................................................................................................... 41
ΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗΣ ΣΥΝΟΛΙΚΟΥ ΕΙΣΟΔΗΜΑΤΟΣ ΧΡΗΣΗΣ .................................................................................................................... 42
ΙΙΙ. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΟΜΙΛΟΥ............................................................................................................. 43
ΙV. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΜΕΤΑΒΟΛΩΝ ΙΔΙΩΝ ΚΕΦΑΛΑΙΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ ..................................................................................................... 44
V. ΚΑΤΑΣΤΑΣΗ ΤΑΜΕΙΑΚΩΝ ΡΟΩΝ ................................................................................................................................................ 45
ΕΠΕΞΗΓΗΜΑΤΙΚΕΣ ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ................................................. 46
1. Γενικές πληροφορίες ............................................................................................................................................................................ 46
2. Σύνοψη Ουσιωδών Λογιστικών Πολιτικών ............................................................................................................................................ 47
2.1 Πλαίσιο κατάρτισης των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών καταστάσεων ................................................................................................. 47
2.2. Αρχή συνέχισης της επιχειρηματικής δραστηριότητας ........................................................................................................................ 48
2.3 Ενοποίηση .......................................................................................................................................................................................... 48
2.4 Επενδύσεις σε θυγατρικές εταιρείες .................................................................................................................................................... 49
2.5 Συμμετοχές σε κοινοπραξίες ............................................................................................................................................................... 49
2.6 Επενδύσεις σε ακίνητα ........................................................................................................................................................................ 50
2.7 Συμφωνίες Παραχώρησης .................................................................................................................................................................. 51
2.8 Μισθώσεις .......................................................................................................................................................................................... 51
2.9 Λογιστικές αρχές ταξινόμησης αποτίμησης και αποµείωσης χρηματοοικονομικών µέσων .................................................................... 52
2.10 Εμπορικές και λοιπές απαιτήσεις ...................................................................................................................................................... 53
2.11 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα – Δεσμευμένες Καταθέσεις .......................................................................................................... 53
2.12 Κέρδη ανά μετοχή ............................................................................................................................................................................. 53
2.13 Δανειακές υποχρεώσεις .................................................................................................................................................................... 53
2.14 Παύση αναγνώρισης χρηματοοικονομικών υποχρεώσεων ................................................................................................................ 53
2.15 Προγράμματα παροχής κινήτρων σε μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου, στους συνεργάτες και στο προσωπικό ................................. 54
2.16 Προβλέψεις και ενδεχόμενες υποχρεώσεις, ενδεχόμενες απαιτήσεις ................................................................................................. 54
2.17 Αναγνώριση εσόδων ......................................................................................................................................................................... 54
2.18 Κόστος Δανεισμού ............................................................................................................................................................................ 55
2.19 Φόρος – Αναβαλλόμενοι φόροι ......................................................................................................................................................... 55
2.20 Συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη ..................................................................................................................................................... 56
2.21 Νέα λογιστικά πρότυπα και διερμηνείες της Επιτροπής Διερμηνειών Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής Αναφοράς ............... 56
3. Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις παραδοχές, και κρίσεις της Διοίκησης ............................................................................................... 58
3.1 Σημαντικές λογιστικές εκτιμήσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών ................................................................... 58
3.2 Σημαντικές κρίσεις της Διοίκησης για την εφαρμογή των λογιστικών αρχών ........................................................................................ 60
4. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων ................................................................................................ 60
4.1 Κίνδυνος που σχετίζεται με το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα .......................................................................................... 60
4.2 Ενεργειακή κρίση και γεωπολιτικές εξελίξεις & συνέχιση δραστηριότητας ............................................................................................ 61
4.3 Κίνδυνος αγοράς που συνδέεται με τις τιμές επενδυτικών ακινήτων και μισθωμάτων ........................................................................... 61
4.4 Κίνδυνος ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων.................................................................................................................. 62
4.5 Κίνδυνοι που αφορούν στη χρηματοδότηση του Ομίλου ...................................................................................................................... 62
4.6 Κίνδυνος ρευστότητας......................................................................................................................................................................... 63
4.7 Κίνδυνος πληθωρισμού ...................................................................................................................................................................... 63
4.8 Πιστωτικός κίνδυνος ........................................................................................................................................................................... 63
4.9 Κίνδυνοι που αφορούν τη δραστηριότητα της θυγατρικής Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ ................................................................................... 63
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 –
31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 3 από 106
4.10 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος .................................................................................................................................................................. 64
4.11 Εκτίμηση της Εύλογης Αξίας των Στοιχείων Ενεργητικού και Υποχρεώσεων ..................................................................................... 65
5. Πληροφόρηση κατά λειτουργικούς τομείς .............................................................................................................................................. 66
6. Σημειώσεις επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων ........................................................................................................ 68
6.1 Επενδύσεις σε ακίνητα ........................................................................................................................................................................ 68
6.2 Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος.......................................................................................................................... 72
6.3 Ενσώματα Πάγια Στοιχεία ................................................................................................................................................................... 72
6.4 Δικαιώματα χρήσης παγίων ............................................................................................................................................................... 73
6.5 Άυλα πάγια στοιχεία ............................................................................................................................................................................ 73
6.6 Συμμετοχές σε θυγατρικές ................................................................................................................................................................... 74
6.7 Συμμετοχές σε κοινοπραξίες και συγγενείς εταιρείες ............................................................................................................................ 75
6.8 Λοιπές μακροπρόθεσμες απαιτήσεις ................................................................................................................................................... 77
6.9 Εμπορικές απαιτήσεις ......................................................................................................................................................................... 77
6.10 Λοιπές βραχυπρόθεσμες απαιτήσεις ................................................................................................................................................. 77
6.11 Δεσμευμένες καταθέσεις ................................................................................................................................................................... 78
6.12 Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα .................................................................................................................................................... 78
6.13 Μετοχικό Κεφάλαιο ........................................................................................................................................................................... 78
6.14 Διαφορά από έκδοση μετοχών υπέρ το άρτιο .................................................................................................................................... 78
6.15 Αποθεματικά ..................................................................................................................................................................................... 79
6.16 Αποτελέσματα εις νέον ...................................................................................................................................................................... 80
6.17 Μη Ελέγχουσες συμμετοχές .............................................................................................................................................................. 80
6.18 Δανειακές υποχρεώσεις .................................................................................................................................................................... 80
6.19 Υποχρεώσεις μισθώσεων ................................................................................................................................................................. 82
6.20 Υποχρεώσεις για παροχές στους εργαζόμενους ............................................................................................................................... 83
6.21 Προβλέψεις....................................................................................................................................................................................... 84
6.22 Λοιπές μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις ............................................................................................................................................. 84
6.23 Προμηθευτές ..................................................................................................................................................................................... 84
6.24 Τρέχουσες φορολογικές υποχρεώσεις / φόρος ................................................................................................................................. 84
6.25 Λοιπές βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις ............................................................................................................................................. 85
6.26 Έσοδα μίσθωσης επενδυτικών ακινήτων .......................................................................................................................................... 86
6.27 Έσοδα από παροχή υπηρεσιών........................................................................................................................................................ 86
6.28 Έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ................................................................................................................................... 86
6.29 Αμοιβές και έξοδα προσωπικού ........................................................................................................................................................ 87
6.30 Λοιπά λειτουργικά έξοδα ................................................................................................................................................................... 87
6.31 Άλλα έσοδα....................................................................................................................................................................................... 87
6.32 Χρηματοοικονομικά έξοδα / έσοδα .................................................................................................................................................... 87
6.33 Κέρδη ανά μετοχή ............................................................................................................................................................................. 88
6.34 Συναλλαγές με συνδεμένα μέρη ........................................................................................................................................................ 88
6.35 Αμοιβές Ελεγκτών ............................................................................................................................................................................. 90
6.36 Ανάλυση Ευαισθησίας ...................................................................................................................................................................... 90
6.37 Δεσμεύσεις και Ενδεχόμενες Υποχρεώσεις και απαιτήσεις ................................................................................................................ 91
6.38 Αναμόρφωση Χρηματοοικονομικών καταστάσεων Χρήσης 31/12/2022 ............................................................................................. 91
6.39 Γεγονότα μεταγενέστερα των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων. .................................................................................................... 92
ΔΙΑΔΙΚΤΥΑΚΟΣ ΤΟΠΟΣ ΑΝΑΡΤΗΣΗΣ ΤΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΕΚΘΕΣΕΩΝ ΤΩΝ ΕΤΑΙΡΕΙΩΝ ΤΟΥ ΟΜΙΛΟΥ ..................................... 92
Έκθεση Διάθεσης Αντληθέντων Κεφαλαίων από την Αύξηση του Μετοχικού Κεφαλαίου της Εταιρείας με καταβολή μετρητών
και με εισφορές σε είδος για την περίοδο από 01.01.2023 μέχρι την 31.12.2023 ............................................................................. 93
Έκθεση Διάθεσης Αντληθέντων Κεφαλαίων από την έκδοση Κοινού Ομολογιακού Δανείου με καταβολή μετρητών για την
περίοδο από 25.01.2022 μέχρι την 31.12.2023 ................................................................................................................................... 99
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
ΔΗΛΩΣΕΙΣ ΤΩΝ ΜΕΛΩΝ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΑΡΘΡΟ 4. ΠΑΡ. 2 ΤΟΥ Ν. 3556/2007
Οι κάτωθι υπογράφοντες δηλώνουν με την παρούσα ότι εξ’ όσων γνωρίζουν:
α) Οι Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις της χρήσεως από την 1
η
Ιανουαρίου έως την 31
η
Δεκεμβρίου 2023, οι οποίες καταρτίστηκαν σύμφωνα με τα Διεθνή Πρότυπα Χρηματοοικονομικής Αναφοράς (εφεξής «ΔΠΧΑ»)
όπως έχουν υιοθετηθεί από την Ευρωπαϊκή Ένωση, απεικονίζουν κατά τρόπο αληθή τα στοιχεία που περιλαμβάνονται στην
Κατάσταση Χρηματοοικονομικής Θέσης και στις Καταστάσεις Συνολικού Εισοδήματος, Μεταβολών Ιδίων Κεφαλαίων και
Ταμειακών Ροών για την χρήση αυτή της «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» και των
θυγατρικών εταιρειών της (εφεξής «Όμιλος»), εκλαμβανομένων ως σύνολο, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 5, παρ. 3 έως
5 του Ν.3556/2007.
β) Η ετήσια έκθεση διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου απεικονίζει κατά τρόπο αληθή την εξέλιξη, τις επιδόσεις και την θέση
της «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» καθώς και των θυγατρικών εταιρειών που
περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις, συμπεριλαμβανομένων των
κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων που αυτές αντιμετωπίζουν καθώς και τις απαιτούμενες πληροφορίες βάσει των
παραγράφων 6 - 8 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007.
Αθήνα, 27 Μαρτίου 2024
Οι δηλούντες
Ο Πρόεδρος Δ.Σ.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος
To Μέλος Δ.Σ.
Ηλίας Γεωργιάδης
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Καλλιόπη Καλογερά
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 5 από 106
ΕΤΗΣΙΑ ΕΚΘΕΣΗ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΗΣ ΤΟΥ ΔΙΟΙΚΗΤΙΚΟΥ ΣΥΜΒΟΥΛΙΟΥ ΤΗΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑΣ «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» ΕΠΙ ΤΩΝ ΕΤΗΣΙΩΝ ΕΤΑΙΡΙΚΩΝ ΚΑΙ ΕΝΟΠΟΙΗΜΕΝΩΝ
ΧΡΗΜΑΤΟΟΙΚΟΝΟΜΙΚΩΝ ΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΤΗΣ ΧΡΗΣΕΩΣ 01.01 - 31.12.2023
Έκθεση επί των Ετήσιων Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων της χρήσης 2023
Η παρούσα έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου (εφεξής η «Έκθεση») της Εταιρείας «PREMIA ΑΝΩΝΥΜΗ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΣΕ ΑΚΙΝΗΤΗ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑ» και των θυγατρικών εταιρειών της (εφεξής η «Εταιρεία» και ο «Όμιλος»
αντίστοιχα), αποσκοπεί στην παροχή ορθής και ολοκληρωμένης πληροφόρησης σχετικά με τα γεγονότα τις εξελίξεις και τις
επιδόσεις της της Εταιρείας και του Ομίλου.
Η Έκθεση συντάχθηκε και είναι εναρμονισμένη με τις σχετικές διατάξεις των άρθρων 150-154 του Ν. 4548/2018, της
παραγράφου 7 του άρθρου 4 του Ν. 3556/2007 (ΦΕΚ 91Α/30.04.2007) και τις επ' αυτού εκδοθείσες εκτελεστικές αποφάσεις του
Δ.Σ. της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς και ιδίως την Απόφαση με αριθμό 8/754/14.04.2016.
Η Έκθεση περιλαμβάνεται αυτούσια μαζί με τις Ετήσιες Εταιρικές και Ενοποιημένες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις και τα
λοιπά απαιτούμενα από το νόμο στοιχεία και δηλώσεις στην Ετήσια Χρηματοοικονομική Έκθεση που αφορά τη χρήση 2023.
Η έκθεση είναι ενιαία για όλο τον Όμιλο και βασίζεται στα ενοποιημένα μεγέθη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Αναφορές στα εταιρικά μεγέθη και δεδομένα γίνονται όπου είναι σκόπιμο για λόγους αρτιότερης πληροφόρησης.
1. Επιδόσεις και χρηματοοικονομική θέση
Επενδύσεις σε ακίνητα
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31.12.2023, αποτελείται από:
▪ Σαράντα ένα (41) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 260,90 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους
εκτιμητές του Ομίλου (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.,GEOAXIS ΓΑΙΟΑΞΙΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ & ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ), εκ των οποίων (α) τριάντα τρία (33) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης
επιφανείας 275.102 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €201,53 εκ. και (β) οκτώ (8) ακίνητα προς αξιοποίηση, ήτοι (2)
βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 7.030 τ.μ. και αξίας € 3,31 εκ., (1) εμπορικό ακίνητο συνολικής επιφανείας
59.729 τ.μ. και αξίας € 46,80 εκ.,(4) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας € 4,63 εκ., και (1) ακίνητο
εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων συνολικής επιφανείας 5.253 τ.μ. και αξίας € 4,63 εκ., την 31.12.2023.
▪ Δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας
JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης ΣΔΙΤ, με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών στοιχείων από τη Σύμβαση
ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 36,79 εκ.
Το συνολικό χαρτοφυλάκιο επενδύσεων του Ομίλου την 31.12.2022, αποτελούνταν από:
▪ Σαράντα (40) επενδυτικά ακίνητα συνολικής εύλογης αξίας € 229,07 εκ. όπως αποτιμήθηκε από τους ανεξάρτητους
εκτιμητές του Ομίλου (SAVILLS ΕΛΛΑΣ I.K.E.,GEOAXIS ΓΑΙΟΑΞΙΣ ΥΠΗΡΕΣΙΕΣ & ΕΚΤΙΜΗΣΕΙΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΕΠΕ), εκ των οποίων (α) τριάντα ένα (31) ακίνητα εισοδήματος συνολικής μικτής εκμισθώσιμης
επιφανείας 272.625 τ.μ. η αξία των οποίων ανέρχεται σε €188,96 εκ. και (β) εννέα (9) ακίνητα προς μελλοντική αξιοποίηση,
ήτοι (4) βιομηχανικά ακίνητα συνολικής επιφανείας 44.097 τ.μ. και αξίας € 9,13 εκ., (1) εμπορικό ακίνητο συνολικής
επιφανείας 52.503 τ.μ. και αξίας € 26,25 εκ και (4) οικόπεδα συνολικής επιφανείας 165.620 τ.μ. και αξίας € 4,73 εκ., την
31.12.2022.
▪ Δέκα (10) σχολικές μονάδες συνολικής επιφάνειας 36.505 τ.μ., που βρίσκονται υπό τη διαχείριση της θυγατρικής εταιρείας
JPA AEEΣ μέσω Σύμβασης Δημοσίου-Ιδιωτικού Τομέα (ΣΔΙΤ), με τη συνολική αξία των χρηματοοικονομικών περιουσιακών
στοιχείων από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ να ανέρχονται σε € 38,07 εκ.
Χρηματοοικονομική διάρθρωση
Ο συνολικός δανεισμός του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων και των
επιχορηγήσεων (σημ.6.18-6.19)) ανήλθε σε € 199,60 εκ. έναντι € 176,63 εκ. την 31.12.2022. Η μεταβολή οφείλεται κυρίως
εκταμίευση δανείων ύψους € 26,1 εκ. για την κατασκευή των ακινήτων στην Πειραιώς 180 και την Ξάνθη.
Το σύνολο των ταμειακών διαθεσίμων του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένων των δεσμευμένων καταθέσεων) ανήλθε σε € 45,03
εκ. έναντι € 47,75 εκ. την 31.12.2022. Οι δεσμευμένες καταθέσεις του Ομίλου διαμορφώθηκαν σε € 7,31 εκ. έναντι € 6,96 εκ.
την 31.12.2022.
Ο καθαρός δανεισμός του Ομίλου (σύνολο δανειακών υποχρεώσεων συμπεριλαμβανομένων και των υποχρεώσεων από
μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων και των επιχορηγήσεων (σημ.6.18- 6.19) μείον ταμειακά διαθέσιμα, συμπεριλαμβανομένων
των δεσμευμένων καταθέσεων) την 31.12.2023 διαμορφώθηκε σε € 154,58 εκ. έναντι € 128,87 εκ. την 31.12.2022.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 6 από 106
Κύκλος εργασιών
Τα συνολικά έσοδα από διαχείριση ακινήτων του Ομίλου κατά το 2023 ανήλθαν σε € 18,99 εκ. έναντι € 15,08 εκ. κατά την
προηγούμενη χρήση, παρουσιάζοντας αύξηση € 3,91 εκ. ή 26%. Η αύξηση αυτή, οφείλεται κυρίως σε μισθώματα που προήλθαν
από τις νέες επενδύσεις που πραγματοποιήθηκαν κατά τη διάρκεια του 2023, από νέους μισθωτές καθώς και από
αναπροσαρμογές μισθωμάτων. Τα συνολικά έσοδα περιλαμβάνουν έσοδα από μισθώματα ακινήτων ύψους € 15,36 εκ. και
έσοδα από παροχή υπηρεσιών ύψους € 3,63 εκ. τα οποία κατά κύριο λόγο αφορούν έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ καθώς
και € 0,86 εκ. έσοδα επανατιμολόγησης κοινοχρήστων.
Καθαρό κέρδος από αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
Κατά το 2023, τα κέρδη από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες ανήλθαν σε € 2,31 εκ. έναντι € 16,94 εκ.
την προηγούμενη χρήση παρουσιάζοντας μείωση €14,64 εκ ή 86%. Η μείωση αυτή οφείλεται κατά κύριο λόγο στο ότι κατά την
προηγουμένη χρήση προστέθηκαν στο χαρτοφυλάκιο του Ομίλου 23 επενδυτικά ακίνητα τα οποία αύξησαν σημαντικά τα κέρδη
από αναπροσαρμογή επενδυτικών ακινήτων σε εύλογες αξίες.
Λειτουργικά Αποτελέσματα
Ο Όμιλος για το 2023 παρουσίασε λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων (EBITDA) ύψους € 14,07 εκ. έναντι
€24,42 εκ. την 31.12.2022 παρουσιάζοντας μείωση €10,35 εκ. ή 42%. Η μεταβολή προέκυψε κυρίως από τη μείωση των κερδών
από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία. Τα λειτουργικά κέρδη προ φόρων τόκων και αποσβέσεων, και
εξαιρουμένων των μη επαναλαμβανόμενων εσόδων και εξόδων και των κερδών από αναπροσαρμογή των επενδυτικών
ακινήτων σε εύλογη αξία (Adjusted EBITDA) του Ομίλου, ανήλθαν σε € 12,02 εκ., έναντι € 7,48 εκ. την 31.12.2022,
παρουσιάζοντας αύξηση € 4,54 εκ. ή 61%.
Τα έξοδα σχετιζόμενα με επενδύσεις σε ακίνητα ανήλθαν σε € 5,26 εκ. από € 4,04 εκ. την 31.12.2022, παρουσιάζοντας αύξηση
€ 1,22 εκ. ή 30%. Η αύξηση αυτή οφείλεται κυρίως στις προσθήκες νέων ακινήτων.
Οι δαπάνες προσωπικού ανήλθαν σε € 2,19 εκ. από € 1,91 εκ. την 31.12.2022, παρουσιάζοντας αύξηση € 0,28 εκ. ή 15%, με
τον αριθμό του προσωπικού να ανέρχεται σε 17 άτομα την 31.12.2023 έναντι 16 ατόμων την 31.12.2022.
Τα λοιπά λειτουργικά έξοδα κατά τη χρήση 2023 ανήλθαν σε € 1,43 εκ. έναντι € 2,14 εκ. την 31.12.2022, παρουσιάζοντας
μείωση € 0,71 εκ. ή 33%.
Χρηματοοικονομικά έσοδα & έξοδα
Τα χρηματοοικονομικά έξοδα του Ομίλου ανήλθαν σε € 7,67 εκ., έναντι € 5,97 εκ. την 31.12.2022, παρουσιάζοντας αύξηση €
1,70 εκ. ή 28%. Η αύξηση οφείλεται κυρίως στην αύξηση του δανεισμού του Ομίλου καθώς και στην αύξηση του επιτοκίου
αναφοράς (Euribor).
Τα χρηματοοικονομικά έσοδα του Ομίλου ανήλθαν σε € 2,87 εκ., έναντι € 2,90 εκ. την 31.12.2022, τα οποία κατά κύριο λόγο
αφορούν χρηματοοικονομικά έσοδα της θυγατρικής JPA ΑΕΕΣ καθώς και € 0,49 εκ. έσοδα από προθεσμιακές καταθέσεις.
Φόρος
Επισημαίνεται ότι από την ημερομηνία μετατροπής της Εταιρείας σε Ανώνυμη Εταιρεία Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας
(«ΑΕΕΑΠ»), ήτοι από την έγκριση της αδείας λειτουργίας από το Γενικό Εμπορικό Μητρώο, στις 24 Μαΐου 2022, η μητρική
Εταιρεία και οι θυγατρικές εταιρείες της φορολογούνται σύμφωνα με το άρθρο 31 του Ν 2778/1999 με ειδικό τρόπο.
Ο φόρος επί των επενδύσεων, των χρηματικών διαθεσίμων και των προκαταβολών του Ομίλου την 31.12.2023 ανήλθε σε €
1,45 εκ. έναντι € 0,38 εκ. την 31.12.2022.
Κέρδη μετά από φόρους
Τα κέρδη μετά από φόρους διαμορφώθηκαν σε € 7,24 εκ. έναντι € 15,86 εκ. την 31.12.2022, παρουσιάζοντας μείωση € 8,62 εκ.
ή 54% κυρίως λόγω των χαμηλότερων κερδών από αναπροσαρμογή επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία, καθώς και των
υψηλότερων χρηματοοικονομικών εξόδων και του αυξημένου φόρου επενδύσεων, λόγω της αύξησης των επιτοκίων.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 7 από 106
2. Σημαντικά γεγονότα περιόδου
Εταιρικά γεγονότα
Την 31.07.2023 εγκρίθηκε από το Γ.Ε.ΜΗ η συγχώνευση με απορρόφηση από την Εταιρεία, με ημερομηνία ισολογισμού
μετασχηματισμού για τους σκοπούς της συγχώνευσης την 31.12.2022, των θυγατρικών εταιρειών, «PREMIA ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ
ΔΥΟ ΠΕΥΚΑ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», «PREMIA ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ ΡΙΚΙΑ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ», «ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΑΚΙΝΗΤΑ ΑΝΩΝΥΜΟΣ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ», «ΕΠΕΝΔΥΤΙΚΗ ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΥ
1 ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», «ΑΔΑΜ- TEN ΑΝΑΠΤΥΞΗ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ
ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ», «PIRAEUS REGENERATION ZONAS ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ
ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ ΞΕΝΟΔΟΧΕΙΑΚΩΝ ΕΓΚΑΤΑΣΤΑΣΕΩΝ ΚΑΙ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ», «ΘΕΣΜΙΑ ΑΝΩΝΥΜΟΣ
ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΠΟΘΗΚΕΥΣΗΣ ΔΙΑΚΙΝΗΣΗΣ ΕΜΠΟΡΕΥΜΑΤΩΝ ΚΑΙ ΕΚΜΙΣΘΩΣΗΣ ΑΠΟΘΗΚΕΥΤΙΚΩΝ ΧΩΡΩΝ», και «VALOR
PROPERTIES ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ» σύμφωνα με τις διατάξεις των άρθρων 7-21, 30-38 και (κατά την έκταση που τυγχάνουν
εφαρμογής αναφορικά με την VALOR PROPERTIES ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΙΚΕ) 43-45 του Ν. 4601/2019, καθώς και τις διατάξεις
του Ν. 4548/2018 και των άρθρων 1-5 του Ν. 2166/1993, όπως ισχύουν.
Την 10.07.2023 συστάθηκε η εταιρεία PANDORA INVEST ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, (στην οποία η Εταιρεία εισέφερε το 80% του
αρχικού μετοχικού κεφαλαίου, καταβάλλοντας το ποσό των € 80 χιλ., ενώ το υπόλοιπο 20% εισφέρθηκε από την εταιρεία VIA
FUTURA A.B.) η οποία τον Οκτώβριο του 2023 προχώρησε στην υπογραφή προσυμφώνων, για την απόκτηση ακινήτων από
την ALPHA BANK αξίας € 26,8 εκ. για τα οποία έχει δοθεί προκαταβολή αξίας € 1,4 εκ η αγορά των οποίων αναμένεται να
ολοκληρωθεί εντός του 2024.
Επενδύσεις
Ο Όμιλος προχώρησε εντός της τρέχουσας χρήσης στις κάτωθι επενδύσεις, οι οποίες συνέβαλαν στη διασπορά του
χαρτοφυλακίου επενδύσεων του Ομίλου:
1.Την 11.01.2023 η θυγατρική εταιρεία PRIMALAFT A.E. προχώρησε στην απόκτηση όμορου με το Athens Heart οικοπέδου
επιφανείας 1.849 τ.μ., το οποίο εντάσσεται στο σχεδιασμό μετατροπής του ακινήτου σε γραφειακό συγκρότημα, έναντι τιμήματος
€ 1,50 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,022 εκ.), το οποίο βρίσκεται επί της οδού Πειραιώς 180. Οι
εργασίες στο ακίνητο βρίσκονται σε εξέλιξη με ορίζοντα ολοκλήρωσης το πρώτο εξάμηνο του 2024. Σημειώνεται ότι εντός της
τρέχουσας χρήσης πραγματοποιήθηκαν κατασκευαστικές εργασίες, άμεσα έξοδα που αφορούν την κατασκευή, τόκοι
κατασκευαστικής περιόδου, καθώς και ποινές πρόωρης λήξης μισθώσεων, συνολικού ύψους € 20,5 εκ. Η εύλογη αξία του
ακινήτου κατά την 31.12.2023 ανέρχεται σε € 46.8 εκ.
2. Την 15.03.2023, η Εταιρεία προχώρησε στην απόκτηση μισθωμένου ακινήτου επιφάνειας 12.230 τ.μ. εντός οικοπέδου
συνολικής επιφάνειας 99.133 τ.μ., που βρίσκεται περιοχή του Μοσχοχωρίου Φθιώτιδος, επί του οποίου βρίσκονται οι
εγκαταστάσεις του Φυσικού Μεταλλικού Νερού ΙΟΛΗ. Μισθωτής του ακινήτου είναι η νεοσυσταθείσα εταιρεία ΙΟΛΗ ΠΗΓΗ
ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ, θυγατρική της STERNER STENHUS GREECE (βασικού μετόχου της Εταιρείας που
από τον Νοέμβριο 2022 κατέχει και το πλειοψηφικό μερίδιο στην ΜΠΟΥΤΑΡΗ ΟΙΝΟΠΟΙΕΙΑ ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ). Το τίμημα
ανήλθε σε € 2,1 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,115 εκ.), ενώ η εύλογη αξία του ακινήτου κατά την
31.12. 2023 ανέρχεται σε € 3,9 εκ..
3. Την 21.03.2023, η Εταιρεία ολοκλήρωσε την απόκτηση ενός αυτοτελούς ακινήτου στην Ξάνθη συνολικής επιφάνειας 5.253
τ.μ. του οποίου οι υπέρ του ισογείου όροφοι θα λειτουργήσουν ως φοιτητική εστία, ενώ το ισόγειο του ακινήτου θα λειτουργήσει
ως εμπορικό κατάστημα. Το τίμημα ανήλθε σε € 2,1 εκ. (μη συμπεριλαμβανομένων εξόδων κτήσης ποσού € 0,367εκ.), ενώ η
εύλογη αξία του ακινήτου κατά την 31 Δεκεμβρίου 2023 ανέρχεται σε € 4,6 εκ. Οι εργασίες στο ακίνητο βρίσκονται σε εξέλιξη με
ορίζοντα ολοκλήρωσης το πρώτο εξάμηνο του 2024. Σημειώνεται ότι εντός της τρέχουσας χρήσης πραγματοποιήθηκαν
κατασκευαστικές εργασίες, ύψους € 1,8 εκ.
4. Επίσης σημαντικές κατασκευαστικές εργασίες πραγματοποιήθηκαν στα ακίνητα που βρίσκονται στο Ωραιόκαστρο
Θεσσαλονίκης (ανάπτυξη κτιρίου 3.063 τ.μ.. με μισθωτή την Leroy Merlin) και στην Παιανία (επέκταση 644 τ.μ. με μισθωτή την
PEPCO), ύψους € 0,46 εκ., € 1,34 εκ . αντίστοιχα και προσθήκες στη θέση Δύο Πεύκα Ασπροπύργου (κατασκευή ψυκτικών
θαλάμων 1.808 τ.μ. με μισθωτή την Friesland) ύψους € 1,24 εκ.
Συμμετοχή σε κοινοπραξία
Την 02.02.2023 η Εταιρεία απέκτησε το 25% του μετοχικού κεφαλαίου της νεοσυσταθείσας εταιρείας P & E INVESTMENTS
ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ καταβάλλοντας το ποσό των € 0,125 εκ. ενώ με 75%
συμμετέχει ο όμιλος DIMAND. H P & E INVESTMENTS ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΕΙΑ ΑΞΙΟΠΟΙΗΣΗΣ ΚΑΙ ΑΝΑΠΤΥΞΗΣ ΑΚΙΝΗΤΩΝ
μέσω δεσμευτικής συμφωνίας που υπεγράφη την 04.02.2023 θα αποκτήσει το 65% του μετοχικού κεφαλαίου της εταιρείας
SKYLINE ΑΚΙΝΗΤΑ ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ Α.Ε. («Skyline») από την Alpha Group Investments Ltd του Ομίλου ALPHA BANK.
Στόχος είναι η ολοκλήρωση της συναλλαγής να πραγματοποιηθεί μέχρι το πρώτο εξάμηνο 2024.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 8 από 106
Πωλήσεις Ακινήτων
Την 30.10.2023 η Εταιρεία προχώρησε στην πώληση ακινήτου ιδιοκτησίας της επί της οδού Ορφέως 166 στην περιοχή του
Βοτανικού-Ελαιώνα Αττικής έναντι τιμήματος € 5,5 εκ. Η εύλογη αξία του ανερχόταν σε € 4,1 εκ. σύμφωνα με την έκθεση
εκτίμησης της 30.6.2023 και ήταν άνευ δανειακής επιβάρυνσης.
Χρηματοδοτήσεις
Την 20.03.2023 η Εταιρεία υπέγραψε με την τράπεζα Alpha Bank σύμβαση παροχής ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού ύψους
€3 εκ. με σκοπό τη χρηματοδότηση αγοράς του ακινήτου της Ξάνθης και την κάλυψη γενικών επιχειρηματικών σκοπών. Εντός
της τρέχουσας χρήσης εκταμιεύθηκε ποσό € 2,7 εκ. Το εν λόγω δάνειο εξοφλήθηκε την 17.10.2023 με την έκδοση νέου
ομολογιακού δανείου.
Συγκεκριμένα, την 31.08.2023 η Εταιρεία υπέγραψε με την Alpha Bank ομολογιακό δάνειο ύψους €3,98 εκ. διάρκειας 11 ετών
στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας («ΤΑΑ») με σκοπό την ανακατασκευή του ακινήτου της στην Ξάνθη και
την αναχρηματοδότηση του ως άνω ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού. Εντός της τρέχουσας χρήσης εκταμιεύθηκε ποσό
ύψους €2,7 εκ.
Την 28.06.2023 η θυγατρική PRIMALAFT A.E. υπέγραψε με την Εθνική Τράπεζα σύμβαση παροχής ανοιχτού αλληλόχρεου
λογαριασμού ύψους €25 εκ. με σκοπό α) την αποπληρωμή ενδοομιλικού δανείου προς την μητρική Εταιρεία, β) γενικούς
επιχειρηματικούς σκοπούς και γ) την ανακατασκευή του ακινήτου της. Εντός της τρέχουσας χρήσης εκταμιεύθηκε ποσό €19,7εκ..
Από αυτό το ποσό έγινε μερική αποπληρωμή των ενδοομιλικών δανείων προς την μητρική Εταιρεία συνολικού ύψους € 7,1εκ.
Το δάνειο αυτό εξοφλήθηκε με την εκταμίευση νέου ομολογιακού δανείου.
Συγκεκριμένα, την 27.09.2023 η θυγατρική PRIMALAFT A.E. υπέγραψε με την Εθνική Τράπεζα ομολογιακό δάνειο ύψους €40,6
εκ. διάρκειας 20 ετών στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας («ΤΑΑ») με σκοπό α) την αναχρηματοδότηση
ανοιχτού αλληλόχρεου λογαριασμού και β) την ανακατασκευή του ακινήτου της. Εντός της τρέχουσας χρήσης εκταμιεύθηκε
ποσό € 23,4εκ..
3. Περιγραφή και διαχείριση των κυριότερων κινδύνων και αβεβαιοτήτων
Ο Όμιλος εκτίθεται σε κινδύνους που προέρχονται από την αβεβαιότητα που χαρακτηρίζει τις εκτιμήσεις για τα ακριβή μεγέθη
της αγοράς και την μελλοντική τους εξέλιξη. Στους κινδύνους περιλαμβάνονται ο κίνδυνος αγοράς (μεταβολές στις τιμές και στα
επιτόκια της αγοράς), ο κίνδυνος ρευστότητας και ο πιστωτικός κίνδυνος. Η πολιτική διαχείρισης κινδύνων του Ομίλου επιδιώκει
να ελαχιστοποιήσει την ενδεχόμενη αρνητική τους επίδραση στη χρηματοοικονομική απόδοση του Ομίλου.
3.1. Κίνδυνος που σχετίζεται με το μακροοικονομικό περιβάλλον στην Ελλάδα
Λόγω της φύσης της δραστηριότητάς του, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε διακυμάνσεις της γενικότερης κατάστασης της
ελληνικής οικονομίας και ειδικότερα, της αγοράς ακινήτων. Η διακύμανση αυτή των μακροοικονομικών συνθηκών και κατ’
επέκταση των συνθηκών της εγχώριας αγοράς ακινήτων, επιδρά ενδεικτικά:
▪ στο επίπεδο προσφοράς/ζήτησης για τα ακίνητα, επηρεάζοντας τη δυνατότητα του Ομίλου να εκμισθώσει τα κενά
επενδυτικά ακίνητα ή να τα εκμισθώσει με ελκυστικούς όρους (ύψος και διάρκεια των βασικών ανταλλαγμάτων των
συμβάσεων μίσθωσης) και σε φερέγγυους μισθωτές ή να αυξήσει τις δαπάνες που απαιτούνται για τη σύναψη μισθώσεων
(π.χ. κόστη διαμόρφωσης) λόγω μειωμένης ζήτησης ή αυξημένης προσφοράς ακινήτων ή συρρίκνωσης της εγχώριας
οικονομικής δραστηριότητας, ή/και να διαθέσει κάποιο ακίνητο του χαρτοφυλακίου του (είτε γιατί δεν αποφέρει την
αναμενόμενη απόδοση είτε για να καλύψει τυχόν ανάγκες ρευστότητας) σε ευνοϊκές συνθήκες αγοράς και με αναμενόμενο
αντάλλαγμα (καθώς η εμπορευσιμότητα των ακινήτων επηρεάζεται εκτός από την τοποθεσία του ακινήτου, και από την
προσφορά και τη ζήτηση για τον τύπο του ακινήτου και το ευρύτερο μακροοικονομικό περιβάλλον της Ελλάδας),
▪ στη δυνατότητα καταβολής των μισθωμάτων από τους μισθωτές,
▪ στο προεξοφλητικό επιτόκιο ή/και την προσφορά/ζήτηση συγκρίσιμων ακινήτων και κατ’ επέκταση, λόγω των ανωτέρω,
στην εκτίμηση της εύλογης αξίας των ακινήτων.
3.2 Ενεργειακή κρίση και γεωπολιτικές εξελίξεις & συνέχιση δραστηριότητας του Ομίλου
Η ενεργειακή κρίση που ξεκίνησε το 2022, το βάθος και εύρος της οποίας δεν δύναται να εκτιμηθεί επί του παρόντος, συμβάλλει
στη δημιουργία ενός κλίματος αβεβαιότητας αναφορικά με την επίδραση των πληθωριστικών πιέσεων στην κατανάλωση, τις
επενδύσεις και κατ’ επέκταση στην οικονομική ανάπτυξη. Η άνοδος των τιμών της ενέργειας σε συνδυασμό με τις διαταραχές
στις εφοδιαστικές αλυσίδες οι οποίες αυξάνουν τα κόστη μεταφοράς και παραγωγής, έχουν τροφοδοτήσει ισχυρές
πληθωριστικές πιέσεις διεθνώς, μεγεθύνοντας την αβεβαιότητα για την επίπτωσή τους στον ρυθμό οικονομικής ανάπτυξης των
προσεχών ετών. Επιπλέον, ο πόλεμος στην Ουκρανία Φ ασκεί περαιτέρω πίεση στις τιμές της ενέργειας και κατ’ επέκταση στον
πληθωρισμό.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 9 από 106
Αναφορικά με τις πληθωριστικές πιέσεις, σημειώνεται ότι τα έσοδα του Ομίλου από μισθώματα βασίζονται στην πλειοψηφία
τους σε μακροπρόθεσμες συμβάσεις και είναι συνδεδεμένα με ρήτρα αναπροσαρμογής σε σχέση με την μεταβολή του δείκτη
τιμών καταναλωτή. Σε κάθε περίπτωση, επισημαίνεται ότι δεν είναι δυνατόν να προβλεφθεί η επίπτωση μιας παρατεταμένης
περιόδου πληθωριστικών πιέσεων στην οικονομική κατάσταση των μισθωτών του Ομίλου.
Επίσης, σημειώνεται ότι ο Όμιλος κατά την τρέχουσα χρήση έχει έκθεση σε έργα ανάπτυξης ακινήτων. Οι αυξήσεις του
κατασκευαστικού κόστους δεν εκτιμάται ότι θα επηρεάσουν ουσιωδώς την οικονομική κατάσταση του Ομίλου λόγω της μικρής
χρονικής διάρκειας κατασκευής και της μικρής συμμετοχής τους στο σύνολο του επενδυτικού του χαρτοφυλακίου.
Αναφορικά με τις τρέχουσες γεωπολιτικές εξελίξεις στην Ουκρανία και στην Μέση Ανατολή αξίζει να σημειωθεί ότι ο Όμιλος
δραστηριοποιείται αποκλειστικά στην Ελλάδα και δεν έχει μισθωτές οι οποίοι προέρχονται από χώρες που πλήττονται άμεσα
από τις πολεμικές συγκρούσεις.
Καθώς τα δεδομένα μεταβάλλονται διαρκώς, οποιεσδήποτε εκτιμήσεις σχετικά με τις επιπτώσεις από την ενεργειακή κρίση και
τον πόλεμο στην Ουκρανία και στην Μέση Ανατολή στην εγχώρια οικονομία, την αγορά ακινήτων και κατ’ επέκταση στα
οικονομικά αποτελέσματα του Ομίλου υπόκεινται σε υψηλό βαθμό αβεβαιότητας. Ο Όμιλος παρακολουθεί προσεκτικά και
αξιολογεί συνεχώς τις εξελίξεις.
Λαμβάνοντας υπόψη την χρηματοοικονομική θέση του Ομίλου, τη σύνθεση και διασπορά του χαρτοφυλακίου των ακινήτων του,
τον μακροπρόθεσμο επενδυτικό ορίζοντα που εφαρμόζει, σε συνδυασμό με την εξασφάλιση των απαραίτητων χρηματοδοτικών
κεφαλαίων για την υλοποίηση της επενδυτικής του στρατηγικής σε μεσοπρόθεσμο επίπεδο, συμπεραίνεται ότι ο Όμιλος διαθέτει
τους απαραίτητους πόρους λειτουργίας και υλοποίησης της μεσοπρόθεσμης στρατηγικής του. Κατ’ αυτόν τον τρόπο οι
χρηματοοικονομικές καταστάσεις έχουν συνταχθεί σύμφωνα με την αρχή της συνέχισης της δραστηριότητας του Ομίλου.
3.3 Κίνδυνος αγοράς που συνδέεται με τις τιμές επενδυτικών ακινήτων και μισθωμάτων
Ο Όμιλος εκτίθεται σε κίνδυνο τιμών λόγω ενδεχόμενης μεταβολής της αξίας των ακινήτων και μείωσης των μισθωμάτων. Τυχόν
αρνητική μεταβολή στην εύλογη αξία των ακινήτων του χαρτοφυλακίου του ή/και στα μισθώματα, θα έχει αρνητική επίπτωση
στην χρηματοοικονομική θέση του Ομίλου.
Η λειτουργία της αγοράς ακινήτων εμπεριέχει κινδύνους που σχετίζονται με παράγοντες όπως η γεωγραφική θέση, η
εμπορικότητα του ακινήτου, η γενικότερη επιχειρηματική δραστηριότητα της περιοχής και το είδος της χρήσης σε σχέση με
μελλοντικές εξελίξεις και τάσεις. Οι παράγοντες αυτοί καθένας ξεχωριστά ή σε συνδυασμό μπορούν να επιφέρουν εμπορική
αναβάθμιση ή υποβάθμιση της περιοχής και του ακινήτου με άμεση επίδραση στην αξία του. Επιπλέον, οι διακυμάνσεις στο
οικονομικό κλίμα είναι δυνατόν να επηρεάσουν τη σχέση απόδοσης-κινδύνου που αναζητούν οι επενδυτές και να τους
οδηγήσουν σε αναζήτηση άλλων μορφών επένδυσης με αποτέλεσμα να υπάρξουν αρνητικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων
που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την εύλογη αξία των ακινήτων του Ομίλου και κατ’ επέκταση τις επιδόσεις του και την
χρηματοοικονομική του θέση.
Ο Όμιλος επικεντρώνει την επενδυτική του δραστηριότητα σε περιοχές και κατηγορίες ακινήτων (εμπορικά ακίνητα όπως
ενδεικτικά κέντρα αποθήκευσης και διανομής, σούπερ μάρκετ, εξυπηρετούμενα διαμερίσματα κλπ.) για τα οποία αναμένεται
επαρκής ζήτηση και εμπορικότητα τουλάχιστον σε μεσοπρόθεσμο ορίζοντα με βάση τα σημερινά δεδομένα και τις προβλέψεις.
Ο Όμιλος ενδέχεται να εκτεθεί μελλοντικά σε πιθανές διεκδικήσεις σχετικά με ελαττώματα στην ανάπτυξη, κατασκευή και
ανακαίνιση των ακινήτων οι οποίες δύνανται να έχουν ουσιωδώς αρνητική επίδραση στην επιχειρηματική δραστηριότητα, στα
μελλοντικά αποτελέσματα και στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση.
Ο ενδελεχής έλεγχος που διεξάγει ο Όμιλος κατά την απόκτηση νέων ακινήτων δεν αποκλείεται να μην μπορέσει να εντοπίσει
όλους τους κινδύνους και τις υποχρεώσεις σε σχέση με μία επένδυση με δυσμενείς συνέπειες στα μελλοντικά αποτελέσματα και
στη μελλοντική χρηματοοικονομική του θέση.
Για την έγκαιρη αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου ο Όμιλος φροντίζει να επιλέγει ακίνητα τα οποία τυγχάνουν εξαιρετικής
γεωγραφικής θέσης και προβολής και σε περιοχές οι οποίες είναι αρκετά εμπορικές ώστε να μειώσει την έκθεσή του σε αυτόν
τον κίνδυνο.
Επίσης ο Όμιλος διέπεται από θεσμικό πλαίσιο, όπως ορίζεται από το Ν. 2778/1999, το οποίο συμβάλλει σημαντικά στην
αποφυγή ή / και έγκαιρη αναγνώριση και αντιμετώπιση του σχετικού κινδύνου, όπου ορίζει ότι: (α) τα ακίνητα του χαρτοφυλακίου
αποτιμώνται περιοδικά, καθώς και προ αποκτήσεων και μεταβιβάσεων, από ανεξάρτητο πιστοποιημένο εκτιμητή, (β)
προβλέπεται η δυνατότητα επένδυσης σε ανάπτυξη και κατασκευή ακινήτων υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις και
περιορισμούς, και (γ) απαγορεύεται η αξία κάθε ακινήτου να υπερβαίνει το 25% της αξίας του συνολικού χαρτοφυλακίου
ακινήτων.
Σχετικά με τον κίνδυνο που προέρχεται από τη μείωση των μισθωμάτων, και προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος
αρνητικής μεταβολής αυτών από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο μέλλον, ο Όμιλος συνάπτει μακροπρόθεσμες
λειτουργικές μισθώσεις. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων, για την πλειοψηφία των μισθώσεων, συνδέονται με τον
Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου και σε περίπτωση αρνητικού πληθωρισμού δεν υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 10 από 106
3.4 Κίνδυνος ταμειακών ροών λόγω μεταβολής των επιτοκίων
Ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των επιτοκίων που επικρατούν στην αγορά και τα οποία επηρεάζουν την
χρηματοοικονομική του θέση καθώς και τις ταμειακές του ροές. Η έκθεση του Ομίλου στον κίνδυνο από διακυμάνσεις στα
επιτόκια προέρχεται κυρίως από τραπεζικά δάνεια που κατά κανόνα συνάπτονται με μεταβλητά επιτόκια με βάση το Euribor.
Ο Όμιλος αξιολογεί την έκθεσή του στον κίνδυνο μεταβολής των επιτοκίων και εξετάζει τις δυνατότητες διαχείρισης του μέσω
ενδεικτικά, βελτίωσης των όρων ή/και αναχρηματοδότησης των υφιστάμενων δανείων. Αξίζει να σημειωθεί ότι σε συνέχεια
έκδοσης του διαπραγματεύσιμου στο Χρηματιστήριο ΑFθηνών ομολόγου, 5ετούς διάρκειας ύψους € 100 εκ., σημαντικό μέρος
του συνολικού υφιστάμενου δανεισμού του Ομίλου διαθέτει σταθερό επιτόκιο και συνεπώς δεν υπόκειται στο σχετικό κίνδυνο.
Το ίδιο ισχύει και για το μέρος του δανεισμού που συνάπτει ο Όμιλος στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας
(«ΤΑΑ»), το οποίο ανερχόταν συνολικά σε 9,13 εκ. κατά την 31.12.2023 και το οποίο διαθέτει σταθερό επιτόκιο.
Η παρακάτω ανάλυση ευαισθησίας βασίζεται στην παραδοχή ότι μεταβάλλεται το επιτόκιο δανεισμού του Ομίλου, ενώ οι
υπόλοιπες μεταβλητές παραμένουν σταθερές. Σημειώνεται ότι στην πραγματικότητα, η μεταβολή μιας παραμέτρου (αλλαγή
επιτοκίου) μπορεί να επηρεάσει περισσότερες από μία μεταβλητές. Εάν το επιτόκιο δανεισμού, το οποίο αποτελεί το μεταβλητό
κόστος δανεισμού του Ομίλου και το οποίο κατά την 31.12.2023 ήταν 3,923% αυξηθεί κατά 100 μονάδες βάσης, η επίδραση
στα αποτελέσματα του Ομίλου θα ήταν αρνητική κατά περίπου € 1 εκ. (εξαιρώντας το σταθερό κόστος δανεισμού το οποίο
απορρέει από το κοινό ομολογιακό δάνειο ύψους € 100 εκατ. και το μέρος των δανείων στο πλαίσιο του ΤΑΑ).
3.5 Κίνδυνοι που αφορούν στη χρηματοδότηση του Ομίλου
Ο κίνδυνος ρευστότητας συνίσταται στην ενδεχόμενη αδυναμία του Ομίλου να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις του λόγω
έλλειψης επαρκών ταμειακών διαθεσίμων. Τα διαθέσιμα ταμειακά υπόλοιπα προσφέρουν στον Όμιλο ισχυρή ρευστότητα. Στο
πλαίσιο μίας πολιτικής συνετούς οικονομικής διαχείρισης, η Διοίκηση του Ομίλου επιδιώκει να διαχειρίζεται το δανεισμό του
αξιοποιώντας μία ποικιλία χρηματοδοτικών πηγών και σε συμφωνία με τον επιχειρησιακό σχεδιασμό και τους στρατηγικούς
στόχους του. Ο Όμιλος εκτιμά τις χρηματοδοτικές του ανάγκες και τις διαθέσιμες πηγές χρηματοδότησης στην εγχώρια
χρηματοοικονομική αγορά και διερευνά τις όποιες ευκαιρίες άντλησης επιπρόσθετων κεφαλαίων μέσω έκδοσης δανεισμού στην
εν λόγω αγορά.
Ενδεχόμενη μη συμμόρφωση της Εταιρείας και θυγατρικών του Ομίλου (συμπεριλαμβανομένης της JPA) με περιοριστικές
ρήτρες ( «financial covenants») και άλλες υποχρεώσεις του που απορρέουν από υφιστάμενες ή/και μελλοντικές συμβάσεις
χρηματοδότησής τους, θα μπορούσαν να οδηγήσουν σε καταγγελία των εν λόγω χρηματοδοτικών συμβάσεων και, περαιτέρω,
σε σταυροειδή αθέτηση των υποχρεώσεων («cross-default») των χρηματοδοτικών συμβάσεων, η οποία θα μπορούσε να θέσει
σε κίνδυνο την ικανότητα της Εταιρείας και των εταιρειών του Ομίλου να ανταποκριθούν στις δανειακές υποχρεώσεις τους,
καθιστώντας άμεσα πληρωτέες τις σχετικές υποχρεώσεις και να επηρεάσει αρνητικά τις προοπτικές του Ομίλου.
Η ικανότητα της Εταιρείας να διανείμει μερίσματα στους μετόχους της εκτός από το ελάχιστο μέρισμα του Ν. 2778/1999 όπως
εκάστοτε ισχύει περιορίζεται από συγκεκριμένους όρους των δανειακών της συμβάσεων.
3.6 Κίνδυνος ρευστότητας
Ο κίνδυνος ρευστότητας συνίσταται στην ενδεχόμενη αδυναμία του Ομίλου να καλύψει τις τρέχουσες υποχρεώσεις του λόγω
έλλειψης επαρκών ταμειακών διαθεσίμων.
Ο Όμιλος εξασφαλίζει την απαιτούμενη ρευστότητα ώστε να ικανοποιεί εμπρόθεσμα τις υποχρεώσεις του, μέσω της τακτικής
παρακολούθησης των αναγκών ρευστότητας και των εισπράξεων των οφειλών από τους μισθωτές, της διατήρησης επαρκών
ταμειακών διαθεσίμων και της συνετής διαχείρισης τους. Παράλληλα, επιδιώκει την ενεργητική διαχείριση του δανεισμού της
αξιοποιώντας τα διαθέσιμα χρηματοδοτικά εργαλεία, όπως π.χ. η χρηματοδότηση μέσω του διαπραγματεύσιμου ομολογιακού
δανείου € 100 εκ. που εξέδωσε το 2022 και οι χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του ΤΑΑ.
Επίσης, η Εταιρεία ήδη έχει συνάψει δανειακές συμβάσεις ή βρίσκεται σε συζητήσεις με τράπεζες σχετικά με την παροχή
πρόσθετων δανειακών κεφαλαίων προκειμένου να πραγματοποιήσει το επενδυτικό της σχέδιο.
Η ρευστότητα του Ομίλου παρακολουθείται από τη Διοίκηση σε τακτά χρονικά διαστήματα, μέσω του δείκτη γενικής ρευστότητας
(«current ratio»). Ο δείκτης γενικής ρευστότητας είναι ο λόγος των βραχυπρόθεσμων περιουσιακών στοιχείων (κυκλοφορούν
ενεργητικό) προς το σύνολο των βραχυπρόθεσμων υποχρεώσεων όπως παρουσιάζεται στις χρηματοοικονομικές καταστάσεις.
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Κυκλοφορούν ενεργητικό
49.936
41.816
40.691
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
7.167
5.456
2.213
Άμεση ή Γενική Ρευστότητα
6,97
7,66
18,3
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 11 από 106
3.7 Κίνδυνος πληθωρισμού
Αφορά στην αβεβαιότητα για την πραγματική αξία των επενδύσεων του Ομίλου από ενδεχόμενη σημαντική αύξηση του
πληθωρισμού κατά τις επόμενες περιόδους. Σχετικά με τον κίνδυνο αυτόν, ο οποίος σχετίζεται με τις μειώσεις των μισθωμάτων
και προκειμένου να ελαχιστοποιηθεί ο κίνδυνος αρνητικής μεταβολής αυτών, από σημαντικές μεταβολές του πληθωρισμού στο
μέλλον, ο Όμιλος συνάπτει μακροπρόθεσμες λειτουργικές μισθώσεις. Οι ετήσιες αναπροσαρμογές των μισθωμάτων, για την
πλειοψηφία των μισθώσεων, συνδέονται με τον Δ.Τ.Κ. πλέον περιθωρίου, σε περίπτωση δε αρνητικού πληθωρισμού δεν
υπάρχει αρνητική επίπτωση στα μισθώματα.
3.8 Πιστωτικός κίνδυνος
Ο Όμιλος εκτίθεται σε πιστωτικό κίνδυνο αναφορικά με τις εμπορικές απαιτήσεις από μισθωτές και τις απαιτήσεις από πωλήσεις
ακινήτων. Δύο σημαντικές εκφάνσεις του πιστωτικού κινδύνου είναι ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου και ο κίνδυνος
συγκέντρωσης.
- Κίνδυνος Συγκέντρωσης : Ο κίνδυνος συγκέντρωσης αφορά στην υψηλή εξάρτηση από συγκεκριμένους πελάτες-μισθωτές
που μπορεί να δημιουργήσει είτε σοβαρό πρόβλημα βιωσιμότητας του Ομίλου σε περίπτωση αφερεγγυότητάς τους, είτε
απαίτηση προνομιακής μεταχείρισης από την πλευρά των μισθωτών.
Σημαντικό τμήμα των εσόδων του Ομίλου από μισθώματα προέρχεται από 3 μισθωτές, που ανήκουν κυρίως στον κλάδο των
βιομηχανικών ακινήτων, που συνολικά αντιπροσωπεύουν το 29% των συνολικών ετησιοποιημένων μισθωμάτων, με ημερομηνία
αναφοράς την 31.12.2023. Επομένως, ο Όμιλος είναι εκτεθειμένος σε κίνδυνο αντισυμβαλλομένου και τυχόν αδυναμία
καταβολής μισθωμάτων, καταγγελία ή επαναδιαπραγμάτευση των όρων των συγκεκριμένων μισθώσεων από πλευράς των
μισθωτών, με όρους δυσμενέστερους για τον Όμιλο, ενδέχεται να έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική
δραστηριότητα, τα αποτελέσματα, τη χρηματοοικονομική κατάσταση και τις προοπτικές του Ομίλου.
- Κίνδυνος Αντισυμβαλλόμενου: Ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου αναφέρεται στην πιθανότητα ο αντισυμβαλλόμενος σε μία
συναλλαγή να αθετήσει τη συμβατική του υποχρέωση πριν την οριστική τακτοποίηση των χρηματοροών που προκύπτουν από
τη συναλλαγή. Στην προκειμένη περίπτωση, ο Όμιλος υπόκειται στον κίνδυνο της συνεργασίας με τυχόν αφερέγγυους μισθωτές,
με συνέπεια τη δημιουργία επισφαλών/αβέβαιης είσπραξης απαιτήσεων.
Για την ελαχιστοποίηση των επιπτώσεών του εν λόγω κινδύνου, ο Όμιλος αξιολογεί την πιστοληπτική ικανότητα των
αντισυμβαλλομένων του και επιδιώκει τη λήψη επαρκών εγγυήσεων.
3.9 Κίνδυνοι που αφορούν τη δραστηριότητα της θυγατρικής εταιρείας JPA ΑΕΕΣ
Η Εταιρεία JPA ΑΕΕΣ συστάθηκε με μοναδικό σκοπό την ανάληψη, μελέτη, χρηματοδότηση, κατασκευή και τεχνική διαχείριση
10 σχολικών μονάδων στην περιφέρεια Αττικής. Δεδομένης της ολοκλήρωσης της φάσης κατασκευής των σχολικών μονάδων
κατά το έτος 2017, βρίσκεται σε εξέλιξη η φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων.
Βάσει της Σύμβασης ΣΔΙΤ, προβλέπεται η τήρηση συγκεκριμένων προδιαγραφών αναφορικά με την ποιότητα των υπηρεσιών
κατά τη φάση της Λειτουργίας και Συντήρησης των σχολικών μονάδων. Τυχόν μη τήρηση των σχετικών προδιαγραφών ενδέχεται
να οδηγήσει σε καταγγελία, γεγονός που θα είχε αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα της Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ και
συνακόλουθα στα αποτελέσματα και στη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο βασικός πελάτης της JPA ΑΕΕΣ είναι η ΚΤΥΠ ΑΕ, η οποία αποτελεί Εταιρεία του ευρύτερου Δημοσίου Τομέα, με αποτέλεσμα
ο Όμιλος να είναι εκτεθειμένος σε πιστωτικό κίνδυνο σε περίπτωση αδυναμίας του Ελληνικού Δημοσίου να ανταποκριθεί έγκαιρα
στις υποχρεώσεις του, όπως απορρέουν από τη Σύμβαση ΣΔΙΤ. Τυχόν τέτοια αδυναμία από πλευράς ΚΤΥΠ ΑΕ, ενδέχεται να
έχει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στην επιχειρηματική δραστηριότητα της JPA ΑΕΕΣ και στα αποτελέσματά της, και κατ’
επέκταση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
Ο Όμιλος ενδέχεται να υποστεί ουσιώδεις ζημιές από τη δραστηριότητα της Εταιρείας JPA ΑΕΕΣ, που υπερβαίνουν τυχόν
ασφαλιστική αποζημίωση ή από γεγονότα που έλαβαν χώρα και για τα οποία δεν δύναται να ασφαλιστεί, γεγονός που θα είχε
αρνητική επίδραση στα αποτελέσματα και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου.
3.10 Κεφαλαιουχικός κίνδυνος
Ο σκοπός του Ομίλου όσον αφορά τη διαχείριση του κεφαλαίου είναι να διασφαλίσει την ικανότητά του να παραμένει σε
συνεχιζόμενη δραστηριότητα, με σκοπό να παράγει κέρδη για τους μετόχους και οφέλη για τα υπόλοιπα ενδιαφερόμενα μέρη
και να διατηρήσει τη βέλτιστη κεφαλαιακή δομή ώστε να μειώσει το κόστος του κεφαλαίου.
Ο κίνδυνος από υψηλή δανειακή επιβάρυνση μπορεί να οδηγήσει σε αδυναμία αποπληρωμής των δανειακών υποχρεώσεων
(κεφαλαίου και τόκων), μη συμμόρφωση με τους όρους των δανείων και ενδεχομένη αδυναμίας σύναψης νέων δανειακών
συμβάσεων.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 12 από 106
Το νομικό καθεστώς που διέπει τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία στην Ελλάδα, τους επιτρέπει τη
σύναψη δανείων και παροχή πιστώσεων σε αυτές με ποσά που στο σύνολό τους δεν υπερβαίνουν το 75% του ενεργητικού
τους, για την απόκτηση και αξιοποίηση ακινήτων.
Για την αντιμετώπιση αυτού του κινδύνου, η εξέλιξη της κεφαλαιακής διάρθρωσης παρακολουθείται βάσει συντελεστή
μόχλευσης («gearing ratio») που αφορά τη σχέση του καθαρού δανεισμού προς τα συνολικά κεφάλαια σε τακτά διαστήματα και
σε κάθε περίπτωση πριν την απόφαση λήψης νέου δανείου.
Επίσης, ο Όμιλος παρακολουθεί σε τακτική βάση όλους τους χρηματοοικονομικούς δείκτες των δανείων του, με τους οποίους
είναι σε συμμόρφωση.
Ο Όμιλος παρακολουθεί τα κεφάλαια του με βάση τον συντελεστή μόχλευσης, ως ακολούθως:
Ποσά σε € χιλ.
Όμιλος
Εταιρεία
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2023
31/12/2022
Συνολικός Δανεισμός και επιχορηγήσεις (μη
συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων μισθώσεων)
(Σημ.6.18)
193.829
170.685
134.192
106.763
Μείον: Συνολικά ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
(συμπεριλαμβανομένων και των Δεσμευμένων
Καταθέσεων)
(Σημ.6.11, 6.12)
45.025
47.755
40.381
40.360
Καθαρός Δανεισμός (μη συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων) (α)
148.804
122.930
93.811
66.403
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων
147.249
141.345
135.039
118.816
Συνολικά κεφάλαια (β)
296.053
264.275
228.850
185.219
Συντελεστής Μόχλευσης (μη
συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων
μισθώσεων) (α/β)
50,26%
46,52%
40,99%
35,85%
Όμιλος
Εταιρεία
31/12/2023
31/12/2022
31/12/2023
31/12/2022
Συνολικός Δανεισμός και επιχορηγήσεις
(συμπεριλαμβανομένων υποχρεώσεων μισθώσεων
επενδυτικών ακινήτων) (Σημ.6.18, 6.19)
199.602
176.627
139.965
106.763
Μείον: Συνολικά ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα
(συμπεριλαμβανομένων και των Δεσμευμένων
Καταθέσεων)
(Σημ.6.11, 6.12)
45.025
47.755
40.381
40.360
Καθαρός Δανεισμός (συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων) (α)
154.577
128.872
99.584
66.403
Σύνολο ιδίων κεφαλαίων
147.249
141.345
135.039
118.816
Συνολικά κεφάλαια (β)
301.826
270.217
234.623
185.219
Συντελεστής Μόχλευσης (συμπεριλαμβανομένων
υποχρεώσεων μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων) (α/β)
51,21%
47,69%
42,44%
35,85%
4. Βασικοί Δείκτες Μέτρησης Αποδοτικότητας και Αποτελεσματικότητας
Κατωτέρω παρουσιάζονται οι Εναλλακτικοί Δείκτες Αποδοτικότητας («Alternative Performance Measures»), βάσει των ESMA
Guidelines on Alternative Performance Measures της 05.10.2015, που απορρέουν από τις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές
καταστάσεις του Ομίλου.
Οι Εναλλακτικοί Δείκτες Αποδοτικότητας δεν θα πρέπει να θεωρηθεί ότι υποκαθιστούν άλλα μεγέθη που έχουν υπολογισθεί
σύμφωνα με τα οριζόμενα στα ΔΠΧΑ, καθώς και άλλους ιστορικούς χρηματοοικονομικούς δείκτες. H Εταιρεία παρουσιάζει τα
εν λόγω μεγέθη, καθώς θεωρεί ότι αποτελεί χρήσιμη πληροφόρηση για την αξιολόγηση και για τη σύγκριση της λειτουργικής και
οικονομικής της απόδοσης με άλλων εταιρειών του κλάδου. Τα μεγέθη αυτά χρησιμοποιούνται από τη Διοίκηση της Εταιρείας
για να παρακολουθεί τη λειτουργική απόδοση και τη χρηματοοικονομική κατάσταση του Ομίλου. Καθώς τα μεγέθη αυτά δεν
υπολογίζονται από όλες τις εταιρείες κατά τον ίδιο τρόπο, η παρουσίαση των μεγεθών αυτών μπορεί να μην είναι συνεπής με
παρόμοια μεγέθη που χρησιμοποιούνται από άλλες εταιρείες. Η Διοίκηση της Εταιρείας μετρά και παρακολουθεί την απόδοση
του Ομίλου σε τακτά χρονικά διαστήματα βάσει των παρακάτω δεικτών οι οποίοι δεν ορίζονται ή δεν προσδιορίζονται στα ΔΠΧΑ,
οι οποίοι πάντως χρησιμοποιούνται ευρέως στον τομέα όπου δραστηριοποιείται ο Όμιλος.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 13 από 106
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Η Διοίκηση του Ομίλου παρακολουθεί τα άμεσα ρευστοποιήσιμα στοιχεία Ενεργητικού και τις τρέχουσες Υποχρεώσεις, βάσει
του ακόλουθου δείκτη:
Δείκτης Άμεσης ή Γενικής Ρευστότητας
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2023
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Κυκλοφορούν ενεργητικό
47.554
49.936
41.816
40.691
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις
10.764
7.167
5.456
2.213
Άμεση ή Γενική Ρευστότητα
4,42
6,97
7,66
18,39
Δείκτες Μόχλευσης
Η Διοίκησης της Εταιρείας παρακολουθεί την εξέλιξη της κεφαλαιακής διάρθρωσης του Ομίλου βάσει των ακόλουθων δεικτών:
Συντελεστής μόχλευσης (Loan to Value)
Όμιλος
Εταιρεία
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2022
31.12.2023
31.12.2022
Μακροπρόθεσμα Δάνεια και επιχορηγήσεις
165.795
131.636
105.525
Βραχυπρόθεσμα δάνεια και επιχορηγήσεις
4.890
2.556
1.238
Μακροπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ.6.19)
5.695
4.874
-
Βραχυπρόθεσμες υποχρεώσεις μισθώσεων επενδυτικών
ακινήτων (σημ. 6.19)
247
899
-
Συνολικός Δανεισμός(α)
176.627
139.965
106.763
Μείον: Δεσμευμένες καταθέσεις (β)
6.959
3.396
1.593
Μείον: Ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα (γ)
40.796
36.985
38.767
Καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος (α-β-γ = δ)
128.872
99.584
66.403
Επενδύσεις σε ακίνητα
229.066
189.625
103.260
Προκαταβολές για αγορά και κατασκευή επενδυτικών
ακινήτων
2.869
5.266
2.869
Συμμετοχές σε κοινοπραξίες και συγγενείς εταιρείες
2.594
3.562
3.047
Χρηματοοικονομικά στοιχεία στο αποσβέσιμο κόστος
(μακροπρόθεσμο και βραχυπρόθεσμο μέρος)
38.073
-
-
Σύνολο Επενδύσεων (ε)
272.602
198.453
109.176
Σύνολο Ενεργητικού (ζ)
324.859
280.816
229.669
Loan to Value - LTV (α/ε)
64,79%
70,53%
97,79%
Net Loan to Value - Νet LTV (δ/ε)
47,27%
50,18%
60,82%
Δείκτης Μόχλευσης (α/ζ)
54,37%
49,84%
46,49%
(1) O Δείκτης Μόχλευσης ορίζεται ως οι μακροπρόθεσμες και βραχυπρόθεσμες δανειακές υποχρεώσεις πλέον των επιχορηγήσεων, πλέον των
βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.19) όπως εμφανίζονται στην κατάσταση
χρηματοοικονομικής θέσης διά του συνόλου του ενεργητικού, σε κάθε ημερομηνία αναφοράς.
(2) Δείκτης Συνολικού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Loan to Value και εφεξής «LTV»), ο οποίος υπολογίζεται ως το συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος
διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
- Το συνολικό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων πλέον των επιχορηγήσεων, πλέον των
βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.19).
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά επενδυτικών ακινήτων, των συμμετοχών σε
κοινοπραξίες και σε συγγενείς, και των χρηματοοικονομικών στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
(3) Δείκτης Καθαρού Δανεισμού προς Σύνολο Επενδύσεων (Net Loan to Value και εφεξής «Net LTV»), ο οποίος υπολογίζεται ως το καθαρό χρηματοοικονομικό
χρέος διαιρούμενο με το σύνολο των επενδύσεων.
- Το καθαρό χρηματοοικονομικό χρέος ορίζεται ως το σύνολο των βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων δανείων πλέον των επιχορηγήσεων, πλέον των
βραχυπρόθεσμων και μακροπρόθεσμων υποχρεώσεων από μισθώσεις επενδυτικών ακινήτων (σημ. 6.19), μείον τα ταμειακά διαθέσιμα και ισοδύναμα και
τις δεσμευμένες καταθέσεις
- Το σύνολο επενδύσεων ορίζεται ως το σύνολο των επενδυτικών ακινήτων, των προκαταβολών για αγορά επενδυτικών ακινήτων, των συμμετοχών σε
κοινοπραξίες και σε συγγενείς και των χρηματοοικονομικών στοιχείων στο αποσβέσιμο κόστος.
Στοιχεία Μετοχής και Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV)
Ως Εσωτερική Λογιστική Αξία (NAV), ορίζεται το σύνολο της καθαρής θέσης (προ των δικαιωμάτων μη ελεγχουσών
συμμετοχών). Στον παρακάτω πίνακα παρατίθεται ο υπολογισμός του NAV και του NAV ανά μετοχή:
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31/12/2023
31/12/2022
Εσωτερική Λογιστική Αξία(1) (α)
147.221
141.091
Αριθμός μετοχών τέλους χρήσης (2)(β)
85.902
86.109
Εσωτερική Λογιστική Αξία (ανά μετοχή) (α) / (β)
1,71
1,64
(1) προ δικαιωμάτων μη ελεγχουσών συμμετοχών
(2) μετά την αφαίρεση των ίδιων μετοχών
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 14 από 106
Αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (Adjusted EBITDA)
Τα αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (Adjusted EBITDA) του Ομίλου, έχουν ως εξής
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2023
31.12.2022
Μεταβολή %
Κέρδη χρήσης
7.243
15.861
Πλέον: Αποσβέσεις ενσώματων παγίων και άυλων
περιουσιακών στοιχείων
293
251
Μείον /Πλέον : Αναλογία ζημιών από συμμετοχή σε κοινοπραξία
και συγγενή εταιρεία
286
453
Πλέον: Απομείωση υπεραξίας
-
4.411
Πλέον: Καθαρά χρηματοοικονομικά έξοδα
4.801
3.069
Πλέον / Μείον : Φόροι
1.446
377
Κέρδη προ τόκων, φόρων και αποσβέσεων (EBITDA)
14.070
24.422
Πλέον / (Μείον): Καθαρό (κέρδος) από
αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
(2.307)
(16.944)
Πλέον / (Μείον) τα καθαρά μη επαναλαμβανόμενα έξοδα*
252
-
Αναπροσαρμοσμένα κέρδη προ τόκων, φόρων,
αποσβέσεων (Adjusted EBITDA)
12.015
7.477
60,69%
*Αφορούν κυρίως έξοδα συγχωνεύσεων €76,3 χιλ.. και λοιπά έξοδα € 175,7 χιλ., τα οποία ταξινομούνται στα λοιπά λειτουργικά έξοδα που δεν υπήρχαν κατά την
προηγούμενη χρήση.
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from Operations – FFO)
Τα κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (FFO) του Ομίλου, έχουν ως εξής:
Κεφάλαια από λειτουργικές δραστηριότητες (Funds from
Operations – FFO)
Ο Όμιλος
Ποσά σε € χιλ.
31.12.2023
31.12.2022
Μεταβολή %
Κέρδη περιόδου που αναλογούν σε μετόχους της Εταιρείας
από συνεχιζόμενες δραστηριότητες
7.246
15.979
Πλέον: Αποσβέσεις ενσώματων παγίων και άυλων
περιουσιακών στοιχείων
293
251
Μείον / Πλέον: Αναλογία ζημιών από συμμετοχή σε κοινοπραξία
και συγγενή εταιρεία
286
453
Πλέον / (Μείον): Καθαρό (κέρδος) από
αναπροσαρμογή των επενδύσεων σε ακίνητα σε εύλογη αξία
(2.307)
(16.944)
Πλέον: Απομείωση υπεραξίας
-
4.411
Μείον: Κέρδη από πώληση επενδυτικών ακινήτων
(1.170)
Πλέον / (Μείον) τα καθαρά μη επαναλαμβανόμενα έξοδα*
252
Πλέον / (Μείον): (Ζημιά) που αναλογεί σε μη
ελέγχουσες συμμετοχές αναφορικά με τις ανωτέρω
προσαρμογές
(3)
(117)
FFO
4.597
4.032
14,01%
*Αφορούν κυρίως έξοδα συγχωνεύσεων €76,3 χιλ.. και λοιπά έξοδα € 175,7 χιλ., τα οποία ταξινομούνται στα λοιπά λειτουργικά έξοδα που δεν υπήρχαν κατά την
προηγούμενη χρήση.
5. Προοπτικές για το 2024
Οι προοπτικές της Ελληνικής οικονομίας παραμένουν θετικές, ωστόσο το διεθνές μακροοικονομικό περιβάλλον είναι ρευστό
καθώς εξακολουθεί να υφίσταται σημαντική αβεβαιότητα εν μέσω υψηλών επιτοκίων και γεωπολιτικών αναταραχών με τους εν
εξελίξει πολέμους σε Ουκρανία και Μέση Ανατολή.
Στο περιβάλλον που διαμορφώνεται, βασική προτεραιότητα της Διοίκησης παραμένει η συνεπής και αποτελεσματική υλοποίηση
του business plan της Εταιρείας, αποσκοπώντας στη βελτιστοποίηση της σύνθεσης και στη διαφοροποίηση του επενδυτικού
χαρτοφυλακίου της καθώς και στην ενίσχυση των ποιοτικών χαρακτηριστικών του.
Η Εταιρεία παραμένει επικεντρωμένη σε κλάδους στους οποίους μεσοπρόθεσμα οι προσδοκίες παραμένουν θετικές, όπως τα
logistics και τα εξυπηρετούμενα διαμερίσματα, ενώ παράλληλα αξιολογεί συνεχώς τις συνθήκες της αγοράς με στόχο τον
εντοπισμό των κατάλληλων ευκαιριών που συνάδουν με την επενδυτική στρατηγική της.
Ιδιαίτερη έμφαση δίδεται επίσης στην χρηματοδότηση με ανταγωνιστικούς όρους, αξιοποιώντας όλα τα κατάλληλα
χρηματοδοτικά εργαλεία όπως χρηματοδοτήσεις στο πλαίσιο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 15 από 106
Η Εταιρεία προσβλέπει σε μια ακόμη χρονιά ανάπτυξης βασιζόμενη στην ολοκλήρωση σημαντικών επενδύσεων εντός του 2024
οι οποίες σταδιακά θα ενισχύσουν τις οικονομικές της επιδόσεις καθώς και σε χαρακτηριστικά που διαθέτει όπως:
- Μικτή απόδοση των ακινήτων εισοδήματος (gross yield) 7,6%
- Μέση σταθμισμένη διάρκεια μισθώσεων ακινήτων (WALT) 7 έτη με περίπου 89% των σχετικών μισθωμάτων να υπόκειται
σε αναπροσαρμογή τουλάχιστον βάσει του πληθωρισμού. Tα υπόλοιπα μισθώματα υπόκεινται μεσοπρόθεσμα σε
συμβασιοποιημένες ετήσιες αναπροσαρμογές ενώ μελλοντικά αναπροσαρμόζονται κατά κανόνα τουλάχιστον βάσει του
πληθωρισμού. Επιπλέον, η σύμβαση ΣΔΙΤ για τα δέκα (10) σχολεία έχει διάρκεια έως το 2041 με μέρος των εσόδων να
ακολουθεί επίσης πληθωριστική αναπροσαρμογή.
- Καθαρός συντελεστής μόχλευσης (Net LTV) 50,32%, μέση σταθμισμένη διάρκεια δανείων 8 έτη και ανθεκτικότητα έναντι
μελλοντικών αυξήσεων επιτοκίων (περίπου 54% του υφιστάμενου δανεισμού με σταθερό επιτόκιο συμπεριλαμβανομένου
του διαπραγματεύσιμου ομολογιακού δανείου ύψους 100 εκ. με σταθερό επιτόκιο 2,8%). Την 31.12.2023, το μέσο σταθμικό
κόστος δανεισμού του Ομίλου ανερχόταν σε 4,3%, ενσωματώνοντας αυξημένο Euribor της τάξεως 3,923%.
Τέλος, αναφορικά με τις γεωπολιτικές, μακροοικονομικές και χρηματοοικονομικές συνθήκες, η Διοίκηση της Εταιρείας
παρακολουθεί συστηματικά και αξιολογεί τα δεδομένα προκειμένου, εφόσον απαιτηθεί, να αναπροσαρμόσει τα επιχειρηματικά
της σχέδια και τη στρατηγική διαχείρισης κινδύνων με στόχο τη διασφάλιση της απρόσκοπτης υλοποίησης του επιχειρηματικού
της σχεδιασμού και τον περιορισμό τυχόν αρνητικών επιπτώσεων.
6. Σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη
Όλες οι συναλλαγές με τα συνδεδεμένα μέρη έχουν διενεργηθεί βάσει της αρχής των ίσων αποστάσεων (σύμφωνα με τους
συνήθεις εμπορικούς όρους για αντίστοιχες συναλλαγές με τρίτους). Οι σημαντικές συναλλαγές με συνδεδεμένα μέρη, όπως
ορίζονται από το Διεθνές Λογιστικό Πρότυπο 24 «Γνωστοποιήσεις συνδεδεμένων μερών» (Δ.Λ.Π. 24), περιγράφονται αναλυτικά
στη Σημείωση 6.34 της Ετήσιας Χρηματοοικονομικής Πληροφόρησης για την χρήση που έληξε την 31 Δεκεμβρίου 2023.
7. Περιβαλλοντικά ζητήματα
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου, καθώς και τυχόν ακίνητα που μπορεί να αποκτήσει στο μέλλον, υπόκεινται σε
διάφορους τοπικούς, εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς, συμπεριλαμβανομένων τυχόν σχετικών
κανόνων και κανονισμών της Ευρωπαϊκής Ένωσης που σχετίζονται με την περιβαλλοντική προστασία και την ανθρώπινη υγεία
και ασφάλεια.
Αυτοί οι νόμοι και κανονισμοί εν γένει διέπουν την ποιότητα του αέρα και του ύδατος, τα επίπεδα ηχορύπανσης, τις έμμεσες
περιβαλλοντικές επιπτώσεις όπως τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, την προστασία των αρχαιολογικών χώρων και ευρημάτων,
την αυξημένη δραστηριότητα των μηχανοκίνητων οχημάτων, τη διάθεση υγρών αποβλήτων, τις εκπομπές αερίων, την απόρριψη
αποβλήτων ( συμπεριλαμβανομένων στερεών και επικίνδυνων αποβλήτων) και τη λήψη τυχόν διορθωτικών μέτρων που
απαιτούνται.
Οι ιδιοκτήτες ακινήτων συνήθως ευθύνονται για την παράβαση των νόμων και κανονισμών αυτών, αν και η ευθύνη που
προκύπτει από ορισμένες δραστηριότητες (π.χ. εκείνων που πραγματοποιούνται στο πλαίσιο εμπορικής επιχείρησης) δύναται
να βαρύνει τους χρήστες (μισθωτές) των ακινήτων.
Οι δραστηριότητες και τα ακίνητα του Ομίλου συμμορφώνονται από κάθε ουσιώδη άποψη προς τους εφαρμοστέους τοπικούς,
εθνικούς και διεθνείς περιβαλλοντικούς νόμους και κανονισμούς και ότι δεν υφίστανται περιβαλλοντικοί περιορισμοί, οι οποίοι
δύνανται να επηρεάσουν σημαντικά τη χρήση των ακινήτων αυτών από αυτόν. Δεν έχουν κοινοποιηθεί στις εταιρείες του Ομίλου
από δημόσια αρχή και η Εταιρεία δεν γνωρίζει, τυχόν περιπτώσεις ουσιώδους μη συμμόρφωσης, ευθύνης ή αξίωσης σχετικής
με τυχόν περιβαλλοντικούς νόμους ή κανονισμούς σε σχέση με οποιαδήποτε ακίνητα τα οποία αποτελούν μέρος του
χαρτοφυλακίου του Ομίλου.
Ωστόσο, είναι πιθανό οι περιβαλλοντικές μελέτες που διαθέτει να μην αποκαλύπτουν όλες τις πιθανές περιβαλλοντικές ευθύνες.
Είναι επίσης πιθανόν μεταγενέστερες έρευνες να εντοπίσουν δυσμενείς περιβαλλοντικές συνθήκες που έχουν προκύψει μετά
την εκπόνηση των περιβαλλοντικών μελετών της ή ότι υφίστανται ουσιώδεις περιβαλλοντικές ευθύνες που σήμερα η Εταιρεία
δε γνωρίζει. Η Εταιρεία δεν έχει καταγράψει στις χρηματοοικονομικές της καταστάσεις ουσιώδη υποχρέωση σε σχέση με
περιβαλλοντικά ζητήματα.
Κατά τη διαδικασία απόκτησης ακινήτων, η Εταιρεία πραγματοποιεί ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο αυτών, στους οποίους
περιλαμβάνονται και στοιχεία που άπτονται χωροταξικών & περιβαλλοντικών θεμάτων (πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης
ακινήτου, βεβαιώσεις μη ύπαρξης αυθαιρεσιών κ.ά.).
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 16 από 106
8. Εργασιακά ζητήματα
Ο Όμιλος και η Εταιρεία συμμορφώνονται με την εργατική νομοθεσία και τις συλλογικές συμβάσεις όπου αυτές έχουν εφαρμογή,
συμπεριλαμβανομένων των κανόνων υγιεινής και ασφαλείας. Ο Όμιλος και η Εταιρεία επιθυμούν να εκπαιδεύεται και να
επιμορφώνεται τακτικά το ανθρώπινο δυναμικό τους βάσει των επαγγελματικών απαιτήσεων και λειτουργικών ή και ατομικών
αναγκών.
Προτεραιότητα του Ομίλου αποτελεί η προσέλκυση και διατήρηση ικανών στελεχών, η προώθηση των ίσων ευκαιριών και η
προστασία της διαφορετικότητας. Η Διοίκηση του Ομίλου εφαρμόζει αμερόληπτα κριτήρια, χωρίς δεν κάνει διακρίσεις στην
πρόσληψη/επιλογή, στις αποδοχές, στην εκπαίδευση, στην ανάθεση εργασιακών καθηκόντων ή σε οποιεσδήποτε λοιπές
εργασιακές δραστηριότητες. Οι παράγοντες που λαμβάνονται υπόψη για την πρόσληψη είναι η εμπειρία, η προσωπικότητα, η
θεωρητική κατάρτιση, τα προσόντα, η αποδοτικότητα και οι ικανότητες του ατόμου, χωρίς οποιαδήποτε μορφή διακρίσεων
σχετικά με το φύλο, την εθνικότητα, την ηλικία, την οικογενειακή κατάσταση και άλλα χαρακτηριστικά.
α) Ίσες ευκαιρίες και ανθρώπινα δικαιώματα
Ο Όμιλος ως εργοδότης έχει την υποχρέωση να τηρεί την αρχή της ισότητας στις εργασιακές σχέσεις σε όλες τις εκφάνσεις της,
περιλαμβανομένης της ισότητας μεταξύ ανδρών και γυναικών. Ο Όμιλος την 31 Δεκεμβρίου 2023 απασχολούσε 17
εργαζόμενους από τους οποίους το 41% ήταν άνδρες, ενώ το 59% ήταν γυναίκες (31 Δεκεμβρίου 2022: 16 εργαζόμενοι εκ των
οποίων το 44% ήταν άνδρες και το 56% ήταν γυναίκες). Οι θυγατρικές δεν απασχολούσαν προσωπικό. Οι εργαζόμενοι
διαφορετικών φύλων και ηλικιών και πάγια πολιτική του είναι η παροχή ίσων ευκαιριών στους εργαζομένους, ανεξαρτήτως
φύλου, θρησκείας, μειονεκτικότητας ή και άλλων πτυχών. Οι σχέσεις του Ομίλου με το προσωπικό είναι άριστες και δεν
παρουσιάζονται εργασιακά προβλήματα.
β) Υγιεινή και ασφάλεια στην εργασία
Η ασφάλεια στην εργασία η παροχή ενός εργασιακού περιβάλλοντος, το οποίο προστατεύει την υγεία, και ενισχύει την ευημερία
των εργαζομένων του, αποτελεί κυρίαρχη προτεραιότητα και απαραίτητη προϋπόθεση στην λειτουργία του Ομίλου. Υπό το
πρίσμα αυτό, ο Όμιλος συμμορφώνεται με την υφιστάμενη νομοθεσία για την Υγεία και Ασφάλεια στην εργασία ενώ παράλληλα
ακολουθεί και βέλτιστες διεθνείς πρακτικές. Ο Όμιλος διατηρεί στο χώρο εργασίας τα απαραίτητα αναλώσιμα υλικά για την
παροχή πρώτων βοηθειών σε περίπτωση που απαιτηθεί, και εκπαιδεύει συστηματικά τους εργαζομένους του σε θέματα
παροχής πρώτων βοηθειών ή αντιμετώπισης περιπτώσεων έκτακτης ανάγκης (πυρκαγιά, σεισμό). Ο Όμιλος διαθέτει τεχνικό
ασφαλείας, σύμφωνα με την ισχύουσα Νομοθεσία.
Ο Όμιλος λαμβάνει μέτρα προστασίας των εργαζομένων του, εξασφαλίζει τη συντήρηση και την παρακολούθηση της ασφαλούς
λειτουργίας των εταιρικών εγκαταστάσεων και αναπτύσσει διαδικασίες, και πολιτική Υγείας και Ασφάλειας. Για την εξασφάλιση
της ασφάλειας τόσο των εργαζομένων όσο και των αρχείων του Ομίλου τηρούνται όλες οι απαραίτητες προδιαγραφές ασφαλείας
(συστήματα ασφαλείας, σύστημα πυρανίχνευσης και σχέδιο εκκένωσης των γραφείων).
γ) Σεβασμός των δικαιωμάτων των εργαζομένων
Ο Όμιλος σέβεται τα δικαιώματα των εργαζομένων και τηρεί την εργατική Νομοθεσία και ότι ορίζει. Κατά την χρήση 2023, όσο
και κατά την διάρκεια της προηγούμενης χρήσης 2022 κανένα όργανο ελέγχου δεν καταλόγισε παραβάσεις της εργατικής
Νομοθεσίας. Στον Όμιλο δεν υπάρχει σωματείο των εργαζομένων. Σημειώνεται ότι για το 2023 η Εταιρεία έχει λάβει
πιστοποιήσεις Great Place to Work και Best Workplace for Women.
9. Μερισματική πολιτική
Η διανομή μερίσματος για τη χρήση 2023 θα αποφασιστεί από την Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας. Το
Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας θα εισηγηθεί στην Ετήσια Γενική Συνέλευση των Μετόχων τη διανομή μερίσματος για τη
χρήση του 2023.
10. Ίδιες μετοχές
Η Εταιρεία κατείχε την 31.12.2023, 1.225.341 ίδιες μετοχές, ονομαστικής αξίας € 0,50 ποσοστό 1,406% των μετοχών της,
συνολικής αξίας € 1.515.400 σε εκτέλεση της από 20/11/2020 απόφασης της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των Μετόχων.
11. Συναλλαγές και διακανονισμοί που δεν περιλαμβάνονται στις Ετήσιες Χρηματοοικονομικές Καταστάσεις
Δεν υπάρχουν συναλλαγές, πράξεις, συμβάσεις ή άλλοι διακανονισμοί των εταιρειών του ομίλου, οι οποίοι δεν αναφέρονται στις
ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις της 31.12.2023.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 17 από 106
12. Γεγονότα μετά την Ημερομηνία των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων.
Την 31.01.2024 η θυγατρική εταιρεία PANDORA INVEST Α.Ε. προχώρησε σε σύσταση της κατά 100% θυγατρικής εταιρείας
PANFIN ΜΟΝΟΠΡΟΣΩΠΗ A.E..
Την 07.02.2024 η Εταιρεία προχώρησε σε πρόωρη λύση της χρηματοδοτικής μίσθωσης απόκτηση της κυριότητας του ακινήτου
που βρίσκεται στη Α’ Πάροδο Δημοτικού Σταδίου 2, Κατερίνη με εξόφληση της υπολειπόμενης υποχρέωσης ύψους € 0,68 εκ.
Την 09.02.2024 η Εταιρεία προχώρησε στην σύναψη ενδοομιλικής δανειακής σύμβασης με την θυγατρική Pandora Invest
συνολικού ποσού ύψους € 2 εκ., εκ των οποίων έχουν εκταμιευθεί τα € 1,6
εκ..
Την 01.03.2024 η Εταιρεία προχώρησε σε αγορά αγροτεμαχίου στην Μαντίνεια Αρκαδίας 2.135 τ.μ. έναντι τιμήματος € 0,02εκ.
Την 01.03 2024 η Εταιρεία προχώρησε σε υπογραφή προσυμφώνου για την πώληση δύο οικοπέδων στην Πάρο έναντι
τιμήματος € 0,6 εκ.
Την 15.03.2024 η Εταιρεία προχώρησε σε αγορά δύο ακινήτων στην Τρίπολη και στην Αθήνα έναντι τιμήματος € 1,55 εκ, μέσω
της νεοσυσταθείσας την 31.01.2024 θυγατρικής εταιρείας PANFIN A.E..
Δεν υπάρχουν άλλα σημαντικά γεγονότα μεταγενέστερα της ημερομηνίας των Χρηματοοικονομικών Καταστάσεων που να
αφορούν στον Όμιλο ή στην Εταιρεία.
13. Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σύμφωνα µε τη διάταξη της παραγράφου 1 του άρθρου 152 του Ν. 4548/2018, το άρθρο 18 του Ν. 4706/2020, καθώς και τις
Οδηγίες (Μέρος Ε’) του ΕΚΕΔ., η Ετήσια Έκθεση Διαχείρισης του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας περιλαμβάνει
επιπρόσθετα την Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης για τη διαχειριστική χρήση 2023. Η ημερομηνία αναφοράς της Δήλωσης
Εταιρικής Διακυβέρνησης είναι η 31.12.2023.
Σύμφωνα με τις ανωτέρω διατάξεις, η Δήλωση Εταιρικής Διακυβέρνησης της Εταιρείας περιλαμβάνει τις ακόλουθες ενότητες:
Α. Κώδικας Εταιρικής Διακυβέρνησης στον οποίο υπόκειται η Εταιρεία και αποκλίσεις από Ειδικές Πρακτικές του,
Β. Πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης, που εφαρμόζονται πέρα από τις απαιτήσεις της κείμενης νομοθεσίας,
Γ. Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας και Διαχείρισης Κινδύνων σε σχέση με τη διαδικασία σύνταξης των
χρηματοοικονομικών καταστάσεων,
Δ. Σύνθεση και λειτουργία του Διοικητικού Συμβουλίου και άλλων διαχειριστικών ή Εποπτικών οργάνων ή Επιτροπών,
Ε. Πολιτική Καταλληλότητας και Πολιτική πολυμορφίας όσον αφορά τη σύνθεση των διαχειριστικών, διοικητικών και εποπτικών
οργάνων της Εταιρείας
ΣΤ. Πολιτική συναλλαγών με συνδεδεμένα μέρη
Ζ. Πολιτική Βιώσιμης Ανάπτυξης της Εταιρείας
Α. Κώδικας Εταιρικής Διακυβέρνησης
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού της
Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021) ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις σχετικές
τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής διακυβέρνησης, όπως
εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρείας.
Ακολούθως παρατίθενται οι ειδικές πρακτικές του Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης με τις οποίες η Εταιρεία δεν έχει
συμμορφωθεί, με σύντομη επεξήγηση των λόγων που δικαιολογούν την συγκεκριμένη μη συμμόρφωση/παρέκκλιση και εκείνες
για τις οποίες είναι σε διαδικασία συμμόρφωσης.
Μη συμμόρφωση/παρέκκλιση από ειδικές πρακτικές
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.21 Ο Πρόεδρος επιλέγεται από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη. Σε περίπτωση που ο Πρόεδρος επιλεγεί από τα μη
εκτελεστικά μέλη, ορίζεται ένα από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη, είτε ως αντιπρόεδρος είτε ως ανώτατο ανεξάρτητο μέλος
(Senior Independent Director).
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 18 από 106
2.2.22 Ο ανεξάρτητος μη εκτελεστικός Αντιπρόεδρος ή το ανώτατο ανεξάρτητο μέλος (Senior Independent Director) ανάλογα με
την περίπτωση έχει τις ακόλουθες αρμοδιότητες: να υποστηρίζει τον Πρόεδρο, να δρα ως σύνδεσμος μεταξύ του Προέδρου και
των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, να συντονίζει τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και να ηγείται της αξιολόγησης του
Προέδρου
Σύμφωνα με την υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας ο Πρόεδρος της Εταιρείας δεν
επιλέγεται από τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη, είναι εκτελεστικό μέλος και διαθέτει την απαιτούμενη γνώση, εμπειρία και
τεχνογνωσία σχετικά με τις δραστηριότητες και τη λειτουργία της Εταιρείας και ο Αντιπρόεδρος είναι μη-εκτελεστικό μέλος (σε
συμμόρφωση με την παρ. 2.2.19) και διαθέτει διεθνή εμπειρία στον κλάδο των ακινήτων. Κατά την κρίση της Εταιρείας, η
υφιστάμενη δομή και σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου εξυπηρετεί αποτελεσματικότερα τις επιχειρηματικές και λειτουργικές
της ανάγκες.
Ειδικές πρακτικές σε διαδικασία συμμόρφωσης
Μέρος Α – Διοικητικό Συμβούλιο
2.2. Σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου
2.2.15 Η Εταιρεία διασφαλίζει ότι τα κριτήρια πολυμορφίας αφορούν πέρα από τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και τα
ανώτατα ή και ανώτερα διευθυντικά στελέχη με συγκεκριμένους στόχους εκπροσώπησης ανά φύλο, καθώς και
χρονοδιαγράμματα για την επίτευξη αυτών.
Το ποσοστό εκπροσώπησης κάθε φύλλου στο Διοικητικό Συμβούλιο συμμορφώνεται με τις διατάξεις του ν.4706/2020, ενώ
εκείνο των ανώτατων διευθυντικών στελεχών εξαρτάται κυρίως από την διαθεσιμότητα στελεχών στην αγορά εργασίας. Η
υιοθέτηση της εν λόγω πρακτικής τελεί υπό εξέταση και αξιολόγηση. Σε κάθε περίπτωση σημειώνεται ότι στο σύνολο του
προσωπικού της Εταιρείας, το 59% είναι γυναίκες και 41% είναι άνδρες.
Β. Πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των προβλέψεων του νόμου
Η Εταιρεία δεν εφαρμόζει πρακτικές Εταιρικής Διακυβέρνησης επιπλέον των απαιτήσεων της κείμενης νομοθεσίας.
Γ. Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου & Διαχείρισης Κίνδυνων
Κύρια χαρακτηριστικά του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου
Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου, στο οποίο η Εταιρεία αποδίδει ιδιαίτερη βαρύτητα, συνίσταται από ελεγκτικούς μηχανισμούς
και από ελεγκτικές διαδικασίες που καλύπτουν το σύνολο των δραστηριοτήτων της µε σκοπό την αποτελεσματική και ασφαλή
λειτουργία της. Το Σύστημα Εσωτερικού Ελέγχου έχει σχεδιασθεί ώστε να διασφαλίζονται:
▪ η συνεπής υλοποίηση της επιχειρησιακής στρατηγικής, µε αποτελεσματική χρήση των διαθεσίμων πόρων,
▪ η αναγνώριση και η αντιμετώπιση των κινδύνων που αναλαμβάνονται,
▪ η πληρότητα και η αξιοπιστία των στοιχείων και των πληροφοριών που απαιτούνται για τον ακριβή και έγκαιρο
προσδιορισμό της χρηματοοικονομικής καταστάσεως της Εταιρείας και για την παραγωγή αξιόπιστων χρηματοοικονομικών
καταστάσεων,
▪ η συμμόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, µε τους εσωτερικούς κανονισμούς και µε τους κανόνες δεοντολογίας,
▪ η πρόληψη και η αποφυγή λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο τη φήμη και τα συμφέροντα
της Εταιρείας, των Μετόχων και των συναλλασσόμενων µε αυτήν,
▪ η αποτελεσματική λειτουργία των συστημάτων πληροφορικής για την υποστήριξη της επιχειρησιακής στρατηγικής και για
την ασφαλή διακίνηση, επεξεργασία και αποθήκευση των κρίσιμων επιχειρησιακών πληροφοριών.
Η Εταιρεία έχει συστήσει Επιτροπή Ελέγχου, η οποία είναι υπεύθυνη για την παρακολούθηση των διαδικασιών
χρηματοοικονομικής πληροφορήσεως, για την αποτελεσματική λειτουργία του συστήματος εσωτερικού ελέγχου και του
συστήματος διαχειρίσεως κινδύνων, καθώς και για την εποπτεία και την παρακολούθηση του τακτικού ελέγχου και των θεμάτων
σχετικά µε την αντικειμενικότητα και την ανεξαρτησία των Ορκωτών Ελεγκτών Λογιστών.
Η αξιολόγηση της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας πραγματοποιείται:
α) Σε συνεχή βάση από την Υπηρεσία Εσωτερικού Ελέγχου, µέσω των ελέγχων που διενεργούνται, καθώς και από τη Μονάδα
Κανονιστικής Συμμόρφωσης αναφορικά µε την τήρηση του κανονιστικού πλαισίου, β) Σε ετήσια βάση από την Επιτροπή
Ελέγχου του Διοικητικού Συμβουλίου µε βάση τα σχετικά στοιχεία και τις πληροφορίες της Υπηρεσίας Εσωτερικού Ελέγχου, τις
διαπιστώσεις και τις παρατηρήσεις των Εξωτερικών Ελεγκτών, καθώς και των Εποπτικών Αρχών. Η Μονάδα Εσωτερικού
Ελέγχου ελέγχει τις δραστηριότητες της Εταιρείας και του Ομίλου της µε σκοπό την αποτελεσματική λειτουργία της και τη
διασφάλιση της αξιοπιστίας των στοιχείων που συντελούν στη διαμόρφωση των χρηματοοικονομικών καταστάσεων της
Εταιρείας και του Ομίλου.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 19 από 106
Βασικές λειτουργίες είναι η συµµόρφωση µε το ισχύον κανονιστικό πλαίσιο, τους εσωτερικούς κανονισμούς, τους κανόνες
δεοντολογίας και η εποπτεία της πρόληψης και αποφυγής λανθασμένων ενεργειών που θα μπορούσαν να θέσουν σε κίνδυνο
τη φήμη και τα συμφέροντα της Εταιρείας και του Ομίλου καθώς και των ενδιαφερομένων μερών.
Ο Κανονισμός Λειτουργίας της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους κανόνες και ρυθμίζει τις απαιτούμενες
διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας, εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ
με την από 13.12.2006 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας και αναθεωρήθηκε με τις από 05.04.2020,
23.10.2020, 07.07.2021, 09.11.2021 και 07.04.2022 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας κατ’ εφαρμογή των
διατάξεων του άρθρου 16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020 το Διοικητικό Συμβούλιο, μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας,
ενημερώνεται κατ’ ελάχιστο σε τριμηνιαία βάση για τον διενεργούμενο εσωτερικό έλεγχο.
Διαχείριση κινδύνων της Εταιρείας σε σχέση με την διαδικασία σύνταξης των χρηματοοικονομικών καταστάσεων
Οι διαδικασίες και οι πολιτικές σχετικές με τη σύνταξη των χρηματοοικονομικών καταστάσεων, παρακολουθούνται, ως προς τη
διαχείριση κινδύνων που δύνανται να ανακύψουν κατά τη σύνταξη τους, από τη Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου, σύμφωνα με
συγκεκριμένους κανόνες που έχουν τεθεί από το Δ.Σ.. Οι κανόνες αυτοί, μεταξύ άλλων, στοχεύουν στον έλεγχο και την ορθή
καταγραφή των εσόδων και δαπανών καθώς και την παρακολούθηση των περιουσιακών στοιχείων και υποχρεώσεων της
Εταιρείας σύμφωνα με τα ΔΠΧΑ, και την εταιρική και φορολογική νομοθεσία, έτσι ώστε να διασφαλίζεται η ορθή αποτύπωση
της οικονομικής θέσης και των επιδόσεών της μέσω των χρηματοοικονομικών καταστάσεων.
Στις διαδικασίες και πολιτικές που εφαρμόζονται από τις καθ' ύλην αρμόδιες υπηρεσίες, περιλαμβάνονται μεταξύ άλλων:
▪ Η εφαρμογή συγκεκριμένων λογιστικών αρχών και παραδοχών και η διαδικασία παρακολούθησης της τήρησής τους από
ανεξάρτητους ελεγκτές και εκτιμητές.
▪ Η σύνταξη προϋπολογισμών και η παρακολούθηση της υλοποίησης τόσο των εσόδων όσο και των εξόδων μέσω αναφορών
προς το Δ.Σ..
▪ Η τήρηση των βιβλίων της Εταιρείας σε αξιόπιστο μηχανογραφικό σύστημα με την παράλληλη εφαρμογή κανόνων
ασφαλείας και περιορισμού πρόσβασης σε αυτά.
▪ Η έγκριση των εσόδων και δαπανών, η παρακολούθηση της τήρησης των όρων που αφορούν τις σχετικές συμβάσεις και η
έγκριση των παραστατικών και πληρωμών.
▪ Η παρακολούθηση και αναφορά των συναλλαγών, απαιτήσεων και υποχρεώσεων με συνδεδεμένα μέρη.
Αποτελέσματα της διαδικασίας αξιολόγησης του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου σύμφωνα με το άρθρο 14, παρ. 3 περίπτωση
ι και παρ. 4 του Ν. 4706/2020 και τις σχετικές αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς
Η Εταιρεία, με απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της, ανέθεσε στην εταιρεία Ανδρέας Κουτούπης και Συνεργάτες ΙΚΕ - KPS
την αξιολόγηση της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας με ημερομηνία
αναφοράς την 31 Δεκεμβρίου 2022, σύμφωνα με τις διατάξεις της περ. ι της παρ. 3 και της παρ. 4 του άρθρου 14 του Ν.
4706/2020 και την απόφαση 1/891/30.09.2020 του Διοικητικού Συμβουλίου της Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς όπως ισχύει (το
«Νομοθετικό Πλαίσιο»)και σύμφωνα με το Πλαίσιο Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου της Επιτροπής COSO (COSO: Internal
Control Integrated Framework). Η εργασία διενεργήθηκε από τον αξιολογητή Ανδρέα Κουτούπη ο οποίος διαθέτει όλα τα
χαρακτηριστικά της ανεξαρτησίας και της αντικειμενικότητας, έχει αποδεδειγμένη επαγγελματική εμπειρία και κατάρτιση και
διαθέτει τις κατάλληλες επαγγελματικές πιστοποιήσεις.
Στο συμπέρασμα, το οποίο περιλαμβάνεται στην Έκθεση αξιολόγησης της επάρκειας και αποτελεσματικότητας του ΣΕΕ
αναφέρεται ότι δεν προέκυψαν ουσιώδεις αδυναμίες του ΣΕΕ, σύμφωνα με το Κανονιστικό Πλαίσιο. Η Εταιρεία παρακολουθεί
και επισκοπεί τις βελτιωτικές προτάσεις του αξιολογητή προς καλυτέρευση του συστήματος εσωτερικού ελέγχου.
Δ. Σύνθεση και λειτουργία του Διοικητικού Συμβουλίου και άλλων διαχειριστικών ή Εποπτικών οργάνων ή Επιτροπών
Γενική συνέλευση των μετόχων
Λειτουργία Γενικής Συνέλευσης
Η Γενική Συνέλευση των μετόχων, σύμφωνα με το καταστατικό, είναι το ανώτατο όργανο διοίκησης, η οποία αποφασίζει για
κάθε εταιρική υπόθεση και οι νόμιμες αποφάσεις της δεσμεύουν όλους τους μετόχους.
Η Γενική συνέλευση των μετόχων συγκαλείται από το Διοικητικό Συμβούλιο και συνέρχεται τακτικά σε τόπο και χρόνο που
ορίζεται από το Διοικητικό Συμβούλιο εντός του 1ου εξαμήνου από την λήξη κάθε εταιρικής χρήσης.
Η σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης καλείται 20 τουλάχιστον πλήρεις ημέρες πριν από την πραγματοποίησή της με πρόσκληση
η οποία αναφέρει με σαφήνεια τον τόπο και χρόνο σύγκλησης, τα θέματα ημερήσιας διάταξης και την διαδικασία που πρέπει να
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 20 από 106
ακολουθήσουν οι μέτοχοι για να έχουν δικαίωμα συμμετοχής και ψήφου. Η Πρόσκληση δημοσιοποιείται όπως ορίζει η νομοθεσία
και αναρτάται στον δικτυακό τόπο της Εταιρείας.
Η Γενική Συνέλευση συνεδριάζει και βρίσκεται σε απαρτία εφόσον παρίσταται και εκπροσωπείται το 20% του μετοχικού
κεφαλαίου εκτός από τις περιπτώσεις που προβλέπεται αυξημένη απαρτία 2/3 του μετοχικού κεφαλαίου σύμφωνα με το
καταστατικό.
Οι μέτοχοι που συμμετέχουν στην Γενική Συνέλευση και έχουν δικαίωμα ψήφου εκλέγουν πρόεδρο και γραμματέα. Ακολούθως
συζητούνται τα θέματα ημερήσιας διάταξης και λαμβάνονται αποφάσεις επί των θεμάτων αυτών με απόλυτη πλειοψηφία. Για τα
θέματα που συζητούνται και αποφασίζονται τηρούνται πρακτικά που υπογράφονται από τον Πρόεδρο και τον γραμματέα της
συνέλευσης και δημοσιοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις περί ρυθμιζόμενων πληροφοριών.
Η Γενική Συνέλευση είναι η μόνη αρμόδια να αποφασίζει για τα παρακάτω θέματα:
α) συγχώνευση, διάσπαση, μετατροπή, αναβίωση, παράταση της διάρκειας ή διάλυση της εταιρείας,
β) τροποποίηση του καταστατικού,
γ) αυξήσεις ή μειώσεις του μετοχικού κεφαλαίου, καθώς και τις επιβαλλόμενες από διατάξεις άλλων νόμων,
δ) εκλογή μελών του Διοικητικού Συμβουλίου εκτός από την περίπτωση του άρθρου 22 του Καταστατικού.
ε) διορισμό ελεγκτών,
στ) διορισμό εκκαθαριστών,
ζ) έγκριση των ετησίων και των τυχόν ενοποιημένων χρηματοοικονομικών καταστάσεων της Εταιρείας,
η) διάθεση ετησίων κερδών,
θ) έκδοση ομολογιακών δανείων, και κάθε άλλης μορφής πλην κοινού ομολογιακού δανείου (άρθρο 69 του Ν.4548/2018),
ι) έγκριση της συνολικής διαχείρισης που έλαβε χώρα κατά την αντίστοιχη χρήση κατά το άρθρο 108 Ν. 4548/2018 και απαλλαγή
των ελεγκτών,
ια) έγκριση χορήγησης αποζημίωσης ή αμοιβής σε μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου κατά τα οριζόμενα στο άρθρο 109 του Ν.
4548/2018,
ιβ) έγκριση πολιτικής αποδοχών του άρθρου 110 και της έκθεσης αποδοχών του άρθρου 112 του Ν.4548/2018
Δικαιώματα μετόχων
Τα δικαιώματα των μετόχων, όπως ορίζονται από την σχετική νομοθεσία και το καταστατικό, είναι ανάλογα με το ποσοστό
συμμετοχής στο καταβεβλημένο μετοχικό κεφάλαιο της εταιρείας.
▪ Δικαίωμα μερίσματος:
1. Στους μετόχους καταβάλλεται μέρισμα ποσοστού τουλάχιστον 50% επί των ετησίων καθαρών προς διανομή κερδών της
Εταιρείας, αφού πρώτα παρακρατηθεί κάθε ποσό που προβλέπεται από το νόμο 4548/2018, όπως ισχύει.
2. Επιτρέπεται η διανομή χαμηλότερου ποσοστού ή μη διανομή μερίσματος από την Εταιρεία με απόφαση της Γενικής
Συνέλευσης των μετόχων της, είτε προς σχηματισμό έκτακτου αφορολόγητου αποθεματικού από λοιπά έσοδα εκτός από
κέρδη κεφαλαίου, είτε προς δωρεάν διανομή μετοχών προς τους μετόχους με αύξηση του μετοχικού κεφαλαίου της κατά τα
οριζόμενα στις διατάξεις του Ν. 4548/2018.
3. Εφόσον στο τέλος μίας εταιρικής χρήσης προκύψει ζημία της περίπτωσης δ’ της παραγράφου 3 του άρθρου 22 του Ν.
2778/1999 για την κάλυψη της ζημίας επιτρέπεται ο σχηματισμός πρόβλεψης μέχρι και το σύνολο της ζημίας.
Μέρισμα δικαιούται κάθε μέτοχος, ο οποίος αναφέρεται στο τηρούμενο από την Εταιρεία μητρώο μετόχων κατά την
ημερομηνία προσδιορισμού δικαιούχων μερίσματος. Το μέρισμα καταβάλλεται στο μέτοχο εντός δύο μηνών από την
ημερομηνία της Τακτικής Γενικής Συνέλευσης που ενέκρινε τις ετήσιες χρηματοοικονομικές καταστάσεις. Ο τρόπος και ο
τόπος καταβολής ανακοινώνεται μέσω του Τύπου.
Το δικαίωμα είσπραξης του μερίσματος παραγράφεται και το αντίστοιχο ποσό περιέρχεται στο Δημόσιο μετά την παρέλευση
5 ετών από το τέλος του έτους, κατά το οποίο ενέκρινε τη διανομή του η Γενική Συνέλευση.
Η ευθύνη των μετόχων της Εταιρείας περιορίζεται στην ονομαστική αξία των μετοχών που κατέχουν.
Διοικητικά, Διαχειριστικά, Εποπτικά Όργανα και Ανώτερα Διοικητικά Στελέχη
Σύμφωνα με το άρθρο 9 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 116 του Ν.4548/2018, ανώτατο όργανο της Εταιρείας
είναι η Γενική Συνέλευση των Μετόχων της, η οποία εκλέγει τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου. Σύμφωνα με τα άρθρα 19
και 20 του Καταστατικού της Εταιρείας και το άρθρο 77 του Ν.4548/2018, όργανο Διοίκησης της Εταιρείας είναι το Διοικητικό
Συμβούλιο.
Η Εταιρεία δηλώνει ότι έχει συμμορφωθεί πλήρως με τις διατάξεις των άρθρων 1 -24 του Ν. 4706/2020.
Σε συμμόρφωση με το άρθρο 17 του Ν. 4706/2020, η Εταιρεία εφαρμόζει με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού της
Συμβουλίου τον Ελληνικό Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης του ΕΣΕΔ (έκδοση 2021), ο οποίος λαμβάνει υπόψη τις σχετικές
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 21 από 106
τροποποιήσεις των νομοθετικού πλαισίου, τους κανονισμούς, τις βέλτιστες διεθνείς πρακτικές εταιρικής διακυβέρνησης, όπως
εκάστοτε ισχύουν και βρίσκεται αναρτημένος στην ιστοσελίδα της Εταιρείας.
Η Εταιρεία διαθέτει επικαιροποιημένο Κανονισμό Λειτουργίας, σύμφωνα με τα οριζόμενα στο άρθρο 14 του Ν. 4706/2020, ο
οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιό της στην από 07.07.2021 συνεδρίασή του και τροποποιήθηκε με την από
09.11.2021 και 07.04.2022 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου και η περίληψή του είναι δημοσιοποιημένη στον ιστότοπο
της Εταιρείας (https://www.premia.gr)
Η Διοίκηση της Εταιρείας δηλώνει ότι, τα διοικητικά, διαχειριστικά και εποπτικά της όργανα και τα ανώτερα διοικητικά στελέχη
είναι (α) τα μέλη του Διοικητικού της Συμβουλίου, (β) τα μέλη της Επιτροπής Ελέγχου, της Επιτροπής Αποδοχών -
Υποψηφιοτήτων και της Επιτροπής Επενδύσεων, και (γ) ο Εσωτερικός Ελεγκτής της Εταιρείας
Διοικητικό συμβούλιο
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας εξελέγη από την Έκτακτη Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας της 19.05.2021
με τριετή θητεία, η οποία λήγει την 19.05.2024, παρατεινόμενη αυτοδικαίως, μέχρι τη λήξη της προθεσμίας εντός της οποίας
πρέπει να συνέλθει η αμέσως επόμενη Τακτική Γενική Συνέλευση και μέχρι τη λήψη της σχετικής απόφασης, και συγκροτήθηκε
σε σώμα με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου. Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας αποτελείται
συνολικά από οκτώ μέλη, τρία εκτελεστικά και πέντε μη εκτελεστικά, τρία εκ των οποίων είναι ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη.
Επομένως, το ισχύον Διοικητικό Συμβούλιο αποτελείται από τα ακόλουθα μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση στο Διοικητικό Συμβούλιο
Ιδιότητα
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος
Εκτελεστικό Μέλος
Frank Roseen του Αναστασίου
Αντιπρόεδρος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Εκτελεστικό Μέλος
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη
Μέλος
Εκτελεστικό Μέλος
Δημήτριος Τσίκλος του Ηλία
Μέλος
Μη Εκτελεστικό Μέλος
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Μέλος
Ανεξάρτητο μη Εκτελεστικό Μέλος
Επιπλέον, σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση του Διοικητικού Συμβουλίου είναι σύμφωνη με τα οριζόμενα στην Πολιτική
Καταλληλόλητας των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου, η οποία καταρτίσθηκε σύμφωνα με τα οριζόμενα στις διατάξεις του
άρθρου 3 του N. 4706/2020, εγκρίθηκε με την από 27.04.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου, σύμφωνα με την παρ. 1
του άρθρου 3 του N. 4706/2020 καθώς και με την από 19.05.2021 απόφαση της Έκτακτης Γενικής Συνέλευσης των μετόχων
της Εταιρείας, σύμφωνα με παρ. 3 του άρθρου 3 του N. 4706/2020 και είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας
(http://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/).
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας διαθέτει Κανονισμό Λειτουργίας, τον οποίο ενέκρινε κατά τη συνεδρίασή του της
21.12.2022.
Το Διοικητικό Συμβούλιο έχει διασφαλίσει για την Εταιρεία το κατάλληλο πλάνο διαδοχής των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου
και του Διευθύνοντος Συμβούλου. Το πλάνο διαδοχής εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο στις 21.12.2022, μετά από την
εισήγηση της Επιτροπής Υποψηφιοτήτων και Αποδοχών.
Κατά τη χρήση 2023, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 20 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ κατά τη
χρήση 2022 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 19 συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας. Οι παρουσίες κάθε
μέλους του Διοικητικού Συμβουλίου στις Συνεδριάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου κατά τη χρήση 2023, εμφανίζονται στον
κατωτέρω πίνακα:
Ονοματεπώνυμο
Αριθμός
συνεδριάσεων
χρήσεως 2023
Αριθμός
συνεδριάσεων
που
συμμετείχε
Ποσοστό
παρουσίας
Αριθμός
συνεδριάσεων
που
εκπροσωπήθηκε
Ηλίας Γεωργιάδης
20
19
95%
1
Frank Roseen
20
19
95%
1
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
20
20
100%
-
Καλλιόπη Καλογερά
20
20
100%
-
Δημήτριος Τσίκλος
20
15
75%
3
Βασίλειος Ανδρικόπουλος
20
19
95%
1
Παναγιώτης Βρουστούρης
20
20
100%
-
Ρεβέκκα Πιτσίκα
20
20
100%
-
Αμοιβές Διοικητικού Συμβουλίου – Έκθεση αποδοχών του Διοικητικού Συμβουλίου του άρθρου 112 Ν.4548/2018
Οι αμοιβές του Διοικητικού συμβουλίου είναι εναρμονισμένες με τα οριζόμενα στην Πολιτική Αποδοχών της Εταιρείας.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 22 από 106
Η πιο πρόσφατη εγκεκριμένη έκθεση αποδοχών των μελών του Δ.Σ. (οικονομική χρήση 2022) έχει καταρτιστεί σύμφωνα με το
άρθρο 112 του Νόμου 4548/2018, έχει εγκριθεί από την Ετήσια Τακτική Συνέλευση της Εταιρείας με ημερομηνία 2 Ιουνίου 2023
και είναι διαθέσιμη στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr) . H αντίστοιχη έκθεση για την οικονομική χρήση 2023
θα αναρτηθεί πριν την έγκρισή της από την Ετήσια Τακτική Συνέλευση της Εταιρείας που είναι προγραμματισμένη για τον Μάιο
2024.
Ανεξάρτητα Μη Εκτελεστικά Μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου
Τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη έχουν εκλεγεί από την Τακτική Γενική Συνέλευση των Μετόχων της Εταιρείας, δυνάμει της
από 19.05.2021 απόφασής της.
Η εκλογή των ανεξαρτήτων μη εκτελεστικών μελών έγινε αφού διακριβώθηκε ότι έκαστος εξ αυτών πληροί τις προϋποθέσεις
ανεξαρτησίας του του άρθρου 9 του Ν. 4706/2020.
Σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 9 του Ν.4706/2020, το Διοικητικό Συμβούλιο επανεξέτασε την πλήρωση των προϋποθέσεων
ανεξαρτησίας για τα ανεξάρτητα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου. Η επανεξέταση έγινε με τη συνδρομή της Μονάδας
Κανονιστικής Συμμόρφωσης, από την Επιτροπή Υποψηφιοτήτων και Αποδοχών στη συνεδρίασή της, της 18.12.2023, η οποία
ενημέρωσε το Διοικητικό Συμβούλιο, το οποίο σε συνέχεια των ανωτέρω επιβεβαίωσε την πλήρωση των προϋποθέσεων
ανεξαρτησίας για τη χρήση 2023.
Τα ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου σε συνεδρίασή τους την 18.12.2023 συζήτησαν όλα τα θέματα
που εμπίπτουν στην αρμοδιότητά τους και συγκεκριμένα την εξέταση της στρατηγικής της Εταιρείας και της υλοποίησής της,
την επίτευξη των στόχων της, τη διασφάλιση της αποτελεσματικής εποπτείας των εκτελεστικών μελών και την εξέταση και
έκφραση απόψεων σχετικά με τις προτάσεις που υποβάλλουν τα εκτελεστικά μέλη, βάσει υφιστάμενων πληροφοριών. Επίσης
συζητήθηκαν γενικότερα θέματα που άπτονται της εταιρικής διακυβέρνησης, της κανονιστικής συμμόρφωσης, της στρατηγικής
ESG, των δημοσιευόμενων χρηματοοικονομικών καταστάσεων και του εσωτερικού ελέγχου.
Επιτροπή Ελέγχου
Η Επιτροπή Ελέγχου διαθέτει και εφαρμόζει δικό της κανονισμό λειτουργίας, ο οποίος αρχικά εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με
την από 13.01.2020 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, ενώ στη συνέχεια, τροποποιήθηκε και
επικαιροποιήθηκε με την από 25.02.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου και περαιτέρω με τις από 07.07.2021,
21.12.2021 και 01.08.2023 αποφάσεις του Διοικητικού Συμβουλίου. Ο ισχύων Κανονισμός Λειτουργίας της Επιτροπής Ελέγχου
έχει αναρτηθεί στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr)
Η Γενική Συνέλευση στην από 19.05.2021 συνεδρίασή της, αποφάσισε την εκλογή τριμελούς Επιτροπής Ελέγχου με τριετή
θητεία, η οποία είναι επιτροπή του Δ.Σ. αποτελούμενη από δύο ανεξάρτητα μη εκτελεστικά μέλη και ένα μη-εκτελεστικό μέλος.
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στην από 19.05.2021 συνεδρίασή του, σε συνέχεια της ανωτέρω απόφασης της Γενικής
Συνέλευσης, όρισε τα πρόσωπα που καταλαμβάνουν τις θέσεις των μελών της Επιτροπής Ελέγχου. Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή
Ελέγχου κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021 συγκροτήθηκε σε σώμα και αποφάσισε τον ορισμό του ανεξάρτητου μη
εκτελεστικού μέλους, κ. Παναγιώτη Βρουστούρη, ως Προέδρου αυτής.
Επομένως, η Επιτροπή Ελέγχου της Εταιρείας απαρτίζεται από τα κατωτέρω πρόσωπα:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Παναγιώτης Βρουστούρης του
Κωνσταντίνου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Εθνικής Αντιστάσεως 9-11
Χαλάνδρι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
Η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Ελέγχου είναι σύμφωνη με τις διατάξεις του άρθρου 44 του Ν.4449/2017, όπως ισχύει, καθώς
η πλειονότητα των μελών της Επιτροπής Ελέγχου πληροί τις προϋποθέσεις ανεξαρτησίας του άρθρου 9 του Ν.4706/2020, τόσο
κατά την ημερομηνία εκλογής τους όσο και την 31.12.2023, και όλα τα μέλη διαθέτουν επαρκή γνώση στον τομέα ακίνητης
περιουσίας που δραστηριοποιείται η Εταιρεία.
Επιπλέον ένα τουλάχιστον μέλος της Επιτροπής Ελέγχου διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική ή λογιστική και το οποίο
παρίσταται υποχρεωτικώς στις συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου που αφορούν την έγκριση των χρηματοοικονομικών
καταστάσεων. Συγκεκριμένα ο Πρόεδρος της Επιτροπής Ελέγχου, κ. Βρουστούρης διαθέτει επαρκή γνώση στην ελεγκτική και
λογιστική, καθώς είναι Ορκωτός Λογιστής Ελεγκτής, μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών - Λογιστών (Α.Μ. Σ.Ο.Ε.Λ. 12921)
και από το 1984 έως σήμερα αποτελεί Πρόεδρος και Διευθύνων Σύμβουλος της ελεγκτικής εταιρείας MPI HELLAS SA. Επιπλέον,
έχει διατελέσει επί σειρά ετών Ορκωτός Ελεγκτής Λογιστής καθώς και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων
Χρηματοοικονομικής Αναφοράς σε διάφορες εταιρείες.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 23 από 106
Κατά τη χρήση 2023, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 16 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενώ κατά τη χρήση
2022 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 12 συνεδριάσεις της Επιτροπής Ελέγχου. Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο
των μελών της Επιτροπής Ελέγχου.
Κατά τη χρήση 2023 η Επιτροπή Ελέγχου ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με, την εξέταση των προς δημοσίευση
χρηματοοικονομικών καταστάσεων και την εισήγηση τους στο Διοικητικό Συμβούλιο, την αξιολόγηση του Συστήματος
Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, την εξέταση της Έκθεσης Αξιολόγησης της Επάρκειας και Αποτελεσματικότητας του
Συστήματος Εσωτερικού Ελέγχου σύμφωνα με το άρθρο 14 παρ. 3 (ι) του Ν. 4706/2020 και την απόφαση 1/891/30.9.2020 της
Επιτροπής Κεφαλαιαγοράς, παρακολούθησε την αποτελεσματικότητα της λειτουργίας του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας,
ενέκρινε τον σχεδιασμό πλάνου εσωτερικών ελέγχων της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου για τη χρήση 2024, συζήτησε και
ενέκρινε τις τριμηνιαίες εκθέσεις του εσωτερικού ελέγχου και την υποβολή τους στο Διοικητικό Συμβούλιο και συμμετείχε στη
διαδικασία επιλογής τακτικών ελεγκτών της χρήσης 2023 κ.λ.π.
Επίσης διενήργησε αυτοαξιολόγηση της απόδοσής της για τη χρήση 2023 και τροποποίησε τον Κανονισμό Λειτουργίας της στη
συνεδρίαση της 01.08.2023.
Ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου
Η ετήσια έκθεση πεπραγμένων της Επιτροπής Ελέγχου για το 2023 συντάχθηκε σύμφωνα με τις διατάξεις της παρ. 1θ άρθρου
44 του Ν. 4449/2020 και παρέχει πληροφορίες για το έργο της Επιτροπής κατά το 2023 και αναρτάται ταυτόχρονα με τη
δημοσίευση της παρούσας ετήσιας οικονομικής έκθεσης στην ιστοσελίδα της Εταιρείας (https://www.premia.gr).
Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων, αποτελείται αποκλειστικά από μη εκτελεστικά και ανεξάρτητα στην πλειονότητά τους
μέλη του Δ.Σ. Συγκεκριμένα, αποτελείται από τρία μέλη, δύο εκ των οποίων ανεξάρτητα μη εκτελεστικά και ένα μη εκτελεστικό,
και προεδρεύεται από ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος του Δ.Σ. Η Επιτροπή Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων, συνέρχεται
τουλάχιστον μία φορά ετησίως και οποτεδήποτε άλλοτε το απαιτήσουν οι περιστάσεις. Ο ρόλος, η διαδικασία σύγκλησης καθώς
και τα καθήκοντα και αρμοδιότητες της Επιτροπής Αποδοχών-Υποψηφιοτήτων περιγράφονται στον Κανονισμό Λειτουργίας της,
ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις 07.07.2021.
Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
Σε σχέση με την ανάδειξη υποψηφιοτήτων:
• Ο προσδιορισμός των απαιτήσεων της Εταιρείας ως προς το μέγεθος και τη σύνθεση του Δ .Σ. και η υποβολή
προτάσεων αλλαγών – βελτιώσεων όταν αυτό κρίνεται απαραίτητο.
• Ο καθορισμός των κριτηρίων ανάδειξης των υποψηφιοτήτων και η διατύπωση των αρμοδιοτήτων και των ικανοτήτων
κάθε θέσης στο Δ.Σ
• Η διεκπεραίωση της διαδικασίας ανάδειξης υποψηφίων μελών και πρότασης προς τη Γενική Συνέλευση για την εκλογή
τους.
Σε σχέση με τις αποδοχές:
• Η διατύπωση προτάσεων προς το Δ.Σ. ως προς την πολιτική αποδοχών που υποβάλλεται προς έγκριση στη Γενική
Συνέλευση καθώς και σχετικά με τις αποδοχές προσώπων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της πολιτικής
αποδοχών.
• Η εξέταση των παρεχόμενων πληροφοριών δια της ετήσιας έκθεσης αποδοχών, παρέχοντας τη γνώμη της προς το
Δ.Σ. πριν την υποβολή της έκθεσης στη Γενική Συνέλευση.
• Η παρακολούθηση της εφαρμογής της πολιτικής Αποδοχών
Η Επιτροπή Αποδοχών - Υποψηφιοτήτων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ρεβέκκα Πιτσίκα του Γεωργίου Ταξιάρχη
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Παραδείσου 17,
Μαρούσι
Frank Roseen του Αναστασίου
Μη εκτελεστικό μέλος Δ.Σ..
Μέλος
Gustav IIIs Boulevard 43,
Στοκχόλμη Σουηδία
Βασίλειος Ανδρικόπουλος του Φιλίππου
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό
μέλος Δ.Σ.
Μέλος
Θέση Τζήμα, Κορωπί
Αττικής
Τα μέλη της Επιτροπής ορίστηκαν με την από 19.05.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας και η θητεία της
συμπίπτει με τη θητεία του Διοικητικού Συμβουλίου.. Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή κατά τη συνεδρίαση της στις 19.05.2021
αποφάσισε τον ορισμό του ανεξάρτητου μη εκτελεστικού μέλους, κας Ρεβέκκας Πιτσίκα, ως Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε
σε σώμα.
Σημειώνεται ότι η ως άνω σύνθεση της Επιτροπής Αποδοχών Υποψηφιοτήτων πληροί τις προϋποθέσεις του άρθρου 10 παρ.3
του Ν. 4706/2020.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 24 από 106
Επίσης, η Πολιτική Αποδοχών που ακολουθεί η Εταιρεία έχει εγκριθεί από την από 20.11.2020 απόφαση της Έκτακτης Γενικής
Συνέλευσης της Εταιρείας και τροποποιήθηκε με την από 29.06.2021 απόφαση της Τακτικής Γενικής Συνέλευσηςκαι τις
από10.12.2021 και 04.05.2022 αποφάσεις των Έκτακτων Γενικών Συνελεύσεων της Εταιρείας.
Κατά τη χρήση 2023, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής, ενώ κατά τη χρήση 2022
πραγματοποιήθηκαν συνολικά 2 συνεδριάσεις της Επιτροπής . Σε όλες τις συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών της
Επιτροπής .
Κατά τη χρήση 2023 η Επιτροπή ασχολήθηκε μεταξύ άλλων με την εξέταση των πληροφοριών της Έκθεσης αποδοχών και
υποβολής της στο Δ.Σ την αξιολόγηση του προέδρου του Διοικητικού Συμβουλίου, των υπολοίπων μελών του και των
Επιτροπών του και του Γραμματέα του, την επισκόπηση της πλήρωσης των κριτηρίων ανεξαρτησίας των ανεξάρτητων μη
εκτελεστικών μελών του Διοικητικού Συμβουλίου σύμφωνα με την παρ. 3 του άρθρου 9 του ν. 4706/2020 και την διατύπωση
προτάσεων προς το Δ.Σ. σχετικά με τις αποδοχές των προσώπων που εμπίπτουν στο πεδίο εφαρμογής της.
Επιτροπή Επενδύσεων
Η Επιτροπή Επενδύσεων, αποτελείται από τρία μέλη που εκλέγονται από το Διοικητικό Συμβούλιο. Η Επιτροπή Επενδύσεων
συνέρχεται όποτε κρίνεται αναγκαίο, κατόπιν πρόσκλησης του Προέδρου της.
Η σύνθεση, η διαδικασία ορισμού των μελών της Επιτροπής Επενδύσεων, οι αρμοδιότητες και ο τρόπος λειτουργίας της
περιγράφονται στον Κανονισμό Λειτουργίας της, ο οποίος εγκρίθηκε από το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στις 09.11.2021.
Ειδικότερα, τα κύρια καθήκοντα και οι αρμοδιότητες της Επιτροπής περιγράφονται ως εξής:
▪ Έλεγχος προτάσεων νέων επενδύσεων ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της
Διεύθυνσης Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων επενδύσεων με την
εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Έλεγχος προτάσεων πώλησης ακινήτων ή εταιρειών ειδικού σκοπού (SPV), κατόπιν σχετικής εισήγησης της Διεύθυνσης
Επενδύσεων Ακινήτων και με αποκλειστικό κριτήριο τη συμμόρφωση των προτεινόμενων από-επενδύσεων με την εκάστοτε
Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας σχετικά με την συμμόρφωση ή μη των εξετασθέντων προτάσεων
νέων επενδύσεων ή από-επενδύσεων με την εκάστοτε Πολιτική Επενδύσεων της Εταιρείας.
▪ Επισκόπηση των συνθηκών της επενδυτικής αγοράς ακινήτων και εισήγηση προς το Διοικητικό Συμβούλιο σχετικά με την
πιθανή ανάγκη επικαιροποίησης της Επενδυτικής Πολιτικής της Εταιρείας.
Η Επιτροπή Επενδύσεων αποτελείται από τα εξής μέλη:
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Ιδιότητα
Επαγγελματική
Διεύθυνση
Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Δ.Σ.
Πρόεδρος
Arstaangsvagen 11,
Στοκχόλμη Σουηδία
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης του Σταύρου
Διευθυντής Επενδύσεων
Ακινήτων
Μέλος
Βασ. Σοφίας 59, Αθήνα
Τα μέλη της Επιτροπής Επενδύσεων ορίστηκαν με την από 09.11.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας.
Κατόπιν αυτού, η Επιτροπή Επενδύσεων κατά τη συνεδρίαση της στις 10.11.2021 αποφάσισε τον ορισμό του κ. Γεωργιάδη, ως
Προέδρου αυτής και συγκροτήθηκε σε σώμα.
Κατά τη χρήση 2023, πραγματοποιήθηκαν συνολικά 4 συνεδριάσεις της Επιτροπής σχετικά με εισηγήσεις για αγορά και
πώλησης ακινήτων ενώ κατά τη χρήση 2022 πραγματοποιήθηκαν συνολικά 5 συνεδριάσεις της Επιτροπής. Σε όλες τις
συνεδριάσεις συμμετείχε το σύνολο των μελών της Επιτροπής .
Αξιολόγηση Διοικητικού Συμβουλίου και Επιτροπών του Διοικητικού Συμβουλίου
Σύμφωνα με τις ειδικές πρακτικές που προβλέπονται από τον Κώδικα Εταιρικής Διακυβέρνησης που έχει υιοθετήσει η Εταιρεία,
το Διοικητικό Συμβούλιο αξιολογεί ετησίως την αποτελεσματικότητά του, των Επιτροπών του καθώς και του Γραμματέα του.
Στη διαδικασία αξιολόγησης προΐσταται ο Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου σε συνεργασία με την Επιτροπή
Υποψηφιοτήτων και Αποδοχών.
Η αξιολόγηση του Διοικητικού Συμβουλίου και των Επιτροπών του γίνεται με τη χρήση ερωτηματολογίων που αφορούν τόσο
την ατομική όσο και τη συλλογική αξιολόγησή τους.
Τα κριτήρια που λαμβάνονται υπόψη στην ατομική αξιολόγηση αφορούν μεταξύ άλλων αξιοποίηση των γνώσεων, δεξιοτήτων
και εμπειρίας, εχέγγυα ήθους και φήμης, ανεξαρτησία κρίσης και διάθεση επαρκούς χρόνου και εφαρμόζονται σε όλα τα μέλη
του Διοικητικού Συμβουλίου και τις Επιτροπές του.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 25 από 106
Τα κριτήρια της συλλογικής καταλληλότητας είναι οι γνώσεις, η δεξιότητα και η εμπειρία, η πολυμορφία, η αποτελεσματική
συνεργασία των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου για την εκπλήρωση των καθηκόντων τους.
Η αξιολόγηση του Προέδρου του Διοικητικού Συμβουλίου περιλαμβάνει τομείς όπως οι ηγετικές του ικανότητες, ο ρόλος του
στην σωστή οργάνωση και αποτελεσματική διεξαγωγή του προγράμματος των συνεδριάσεων του Διοικητικού Συμβουλίου,
στην αποτελεσματική συνεργασία του με το Διευθύνοντα Σύμβουλο και τον Εταιρικό Γραμματέα για τον καθορισμό των θεμάτων
της ημερήσιας διάταξης και στην αποτελεσματική συνεργασία με τους Προέδρους των Επιτροπών του Διοικητικού Συμβουλίου.
Η αξιολόγηση του εταιρικού γραμματέα αφορά τη συμβολή του στη σωστή οργάνωση και τον προγραμματισμό των
συνεδριάσεων και την έγκαιρη αποτύπωση των Πρακτικών του Διοικητικού Συμβουλίου.
Η πρώτη αξιολόγηση που πραγματοποιήθηκε, ολοκληρώθηκε τον Μάρτιο του 2023, τα αποτελέσματα της οποίας κρίθηκαν
ιδιαιτέρως ικανοποιητικά. Τα αποτελέσματα της αξιολόγησης παρουσιάστηκαν στο Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας στη
συνεδρίαση της 6 Απριλίου 2023.
Μονάδα Εσωτερικού Ελέγχου - Εσωτερικός Ελεγκτής
Το Διοικητικό Συμβούλιο της Εταιρείας, στη συνεδρίασή του 23.10.2020, όρισε την κα. Αικατερίνη Λοΐζου του Ευαγγέλου ως
Εσωτερικό Ελεγκτή, η οποία ανέλαβε καθήκοντα από την 24.10.2020. Είναι πλήρους και αποκλειστικής απασχόλησης
υπάλληλος της Εταιρείας, προσωπικά και λειτουργικά ανεξάρτητη και αντικειμενική κατά την άσκηση των καθηκόντων της και
διαθέτει τις κατάλληλες γνώσεις και τη σχετική επαγγελματική εμπειρία. Η επαγγελματική διεύθυνση του Εσωτερικού Ελεγκτή
της Εταιρείας είναι η Λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας 59, Τ.Κ. 11521, Αθήνα.
Ο Κανονισμός Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, ο οποίος περιλαμβάνει τους απαραίτητους κανόνες
και ρυθμίζει τις απαιτούμενες διαδικασίες ώστε να διασφαλίζεται η εύρυθμη λειτουργία του εσωτερικού ελέγχου της Εταιρείας,
εγκρίθηκε και τέθηκε σε ισχύ με την από 07.07.2021 απόφαση του Διοικητικού Συμβουλίου της Εταιρείας, κατόπιν σχετικής
εισήγησης της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας.
Κατ’ εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 16 παρ. 1(γ) του Ν. 4706/2020, και σύμφωνα με τον Κανονισμό Λειτουργίας της
Επιτροπής Ελέγχου και τον Κανονισμό Λειτουργίας της Μονάδας Εσωτερικού Ελέγχου της Εταιρείας, το Διοικητικό Συμβούλιο,
μέσω της Επιτροπής Ελέγχου της Εταιρείας, ενημερώνεται κατ’ ελάχιστο σε τριμηνιαία βάση για τον διενεργούμενο εσωτερικό
έλεγχο.
Βιογραφικά μελών Διοικητικού Συμβουλίου και διευθυντικών στελεχών της Εταιρείας
Μέλη Διοικητικού Συμβουλίου
Σύντομα βιογραφικά των μελών του Διοικητικού Συμβουλίου παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην
ιστοσελίδα της Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/dioikitiko-symvoulio-2/
Ηλίας Γεωργιάδης
Πρόεδρος, εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Ηλίας Γεωργιάδης διευθύνει τη δική του επιχείρηση στον κλάδο των κατασκευών και των ακινήτων
ως Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής για 23 χρόνια. Σήμερα είναι Πρόεδρος και Ανώτατος Εκτελεστικός Διευθυντής (CEO) του
Ομίλου Sterner Stenhus ΑΒ, στην Σουηδία και μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εταιρείας του Ομίλου.
Εκπαίδευση: Ανώτερη εκπαίδευση με κατεύθυνση το Εμπόριο.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της εισηγμένης εταιρείας Amasten Fastigheter AB, Σουηδία.
Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της Handelsbanken, στο Skärholmen.
Frank Roseen
Αντιπρόεδρος, μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: O Frank Roseen, ελληνικής καταγωγής, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε θέσεις υψηλής ευθύνης και
ατομικής υπευθυνότητας. Σήμερα είναι Εκτελεστικός Διευθυντής Κεφαλαιαγορών και Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου της
Aroundtown. Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της TLG Immobilien, Πρόεδρος της WCM. Μέλος του Διοικητικού
Συμβουλίου της Premia Α.Ε.Ε.Α.Π.., Ελλάδα.
Εκπαίδευση: ΜBA από το Πανεπιστήμιο της Στοκχόλμης, Σουηδία.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Διευθύνων Σύμβουλος της GE Capital Real Estate Γερμανίας και Κεντρικής και Ανατολικής
Ευρώπης, ‘Διευθύνων Σύμβουλος της GE Capital Real Estate Κεντρικής και Ανατολικής Ευρώπης, Οικονομικός Διευθυντής και
Επικεφαλής Λογιστικής Διαχείρισης της GE Capital Real Estate Ασίας Ειρηνικού, Οικονομικός Διευθυντής της GE Capital Real
Estate Σκανδιναβικών Χωρών, Οικονομικός Διευθυντής και Διευθυντής Συστημάτων Πληροφορικής της WCM, Μέλος του
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 26 από 106
Διοικητικού Συμβουλίου της Bonava, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Star Ventures Real Estate, ΗΠΑ. Μέλος του
Εποπτικού Συμβουλίου της Ronson Development. Οικονομικός Διευθυντής της Xerox Σουηδίας και της Philips Electronics
Σκανδιναβικών Χωρών.
Κωνσταντίνος Μαρκάζος
Διευθύνων Σύμβουλος, εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Κωνσταντίνος Μαρκάζος, διαθέτει πολυετή εμπειρία σε ελληνικές και πολυεθνικές εταιρείες και
ιστορικό με αξιοσημείωτα αποτελέσματα σε παραγωγικότητα και εταιρική κερδοφορία. Έχει δημοσιεύσει αρκετά άρθρα με
οικονομικό και φορολογικό περιεχόμενο και υπήρξε μέλος της ομάδας εργασίας η οποία δημιούργησε τον νόμο για τα Ελληνικά
Λογιστικά Πρότυπα. Σήμερα κατέχει την θέση του Διευθύνοντα Συμβούλου της εταιρείας PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – ΜΒΑ από το Brunel University του Λονδίνου.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Κοστολόγος στην Pharmaserve – Lilly Α.Ε, Ελλάδα. Βοηθός Οικονομικός Διευθυντής στην
εταιρεία CHIPITA, Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής στην εταιρεία Wyeth Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής του Ομίλου
εταιρειών SATO Α.Ε., Ελλάδα. Οικονομικός Διευθυντής της εταιρείας PREMIA Α.Ε.Ε.Α.Π, Ελλάδα.
Καλλιόπη Καλογερά
Εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Καλλιόπη (Κέλλυ) Καλογερά, είναι Δικηγόρος, απόφοιτος Νομικής Σχολής Αθηνών και μέλος του
Δικηγορικού Συλλόγου Αθηνών. Είναι επιπλέον εξειδικευμένη σε όλο το φάσμα του Εμπορικού και Αστικού δικαίου, με
περαιτέρω ειδίκευση στο Φορολογικό δίκαιο. Σήμερα παρέχει τις υπηρεσίες της ως Legal & Tax Counsel στον όμιλο εταιρειών,
Sterner Stenhus στην Ελλάδα.
Εκπαίδευση: Μεταπτυχιακός Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών, Ελλάδα. Μεταπτυχιακός
Τίτλος στο φορολογικό δίκαιο από το Πανεπιστήμιο Ζαν Μουλέν Λυών, Γαλλία (Université Jean Moulin Lyon).
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Φορολογικός Σύμβουλος, Ernst & Young, Ελλάδα. Δικηγόρος στην δικηγορική εταιρεία, Χαρά
Κανελλοπούλου – Ζέρβα & Συνεργάτες, Αθήνα.
Παναγιώτης Βρουστούρης
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Παναγιώτης Βρουστούρης, διαθέτει εμπειρία 30 ετών. Είναι κάτοχος του τίτλου του Ορκωτού
Ελεγκτή Λογιστή, Μέλος του Σώματος Ορκωτών Ελεγκτών – Λογιστών από το 1984 και Πρόεδρος & Διευθύνων Σύμβουλος της
εταιρείας MPI HELLAS ΑΕ στην Ελλάδα. Είναι συγγραφέας αρκετών βιβλίων λογιστικού αντικειμένου.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Ανώτατης Βιομηχανικής Σχολής Πειραιά, Τμήμα Διοίκησης Επιχειρήσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Τακτικός Ελεγκτής και σύμβουλος σε θέματα Διεθνών Προτύπων Χρηματοοικονομικής
Αναφοράς (Δ.Π.Χ.Α.) σε οντότητες δημοσίου ενδιαφέροντος και λοιπές οντότητες του ιδιωτικού και του δημοσίου τομέα. Έχει
διατελέσει μέλος της Accounting Regulatory Committee (ARC) στην Ευρωπαϊκή Ένωση, του Συμβουλίου Λογιστικής
Τυποποίησης (ΣΛΟΤ), του Εποπτικού Συμβουλίου του ΣΟΕΛ, του Οικονομικού Επιμελητηρίου της Ελλάδος, της Επιτροπής
Διαχείρισης Αφερεγγυότητας, καθώς και αρκετών νομοπαρασκευαστικών επιτροπών σε λογιστικά, ελεγκτικά και φορολογικά
θέματα.
Βασίλειος Ανδρικόπουλος
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: O Βασίλης Ανδρικόπουλος είναι o Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος Ομίλου στην
Αρτοβιομηχανία Καραμολέγκος Α.Ε. Διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις υψηλής διοικητικής ευθύνης σε Πολυεθνικές και
Ελληνικές επιχειρήσεις στην Ελλάδα και το Εξωτερικό.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος Οργάνωσης και Διοίκησης Επιχειρήσεων του Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών (ΑΣΟΕΕ).
Μετεκπαίδευση στο Harvard Business School και στο INSEAD σε θέματα Χρηματοοικονομικής Διοίκησης και Εξαγορών και
Συγχωνεύσεων.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Ειδικός Σύμβουλος του Πρωθυπουργού της Ελλάδας σε θέματα Ανάπτυξης και
Επιχειρηματικότητας. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας Green Cola Hellas. Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας NOVAL
Property, μέλος του Ομίλου ΒΙΟΧΑΛΚΟ. Αναπληρωτής Διευθύνων Σύμβουλος της εταιρείας Ολυμπιακή Ζυθοποιία Α.Ε., μέλος
του Carlsberg Group. Οικονομικός Διευθυντής Αγορών Δυτικής Ευρώπης της εταιρείας DIAGEO Plc.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 27 από 106
Ρεβέκκα Πιτσίκα
Ανεξάρτητο μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Η Ρεβέκκα Πιτσίκα διευθύνει τη δική της επιχείρηση στον κλάδο των Υπηρεσιών του Ανθρώπινου
Δυναμικού, ως Ανώτατη Εκτελεστική Διευθύντρια, από το 2007, με σημαντικές βραβεύσεις και διακρίσεις στον χώρο της.
Συνολικά διαθέτει εμπειρία 25 ετών σε θέσεις ευθύνης ανθρώπινου δυναμικού σε πολυεθνικές και ελληνικές επιχειρήσεις.
Ιδρυτικό μέλος του ελληνικού παραρτήματος του Entrepreneurs Organization. Έχει συμπεριληφθεί στη λίστα του FORTUNE για
τις 30 πιο Ισχυρές Γυναίκες στην Ελλάδα στο χώρο των επιχειρήσεων τα έτη 2017, 2019 και 2021.
Εκπαίδευση: Διοίκηση Επιχειρήσεων, Οικονομικό Πανεπιστήμιο Αθηνών (ΑΣΟΕΕ) – Diplome International de Management,
Institute Commerciale De Nancy.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Διευθύντρια Ανθρώπινου Δυναμικού και Μέλος ΔΣ Manpower Hellas. Επικεφαλής
Εκπαίδευσης και Ανάπτυξης, Λαϊκή Τράπεζα, Υπεύθυνη Προσλήψεων, Εκπαίδευσης και Μισθοδοσίας, Ericsson Hellas,
Υπεύθυνη Εκπαίδευσης, Metro S/M.
Δημήτριος Τσίκλος
Μη εκτελεστικό μέλος
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Δημήτρης Τσίκλος διαθέτει πολυετή εμπειρία στον κλάδο των κατασκευών καθώς επι
δεκαπενταετίας επέβλεπε έργα μεγάλου βεληνεκούς στην Ελλάδα και στο εξωτερικό ως Τεχνικός Διευθυντής της NOE Metal
Constructions S.A. Σήμερα διοικεί τη δίκη του εταιρεία, ENGINEERIA S.A., η οποία δραστηριοποιείται στις κατασκευές και
συντηρήσεις κτιρίων logistics κυρίως.
Εκπαίδευση: Προερχόμενος από μια αθλητική επαγγελματική καριέρα στη Υδατοσφαίριση με πολλαπλές συμμετοχές και
διακρίσεις τόσο σε συλλογικό επίπεδο όσο και με την Εθνική Ομάδα Ανδρών, ο Δημήτρης Τσίκλος παράλληλα φοιτούσε στη
Σχολή Πολιτικών Μηχανικών του Εθνικού Μετσόβιου Πολυτεχνείου.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Πρόεδρος & Μέλος ΔΣ ENGINEERIA S.A., Μέλος ΔΣ NOE Metal Constructions S.A., Μέλος
ΔΣ Ναυτικού Ομίλου Βουλιαγμένης.
Διευθυντικά στελέχη
Σύντομα βιογραφικά των διευθυντικών στελεχών παρατίθενται κατωτέρω ενώ είναι επίσης αναρτημένα στην ιστοσελίδα της
Εταιρείας στον ακόλουθο σύνδεσμό https://www.premia.gr/diefthyntika-stelehi/
Νικόλαος Μπαζιώτης
Chief Financial Officer / Chief Investment Officer
Επαγγελματική Εμπειρία: Διαθέτει μακρόχρονη εμπειρία, που υπερβαίνει τα 20 έτη συνολικά, στο χρηματοπιστωτικό χώρο
καθώς και στον χώρο της διαχείρισης επενδύσεων, έχοντας αναλάβει κατά τη διάρκεια της σταδιοδρομίας του θέσεις ευθύνης
σε μεγάλους τραπεζικούς και επιχειρηματικούς ομίλους. Σήμερα κατέχει την θέση του CFΟ/CIO της εταιρείας.
Εκπαίδευση: Πτυχιούχος του τμήματος Διεθνών και Ευρωπαϊκών Οικονομικών Σπουδών του Οικονομικού Πανεπιστημίου
Αθηνών – Κάτοχος μεταπτυχιακού τίτλου MSc in Finance από το Birkbeck College, University of London.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Chief Investment Officer, Intracom Holdings, Αθήνα Μέλος του Διοικητικού Συμβουλίου,
Intrasoft International, Λουξεμβούργο Διευθυντής Διευθύνσεως Corporate Banking, Alpha Bank, Αθήνα Διευθυντής
Διευθύνσεως Corporate Finance, Alpha Bank, Αθήνα Υποδιευθυντής Διευθύνσεως Επενδυτικής Τραπεζικής, Alpha Bank,
Αθήνα Αναλυτής Επενδύσεων, Emporiki Real Estate (Όμιλος Εμπορικής Τράπεζας), Αθήνα Consultant,
PricewaterhouseCoopers, Αθήνα.
Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης
Chief Property Investment Officer
Επαγγελματική Εμπειρία: O Κωνσταντίνος Πεχλιβανίδης, διαθέτει πάνω από 31 χρόνια ως σύμβουλος και επενδυτής στις
αγορές ακινήτων της Ελλάδας και της Νοτιοανατολικής Ευρώπης, κατέχοντας θέσεις ευθύνης σε διάφορους κορυφαίους
ελληνικούς και διεθνείς οργανισμούς.
Εκπαίδευση: B.Sc. Civil Engineering, The University of Texas at Austin. M.Sc. Engineering, The University of Texas at Austin.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Επικεφαλής των διευθύνσεων Real Estate & Hospitality της EY, της PwC και της Arthur
Andersen, στην Ελλάδα. Μέλος της ομάδας Real Estate Management & Development του Διεθνούς Αεροδρομίου Αθηνών.
Διευθυντής Επενδύσεων του ιδιωτικού επενδυτικού κεφαλαίου Secure Management.
ΕΤΗΣΙΑ ΧΡΗΜΑΤΟOIKONOMIKH ΕΚΘΕΣΗ ΧΡΗΣΗΣ 01.01 – 31.12.2023
Ποσά σε ΕΥΡΩ (εκτός αν αναφέρεται διαφορετικά)
Σελ. 28 από 106
Γεώργιος Μπάκος*
Chief Operating Officer / Head of Assets Management
Επαγγελματική Εμπειρία: Ο Γεώργιος Μπάκος διαθέτει περισσότερα από 30 έτη εργασιακής εμπειρίας σε θέσεις υψηλής
διοικητικής ευθύνης σε Ελλάδα, Βουλγαρία, Ρουμανία, Ουγγαρία και Κύπρο. Έως πρόσφατα ήταν γενικός διευθυντής των
εταιρειών του Ομίλου Ζερίτη, που δραστηριοποιείται στο χώρο της διαχείρισης και αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας σε Ελλάδα
και Ουγγαρία, στη παραγωγή χαρτιού στη Βουλγαρία και στην ανακύκλωση στην Ουγγαρία. Την 31.12.2023 κατείχε τη θέση
του Διευθυντή Επιχειρηματικής Λειτουργίας και Διαχείρισης Χαρτοφυλακίου.
Εκπαίδευση: MBA από το Canterbury University, UK, Bachelor in BA από το American College of Greece, Diploma of
International Management από το Ashridge Management College, UK.
Επαγγελματική Σταδιοδρομία: Γενικός Διευθυντής, Zeritis Group Director, Management Consulting KPMG, Ελλάδα. Γενικός
Διευθυντής Λειτουργίας, Plural Telecom Α.Ε. Hellas Γενικός Διευθυντής, Όμιλος Εταιρειών Σφακιανάκη ΑΕΒΕ, Ελλάδα. Γενικός
Διευθυντής Inchcape Holding Hellas – Toyota Hellas. Εμπορικός Διευθυντής, Eurodollar Hellas.
* Ο κος Μπάκος αποχώρησε από την Εταιρεία τον Φεβρουάριο 2024 και δεν έχει αντικατασταθεί.
Πληροφορίες αναφορικά με τον αριθμό μετοχών της Εταιρείας που κατέχουν μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου και
κύρια διευθυντικά στελέχη.
Στον κατωτέρω πίνακα παρατίθεται ο αριθμός μετοχών που κατέχουν μέλη ΔΣ και κύρια διευθυντικά στελέχη της Εταιρείας την
31.12.2023
Ονοματεπώνυμο
Θέση
Αριθμός μετοχών
Frank Roseen του Αναστασίου*
Αντιπρόεδρος ΔΣ
347.222
Κωνσταντίνος Μαρκάζος του Αλεξίου
Διευθύνων Σύμβουλος
117.204
Καλλιόπη Καλογερά του Σταμάτη *
Μέλος ΔΣ
.664
Παναγιώτης Βρουστούρης του Κωνσταντίνου
Μέλος ΔΣ
69.445
Γεώργιος Μπάκος του Δημητρίου
COO / Head of Assets
Management
3.700
* μέσω προσώπων με τα οποία έχουν στενούς δεσμούς
Λοιπές επαγγελματικές δεσμεύσεις μελών του Διοικητικού Συμβουλίου
Ο κ. Ηλίας Γεωργιάδης του Νικολάου - Πρόεδρος και εκτελεστικό μέλος Δ.Σ. της Εταιρείας είναι Πρόεδρος, μέλος Δ.Σ.
ή/και διευθυντής στις κάτωθι εταιρίες:
Α/Α
Επωνυμία νομικού προσώπου
Θέση στο διοικητικό συμβούλιο
1.
STERNER STENHUS HOLDING AB
Μέλος Δ.Σ.
2.
STERNER STENHUS GREECE AB
Μέλος Δ.Σ.
3.
STENHUS FASTIGHETER I NORDEN
AB (PUBL)
Μέλος Δ.Σ.
Διευθύνων σύμβουλος
4.
STERNER GLOBAL INVEST AB
Μέλος Δ.Σ.
5.
A-P GROUP AB
Μέλος Δ.Σ.
6.
SYGMA GROUP AB
Μέλος Δ.Σ.
7.
HSTR HUS AV TRÄ AB
Μέλος Δ.Σ., Πρόεδρος
8.
STERNER PROJEKT AB
Μέλος Δ.Σ.
9.
XROSSPOINT INVEST AB
Μέλος Δ.Σ.
10.
STERNER STENHUS FÖRVALTNING
AB
Μέλος Δ.Σ.
11.
STERNER STENHUS FASTIGHETER
AB
Μέλος Δ.Σ.
12.
STENHUS FÖRVALTNING
STOCKHOLM AB
Μέλος Δ.Σ.
13.
BOTKYRKA KORNET 6 & 15 AB
Μέλος Δ.Σ.
14.
STERNER TRYGG BOSTAD AB
Μέλος Δ.Σ.
15.
STERNER STENHUS SERVICES AB
Μέλος Δ.Σ.
16.
STERNER PROJEKT 101 AB
Μέλος Δ.Σ.